爱华网系列专题：直面金融危机
（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）
随着2008年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融海啸席卷全球，中国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。国内原本繁荣的地产市场，就像一个巨大的“温室”，只要盖好房子，老百姓排着队抢，导致许多开发商对于先进的企业运营管理方式并不重视，更多关注的是眼前丰厚的利润。但在金融危机爆发后，盖好的房子没人买了，资金无法回笼，以至于负债经营，不得不被迫大规模裁员，缩减日常支出。此时落后的管理运营模式带来的弊端便清晰的显现出来。美国的金融危机给我们一种警示：我们如果不把握好中国房地产业，那么美国的今天就是我们的明天。2008年11月9日，国务院出台了10条新政+4万亿元的“组合拳”救市政策，温家宝总理还突出点明了房地产行业的支柱地位。“国10条”新政的快速出台，短期内提震了国内市场信心。和美国救市政策相比较，中国政府救市政策出台迅速，并对短期和长期做出了基本的安排。显而易见，中国救市政策更注重提振市场信心。不过，按照索罗斯的说法，这是一次百年不遇的大危机。中国地产行业若想走出低迷，全面复苏，还要经历一个过程，这个周期或短或长。房地产寒冬的来临早已成为业内的一种共识，这一轮房市的调整对于住宅地产的冲击首当其冲，而商业地产究竟又“受伤”多重？住宅地产陷入泥潭，商业地产是否能够持续坚挺？从目前情况来看，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”，风险意识较强。然而经历甜蜜之后的住宅市场似乎要比商业地产痛苦。住宅地产市场在金融危机爆发、国内紧缩政策影响下，不得不面对无米下锅的残酷局面，在住宅地产深处漩涡时，商业地产并不能独善其身。很多的开发商对商业地产抱悲观态度，将开发的脚步放缓或改变了投资计划，毕竟，国内房地产市场的境况很不理想，再加上受世界金融危机的影响，许多房地产商的投资欲望已远不如以前了。
商业地产是比住宅开发地产更高层次的经营性地产，比其他地产形态都复杂，对开发商的要求更高：“住宅开发小学生，商务地产中学生，商业地产大学生”。而且商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3-5年才会有稳定的回报，由此资金一定不能缺少，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，国内房地产龙头企业很少涉足商业地产开发。但在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。万达集团、SOHO中国、凯德置地等国内知名开发企业都在商业地产开发方面有所专注，使之与住宅开发形成相互补充抵制风险。近期外资“力挺”中国商业地产的动作并不少见。如成功收购了上海长寿商业广场的百仕通集团(黑石)，最近在上海浦东成立商业管理公司瀛石企业管理(上海)有限公司，吹响了其进军商业地产市场的号角。新加坡嘉德置地集团、英国地产开发及投资公司高富诺集团等海外资本都加大了对中国商业地产的投资力度，更是引起了市场的广泛关注。
金融危机时期，不能说商业地产未受影响。目前商业地产市场在宏观环境上已经受到了一定的影响。但与住宅市场不同，商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。中国社会科学院2008年10月10日发布的《2008年秋季报告》预测，2008年我国GDP仍将保持10%以上的较快增长。商业地产租赁市场并没有受楼市影响出现明显波动。可见，当前的金融危机对商业地产的影响并没有想象的那么大。近三年来国家实施的房地产宏观调控政策，其最直接的目的是稳定房价，稳定房价的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫；二是安抚民生。对于房地产业的两个子行业“住宅地产和商业地产”来说，房地产宏观调控对房地产的影响主要体现在对住宅地产的影响上，其对商业地产的影响相对较小。而我国“国10条”政策放开了信贷额度，给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金放开限了，在2008年底和2008年第一季度，应该说是商业地产的资产大鳄们张开大口呼吸的时候。国内商业地产其发展前景十分可观，“商业地产大有前途”。房地产牵涉到各行各业，关系到就业、社会治安、经济增长等社会稳定问题，所以“股市无可救药，楼市必救不可”。
