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卑鄙和高傲的动机只会满足愚人、武夫、人类的侵略者和掠夺者的贪欲，人们应当放弃这种动机，不要让这些诱人的饮料再麻醉那些自命不凡之徒！ —— 圣西门
人性的贪婪是天性啊!若是失去了法律的约束,这种贪婪就变成了疯狂的掠夺！
市场经济就是信用经济。发达的市场经济，必然有发达的信用制度作为其基石。美国是一个信用社会，没有良好的信用记录几乎寸步难行。美国将个人信用评级分为五等：优、良、一般、差、不确定。在过去，信用等级差的人是无法获得常规抵押贷款的，即使勉强获得，也必须接受银行提出的种种苛刻的条件，比如，高比例的首付款等，银行以此降低信贷风险。但是，1990年后，美国金融衍生品市场蓬勃发展，各种创新型金融产品层出不穷，偏偏在这个时候，美国政府放松了金融管制。次级抵押贷款由此在不知不觉中成长起来。次级贷款的借款人信用评分一般都比较低，有的甚至没有信用记录。
在美国，个人贷款者是向抵押贷款公司而不是直接向银行申请抵押贷款。抵押贷款公司可以通过证券化将抵押贷款出售给商业银行或者投资银行，从而将次贷风险转移给金融市场的投资者。由于存在这种“转嫁”关系，抵押贷款公司可以在基本不承担信用风险的同时，获得较高的收益，从而进一步刺激了放贷的冲动，乃至肆意放贷，根本不在乎借款人的还款能力。与优质贷款人的固定利率、较低的贷款利息等贷款条件相比，次级按揭贷款要付出更高的利息，贷款的利率也在两年后进行重置，进行“随行就市”的浮动。放贷机构可以从次级按揭贷款中获得比带给优级按揭贷款更高的收益，因此有了“零文件”、“零首付”的放贷条件。
本来，在抵押贷款市场，有一个所谓的3C原则，即品质(Character)、能力(Capacity)和抵押(Collateral)。这包含了对借贷者诚信品质、偿还能力、资本实力、财务状况、抵押品等各类因素的考察。可近年来，在资本充裕的市场条件和利益驱动下，各级贷款机构明知风险却大量放款，把宝押在了未来抵押贷款者现金流的“源源不断”上。这一赌注基于过于乐观的判断：房价会继续上涨，即便客户资金实力不足，也可以通过不断再融资还款。房价上涨给银行所带来的稳定收益，又使得更多的银行加入其中，抢夺客户源。于是，在美国，20多年前被银行歧视的低信用等级的人，突然成了香饽饽，一些中介机构和经纪人活跃在房地产交易市场，鼓动更多的人贷款买房，将原本应该严格审核的贷款变成了掠夺性贷款(predatory lending)，即银行等贷款人向借款人恶意推销的贷款，贷款商甚至愿意给贷款者100%的贷款。在这一过程中，一些中介机构不惜通过欺骗的方式推销贷款，以赚取更多的佣金。很多商贷机构为了吸引客户，不仅美化短期业绩数据，还推出了大量前期还款压力小、利率固定而后期按揭成本上涨、利率浮动的贷款产品，这为一些借贷者未来无力偿债埋下了祸根。更有一些机构故意隐瞒贷款条件，造成贷款者未来财务负担急剧上升。
美国将只看重抵押物价值、弱化偿付能力审核的按揭信贷斥为“掠夺性贷款”。所谓“掠夺性贷款”，按美国参议院银行委员会主席多德（Chris Dodd）的说法就是：“近年来，主导次级房贷市场的贷款种类是混合型可调整利率房贷（ARM），通常头两年为固定利率，此后美半年上调一次。上调幅度通常很大，很多贷款人无力负担月供，只得以更高的成本再融资，卖掉住房，或停止还款。任何一种贷款都不应该强迫借款人陷入这样一种魔鬼般的两难处境。在发放这些贷款时，贷款机构依据房产价值，而非借款人的偿还能力。这就是‘掠夺性贷款’的基本定义。”可见，掠夺性贷款是一个用来描述一系列不利于借款人贷款行为的词，美国的法律法规中没有对掠夺性贷款严格定义，掠夺性贷款一般指任何有损借款人并最终引起信用或拥有权益不公平的信贷手法，具体地说，是指贷款人或其他贷款经纪机构没有依照美国法律的相关规定向消费者真实、详尽地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息，而是利用借款人对贷款和合同条款的无知，诱导他们签订不合理或不适合他们的借款合同，进行不当借款。掠夺性贷款通常出现在次级贷市场，借款人以房产担保借款获得房产或进行消费，而仅靠他们本身收入是无法偿还贷款的，这些借款人对金融了解不多，与之相比，在掌握更多的信息和优势地位的贷款机构面前，更容易被诱惑性引导。贷款机构或经纪人误导购房者以“掠夺性贷款”，同时不择手段鼓励顾客在住房的选择上“只买贵的不买对的”。
经营掠夺性贷款的的公司通常会將目标对准那些急着想借钱的人，不大精明的消费者，收入不高但已付清房贷者。这些人通常根本无力偿还贷款公司给他们的贷款。掠夺性贷款贷方积极推销大幅超出利率和额外费用的房屋购买和房屋修缮贷款。掠夺性贷款不仅损耗房屋所有者的资产价值，而且將中等收入家庭置于高于其承受能力的利率和付款水平。
