爱华网保持房价稳定、增加公益型住房拉动内需是政府的目标，房地产业的厚利一去不复返
文|叶檀
中国房地产业进入新时代，房地产业不可能回到之前纯利20％以上的幸福时光了。
10月中旬，国务院出台“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策；11月5日，国务院常务会议强调加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度。从这对组合拳可见，保证房地产市场的稳定，与建设公益性住房是并行不悖的两个方面，监管部门正在小心翼翼地把中国经济从房地产这辆战车上剥离下来，不可能允许房地产行业回到过去。如果不是因为中国经济在第三季度失速，房地产行业还将继续受到打压。
房地产行业所面临的打压有多大？住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，中国保障性住房建设今年投入将超过1000亿元。今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有3000多亿元的投入。
想想看，中央政府今年用于廉租住房的投资是68亿。2007年，全国房地产开发投资2.5万多亿，其中商品房1.8万亿，经济适用房为8300亿。如今，政府一次性打包给市场公益性住房增量每年3000亿，相当于放了一笔明确的房地产空头给市场。
这还不是全部，9000亿元只是政府投资，如果加上地方政府的投资，如重庆发改委日前提出的五年3000亿元投资中，1000亿元就是投给保障性住房，中央与地方投资总计将达到上万亿元，投资额仅略低于商品房。
据高盛高华的研究报告，如果这些保障性住房全面实施，2008和2009年保障型住房将占新增供应的21％到26％，这将拉低房地产价格。房地产走势明年非常关键，将有一些资金链紧张的房地产企业被清理出市场。
另据有关数据统计，今年三季报中沪深两市78％的上市公司库存超过去年同期，存货增长最多的行业便是房地产，86家A股非ST房地产上市公司第三季度末的存货合计达4015.2亿元。有关计算显示，这些存货平均需要近两年才能消化掉。并且，目前推出的楼盘大都是房地产商在高价期以高地价、高房价测算，如今经济周期逆转，房地产商突然面临资金周转压力，只能降价过冬。
当然，开发商全部倒闭，引起固定资产投资急速下滑和就业率急降也非政府所愿——去年我国固定资产投资超过13.7万亿元，增长24.8％，其中房地产开发投资2.5万多亿元，增长30.2％。如果加上50多个相关产业，其投资接近全国固定资产投资的四分之一。因此，政府对开发商也展开了一定的稳定措施，如杭州市政府延缓世茂房地产缴付土地出让金半年到一年，绿城中国被允许推迟缴纳近50亿元的土地出让金。不仅如此，一些银行也放松了个人按揭贷款，恢复了房地产高峰期的转按揭贷款，对于房地产开发贷款稍有松动。不过，银监会与央行都不会鼓励银行大幅增加开发贷款，以免深陷泥潭。
反面的观点认为，靠卖地为生的地方政府将帮助开发商渡过难关；9000亿中的一部分将购买开发商的库存房，为开发商减压；经济适用房的价格也会水涨船高，不可能起到平抑房价的作用。这些疑问基于以往的经验，是否适用于今后，还有待于证实。但从这轮房地产调控政策可以看出，政府力度极大对于房地产行业并不容情，而房贷新政卡住了投资性需求，对于房地产而言，只不过是松动，并不算什么真正的利好。
笔者认为，保持房价稳定、增加公益型住房拉动内需是政府的目标，房地产业的厚利一去不复返，今后通过保障型住房、税收等调控措施，房地产开发商的利润将被控制在10％左右，不可能再高了。
