爱华网此文发表于金融博览2008年11期
有人认为现在是中国房地产行业的冬天，有人认为我国的房地产行业进入理性调整、理性回归时期，也有人提出我国的房地产业将进入滞胀时期。无论如何，都标志着房地产暴利时代的终结，房地产业大的调整洗礼是必然的。而这种行业的调整将对银行业产生较大的冲击并形成银行信贷资产质量风险。
房地产市场出现问题，直接威胁的将是银行。以美国次贷危机对银行形成的冲击为例，由于美国房地产大的调整导致的次贷危机，迄今为止已有11家银行破产。越来越多的银行走到“准破产”的边缘。据美国银行业监管部门——联邦储蓄保险公司（FDIC）统计，截至6月底，在该公司参保而出现问题、面临破产的银行数量已增至117家，而3月底为90家，创2003年年中以来的最高纪录。在全美约8500家商业银行和储贷机构中，二季度的“问题资产”（即还款逾期90天以上的贷款）比前一季度增加19.6%，达到780亿美元。“问题资产”占美国银行业贷款总额的比重达2.04%，为1993年以来该比例首次突破2%。可见房地产行业的危机对银行具有的巨大的风险度和破坏性。
一、我国房地产市场的银行风险正在临近
美国房地产市场出现的风险因子在我国房地产市场上仍然存在，不仅存在，而房地产市场引发的银行风险正在逐步临近。房地产行业是我国这次宏观调控的重点行业，随着宏观调控的实施，资金流动性缺口对房地产商形成巨大的冲击。房地产行业资金流动性缺口巨大，北京师范大学金融研究中心主任钟伟称房企上半年资金缺口多达4000亿元。国泰君安证券认为，2008年房地产行业的资金缺口达7100亿，平均每家内资开发商资金缺口1201万，相当于去年销售收入的24%。SOHO中国主席潘石屹称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象，下一步就将可能威胁到银行。从7月份开始，伴随着房地产商承受极限的将至，深圳房贷断供的新闻出笼了。中国新闻网7月14日报道，深圳房价持续下跌，房子已经成了负资产，一些房主选择把房子扔给了银行。随后，“深圳千亿房贷断供”的惊人消息广泛流传，某电视台知名经济栏目播出调查节目，认为深圳房价下跌及楼市缩水，将导致“断供潮一触即发”。据称，国家发改委、银监会等部门调研的结果是，国内不会发生大规模的“断供潮”；而商业银行所做的压力测试显示，房地产开发贷款与消费贷款目前的问题都不大。但无论如何都表明，我国的房地产市场引发的银行风险正实实在在地走入我们的生活。
一是土地储备的银行信贷风险
理论上讲，土地储备与银行没有什么关系，土地储备的风险也不会形成银行风险，但事实上，我国的大量土地储备并不是以企业和土地拥有者的自有资金完成的，而是以银行信贷资金来支撑的。北京师范大学金融研究中心所作的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，2002年至2006年，虽然房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15%-30%之间，但房地产企业开发土地面积的增长率却在呈现逐年下降的趋势。其中，2005年和2006年房地产企业开发土地面积增长率甚至出现负值。到2007年底全国土地囤积面积实际可能达到10亿平方米。据粗略测算，截至2006年囤地所沉淀的资金大约在2.4万亿元，其中高达1.32万亿元的资金是银行的信贷资金。如果这些土地的价格有大幅度的下降，或者土地难以有效开发、形成有效利用，那么，商业银行支持圈地的资金将难以收回，有可能形成信贷风险。
二是房地产价格下降风险即断供风险
过去商业银行一向视个人房贷为最优质资产，甚至成为所有商业银行个人业务、零售银行业务的重要战略支点。但如今这些贷款的违约风险已明显加大，其中最值得警惕的是那些新楼盘和期房。按照惯例，向开发商提供前期贷款的商业银行往往可获得楼盘独家指定按揭银行的资格。而这些新楼盘由于开发商拿地成本已近天价，降价销售意愿较小，成交量极低，这使得银行一方面大量前期放款无法收回，形成逾期贷款；另一方面开发商贷款无法顺利转化为个人房贷，影响利息收入。从深圳已发生的断供案例看，这种情况也基本发生在新楼盘中。而如果房地产商降价，楼盘的降价将导致商业银行已经按揭的住房成为负资产，购房者的断供将导致商业银行成为住房的拥有者，甚至成为不良贷款。随着万科和恒大地产在上海和南京的在售楼盘大幅降价，一些先前购房的业主以“断供”为手段要挟房产商退房，由此引发了投资者对商业银行资产质量的担忧。
据报道，万科和恒大35%的降幅不仅考验着购房者的心理承受极限，也突破了银监会在房贷市场的压力测试底线。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。有银行测试结果显示：如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。目前银行业内比较一致的判断是：如果房产跌幅超过35%，则楼盘降价风和业主断供潮将互相激励，形成类似美国次贷危机式的恶性循环。
三是房地产开发项目资金链断裂风险