商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿，特别是宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。首先政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，零售以及商业地产仍有较好的发展前景。其次，商业地产的下游商家，连锁零售、餐饮业仍然保持高速发展态势。以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低。第三，稀缺的商业物业抗跌性非常强。因为稀缺的商业物业抗跌性非常强，资金充足的零售企业会适时购买。当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，以及利用商铺等进行生意活动仍会有很大的利益的回报空间。
当然，虽然在这里提倡商业地产行业对市场反应不要太过悲观，同时也要提示大家一定要警惕，此次金融危机对中国的经济影响还没有真正到来。预计2009年的市场形势将更加严峻，如果说现在就是冬天的话，那最多现在还只是个初冬，严寒远还未到来。那么商业地产该如何在此次的金融危机中求生存？
首先是要做好“过冬”的心理准备。“过冬论”在当今很是盛行，但不少人实际上并没弄懂“过冬”含义，认为消极应市就叫“过冬”，因而稀里糊涂地在冬季尚未完全来临时就已死去。那商业地产该如何“过冬”？从现在开始开发商要开源节流，在规划商业地产时，应该更加慎重，从需求出发，切忌盲目建设。并且降低预期收益值，以尽快地回笼资金为主要指导思想。其实现在，即使是金融危机之下的市场仍然不缺投资的资金与热情，而是缺乏与收益相匹配的商业物业，缺乏让投资者放心的投资产品。因此，对商业地产商来说，用清醒的头脑“过冬”，现在无疑是一个难得的市场机遇。
其次是要调整开发战略，学会自我经营。目前银行对商业地产项目的贷款非常谨慎，开发企业现在很难从银行融资，而商业地产项目开发周期长、投入高，对现金流要求很强，所以可以考虑与资本或其他企业合作，或与一些大商家合作，出让一部分利益，共同开发项目。商业开发商还必须学会经营，这是新的要求。如果商业地产直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。
第三是要专业团队管理，确保项目质量。与住宅物业可以直接出售获利不同，商业地产的价值建立在有效的策划和发展以及优秀的资产管理团队之上。一般开发商的操作模式是请传统的综合性地产中介公司进行策划招商。实际上，商业地产专业产业链包括商业布局、招商及经营管理三个阶段，只有三个阶段环环相扣，才能使商业地产获得成功。大多开发商做商业都是半路出家，对商业运营管理都是“门外汉”，若想规避风险，最好还是通过招徕有金融和管理经验的基金和运营者这条渠道，缩短学习过程，增强自身实力。专业的事情由专业团队去做，专业团队是持有商业成功必需。从前期的市场定位开始，再到招商规划与实施、商业规划与建筑设计，以及最后的运营管理，都应该由专业的团队去完成。
第四是要走差异化路线。差异化是指与周边的竞争商业项目进行错位经营，形成自己的特色。商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。投资盲目性主要表现在：一是商业地产市场投资扎堆，投资项目同质化、甚至于抄袭现象严重，造成了商圈功能的重复。二是一些城市中心地区的“商场扎堆”而又没有进行高中低档和功能上的错位经营，确实带来了商家“贴身肉搏”恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。三是很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾。因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。在商业地产行业竞争激烈的今天，一个大型的商业地产项目若不走差异化路线，是非常危险的。
金融危机继续蔓延，已经对全球的金融业、房地产业产生致命的影响。房屋价格继续下跌，股票贬值，人民陷入贫困，就会紧缩消费，这必然对商业发展带来影响。如果经济衰退继续发展，商业地产将非常可能受到金融危机的传染。部分商业地产项目逆市提价，大举扩张，并不能代表整个商业地产商业一派繁荣。目前商业地产市场已经出现了一些新变化，一些卖家在进行交易时提高了资金预付金的比例。在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。今后等待商业地产的将是一个平稳发展期。商业地产前途辉煌任重道远！需要大家努力，为中国商业地产的明天而备战！
