爱华网
房地产市场处于僵化状态，外部强刺激已经很难激起强烈反应。这是政策预期、市场预期、货币预期三重作用下的产物。
政府出招远没奏效
我们必须用金融投资学的观点来看待房地产市场，把握“预期”二字，不然，一切分析、以及随分析而来的政策只会离事实越来越远，离经济规律越来越远。
中央出台了一系列“暖市”政策：12月17日，国务院出台“国三条”，确定了包括二套房贷松绑、营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务等内容；12月20日，出台“国十三条”；12月22日，央行百日内第五次宣布降息。
一系列政策利好没有激活房地产市场。成交量偶有反弹，基本在原地不动。有数据为证：截止12月28日的一周，全国16 个城市总体周成交量均值与上周持平，中值下降3%。年初至今累计成交量跌幅均值为32%，中值为38%。房地产放松政策刺激效果在11 月显现，大多数城市成交量保持回暖势头，但上升趋势逐渐放缓，本周已无回升。
首先，政策预期已经无法收到强烈效果。政策预期的边际效用递减，不断宽松的政策给了市场强烈的反向暗示，为了缓解通缩势头，政府将继续执行宽松政策。有时候政策甚至成为反向指标，越出台宽松的政策，市场紧缩预期越强烈，越不敢轻易出手。
房地产市场从2005年开始经过冷热两重调整周期，政策有互相抵销之处。从2005年开始的调整周期，政府意在抑制房价泡沫，却先以高地价助涨房价上升，而后以高税费抑制房价上升，这两个互相抵销的政策，让市场无所适从。从2008年10月以后开始的调整周期，意在稳定房地产市场，政府放松地根、银根支撑房地产市场，却在房地产市场下跌之时集中推出保障住房政策，这两个互相抵销的政策，再次让市场无所适从。按理应该在上个周期推出强制性保障型住房政策，而在后一个周期适度予以放松。
剧痛还在后头
其次，基于供求关系、房地产商资金链等信息，房地产市场预期仍未回暖。
从供求关系来看，1-11月全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与此相反的是，08年销售量同比持续下降，1-11月全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。不仅如此，保障型住房落实到位，将从5%上升到20%，这意味着近两年供求关系持续失衡，降价预期更加浓厚。若09年仍然保持08年的销售水平，消化库存房就要两到三年。加上到明年我国的空置量会超过4亿平方米，这意味着至少有1.2万亿元的资金将会闲置。
人们看到房地产商公开打折，也看到送家俱等暗箱打折，但购房者在等待开发商现金链断裂大拍卖的那一天，而现在，越来越多的公司被取消、项目公司被出让、并购重组大洗牌的消息，强化了这一预期，对于房地产业来说，剧痛还在后头。
通胀前期是入市良机
第三，贷款成本下降难敌收益下降。
房地产市场预期与投资品预期趋同，大多数人看重的是风险与收益之比，只要收益高于贷款成本，即便在通胀加息周期，投资者照样会蜂拥而入。只要看看前两年的楼市就一目了然。
通胀前期是最佳入市节点。目前我国的经济基本面预期是紧缩而不是通胀，等到什么时候通缩预期结束，央行发出通胀的警告，什么时候房地产交易才会开始稳定。
随着交易成本的下降，收益预期与交易标的也在大幅下降。业内人士估算，经过密集的降息和税费的减免，购房成本下降了18%-20%，上海的中原地产最近两个月的成交情况变化不大，决定交易速度的始终是二手房的降价幅度，购房者中自住客占到九成以上，成交标的则从以往平均150万元的水平集中到100万元左右。不仅房价在下跌，卖方的投资收益也在下降，如果下降比例超过成本下降幅度，投资者就没有理由入市。
对市场而言，真正的利好是税费的下调，这是政府让利的行为，可以提高投资者的收益预期，但投资者不能预期的是，这样的利好会延续多久？
这三重预期表明，房地产市场处于重症状态，绝不可能仅靠外界物理疗法改变趋势。可以预期的是，房地产企业大洗牌、房地产市场价格中枢调整、房地产政策根本性改革，已经呼之欲出。