房地产开发商面临巨大的资金缺口，这些缺口将成为房地产开发商巨大的资金链断裂风险。SOHO中国主席潘石屹称，房地产行业发展到2008年，面临的最大困难是缺钱，缺钱到了极点。房地产缺钱的原因有四点：第一是国际形势不好造成房地产商不能实现境外融资计划；第二是国内实行从紧的货币政策对房地产行业控制得更紧；第三是发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，占用了大量的资金；第四是从2008年初以来全国房屋成交量急剧下滑，到8月底已经同比下滑近50%，导致资金难以回笼。值得注意的是，不仅是一般的地产商缺钱，上市地产商也同样面临较大的资金压力。《证券日报》的统计数据显示，截至2008年8月21日，两市共有75家房地产类上市公司披露了半年报。这些上市房企上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元大幅增加了65%。这反映出即使上市地产商的资金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有着更好的公司治理结构、更强的规模与实力，对行业的变化也更具敏感性。上市地产企业的资金短缺窘境，固然是信贷紧缩的一个结果，反映了其运营管理方面存在的欠缺。同样，一旦资金链条中断，银行贷款将面临较大的风险。
四是房地产项目重组风险
在房地产商面临资金严重短缺的大环境下，房地产项目的重组是不可避免的。但房地产项目的重组过程也导致银行信贷面临较大的资金风险，如果银行对房地产项目的贷款大都是以房地产项目公司为贷款主体，有的是以土地为抵押，一旦土地不能理想地转让或重组收益过低，银行的信贷风险将加大。据国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据，上半年全国土地有接近一半都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。楼市调整最深的深圳显示，上半年土地流标率达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。而如果房地产企业或项目最终难以支撑而破产，银行的信贷风险就更大。虽然现在房地产商转卖项目的多，破产的少，但业内人士估计，这只是个时间问题。中原地产的掌舵人施永青表示，现在这种情况就是开发商排队去死，等泡沫出尽了，没死的就活下来了。
五是土地管理政策风险
为节约集约用地和提高土地的有效利用，今年年初国务院已经发布相关通知，明确土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这一政策对资金本来就紧张难以开发的房地产企业是一个沉重的打击。而近期央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。这一政策的出台对国内房地产业不啻于又一记重锤。这代表了央行和银监会发出银行对开发商购地贷款的禁令，可看成是对国务院通知的落实。一旦房地产项目不能如期开发利用而导致土地收回，以土地为抵押的银行贷款将形成风险。
二、商业银行应对房地产市场银行风险的对策建议
由此看来，在未来一个时期，随着房地产行业的调整加剧，商业银行的房地产市场风险将成为现实。为此，我们应该未雨绸缪，积极应对，并从以下几个方面采取措施：
一是积极参与和支持土地资源的重组以盘活土地信贷资金
既然土地资源的重组是不可避免的，而土地资源又占压了大量的银行信贷资金，银行就应该正视这一现实，积极参与和支持土地资源的重组，银行应该充分利用银行的客户资源和信息资源，为已有的土地资源寻找合作伙伴或潜在买主，为有土地需求的企业寻找土地资源，通过有效的土地资源的重组盘活土地信贷资金，并为土地的有效利用进行咨询服务，以有助于土地资源的利用效率。
二是积极采取措施谨慎进行房地产抵押贷款
房地产贷款无论是土地抵押还是项目贷款和住房按揭贷款，都已经不再是优质资产，商业银行要正视这一现实，在进行房地产贷款时要选择好的项目和有实力的开发商，要认真作好房地产贷款的按揭，特别是防止假按揭、虚假按揭、变相按揭、高价按揭，要严格控制住房按揭的比例，认真判断和认定交易价格，防止房地产开发商利用虚假高价交易套取银行信贷资金，要认真分析和论证贷款主体的资格，真正做到有保有压，以支持房地产项目的健康发展，确保银行信贷资金安全。
三是积极进行房地产项目的重组服务以减弱重组风险
既然房地产项目的重组是不可避免的，商业银行就不能消极等待房地产项目的重组，而应该积极参与房地产项目的重组，对现有的房地产项目进行评估和论证，并提出重组建议。同时，利用商业银行的客户优势和信息优势，为房地产项目的重组双方提供咨询服务和中介服务，充分发挥商业银行的咨询银行业务功能，以提供房地产项目重组的可靠性，提高房地产项目的重组能力，强化重组的可行性和安全性，在此基础上提高商业银行的中间业务能力和信贷资金的安全性。
四是积极研究政策以减少政策变动风险
作为宏观调控的重点行业，房地产行业的政策风险逐步加大，商业银行要积极研究和应对政策风险，一方面为房地产行业和企业提供政策咨询服务，另一方面根据政策风险的判断及时采取措施规避政策风险；不仅为商业银行自身的房地产业务规避政策风险，同时也为房地产客户提供政策咨询建议，提高房地产企业的规避政策风险的能力，这是商业银行未来必须强化的职能。缺乏政策的分析判断能力和预见能力，缺乏及时的应对措施，商业银行就不可能有效规避房地产市场变化的银行信贷风险。在这方面，银行有很多工作要作。