每个国家的国民都有不同的理财偏好，美国人不喜欢储蓄而特别喜欢借贷，次级抵押贷款给穷人带来了消费“福音”，也绑架了他们。当然，在被绑架之初的日子还是比较甜蜜的，市场中的每个主体都沉浸在“新婚燕尔”之中。向信用等级低的人提高抵押贷款，实际上意味着房地产交易市场资金供给的增大，扩大了人们对住房市场的需求，推动了房价的快速上涨，贷款人享受着房产增值带来的幸福。
2007年3月22日，美国国会参院银行委员会举行题为房贷市场危机：原因与后果的听证会。会上，消费者代表Jennie Haliburton讲述了自己的遭遇：几年前借贷时，她对贷款员说只能每月付700美元，贷款员劝这名退休人士每月凑出800美元，她接受了贷款，毫不知月付是会上升的。后来我才知道，我每月要付100美元。消费者伊格说，他要求30年固定利率，但当我签署文件时，发现自己得不到固定利率。贷款员说别着急，利率也可能下降。结果他眼看着月付从不到2100美元升到超过2300美元，担心还要继续上升。
莫里斯（Morris）来自新泽西州纽瓦克，曾是名铲车司机，2007年30岁的他和81岁的祖父住在一起。由于失业，莫里斯无力继续偿还房屋贷款。在向亲戚和朋友借了一些钱后，他仍然欠银行14．8万美元。银行向他下达了房屋收回令。无计可施的莫里斯受到一则广告吸引，联系到了一个自称“房屋收回令专家”的金融公司。莫里斯说，那家公司同意付清他所欠贷款，以此买下他的房子，并给他2万美元现金，同时，他和祖父可以无偿地继续住在房子里，当他经济情况好转时，他可以将房子买回。“那听上去是个不错的交易，我没有怀疑，”他说。莫里斯没有想到，这个好似天上掉馅饼的好事其实是个大骗局。莫里斯的确得到2万美元现金，也付清了欠款，然而，出售房屋的12万多美元并没有给他，而是直接给了纽约的一家财务公司。在交易中，帮他付款的那家公司在繁杂的文件中夹带了房屋产权转让协议，莫里斯稀里糊涂地在协议上签了字。莫里斯一直以为自己还可以继续租住这座房子，直到银行再次向他下达房屋收回令，他才恍然大悟，但等待他的是无家可归的困境。“我相信那些人，现在一个81岁的老人竟要从他自1984年起一直居住的房子中被赶出来，这真让我生气，”莫里斯说。莫里斯的律师说，那些骗子公司就像鲨鱼吞食猎物一样，他们寻找任何可乘之机，“它们的目标是老人、失业者、穷人、有债务或健康问题的人，他们用打电话、寄邮件和登门的方式引诱你上当。有些人正处于艰难时刻，因此接受了它们所谓的帮助”。 “我们没有看到那些（骗子）金融公司对人们有任何帮助，它们有的只是欺诈和骗局，”马萨诸塞州消费者权益保护部门负责人克里斯托弗·巴里－史密斯说。
再举一个例子。家住亚特兰大的琼斯太太2008年初已经接到警察强迫她离开的通知，她和她的残障女儿在此已经居住了26年，两个人仅仅依靠从社会保障局领取的1250美元生活。2006年10月，在房屋经纪人的游说下贷款购房。在贷款申请表的一页上填写琼斯太太没有工作，而另外一页写琼斯太太每月工资3950美元。就这样一份错误百出、经不起推敲的申请居然通过了层层审查，最终得到批准。目前，房贷利率已经超过9%，琼斯太太根本就无力偿还贷款，导致房屋被迫拍卖。截止2006年底，约有22万户类似的房屋遭到拍卖。
还有，据统计，2003年到2007年间，在华尔街各银行向克里夫兰（Cleveland）市民发放的贷款中，有80％到85％最后以借款人还不起贷款、银行收回房产告终。在克里夫兰（Cleveland）市区的斯拉夫村，有超过10％的住房被银行取消了赎回权。大量空置的房屋引来犯罪和破坏，整条街区都陷入一片废墟。
其实，美国国会早在1968年就通过《诚实借贷法》（Truth in Lending Act of1968），旨在保护消费者。该法要求贷款机构清晰披露贷款交易的所有条款与成本。换句话说，在放贷时，贷款中介如果提供错误信息，或未能完整地向消费者解释贷款的所有风险，应以欺诈罪论处。只是法不责众。
同大多数行业一样，大多数次级房贷专业人士的确是诚实体面的好人，很多借贷者的问题也的确是由于自己的疏忽或不负责任的消费冲动导致的。但不可否认的是，在巨大的利益驱动下，过去几年中，业内一些害群之马为了多挣佣金，利用家访、电话、邮寄资料、电子邮件、互联网弹出广告等各种方式，通过种种欺诈手段，包括故意隐瞒信息、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等等，诱骗消费者上钩，而咬钩的受害者往往是弱势群体中最弱势的：贫穷、教育程度低下、高龄、单身母亲、少数族裔、新移民等……他们的财务状况可能被彻底毁掉，彻底失去自己的房子，甚至自己的美国梦。按照2002年美国住房和发展部与财政部的一份联合报告，掠夺性放贷是在贷款过程中置借款人不利境地的活动，使借款人承担更高的被取消抵押品赎回权的风险。掠夺性放贷的对象是受教育程度低、少数民族裔和老年人②。掠夺性放贷合同中订立的对借款者不利的主要条款有：提前还款的罚金，如果借款人提前全部还清借款，就必须根据还款的时间差支付罚金；风险基础定价，出借者以放款信用为由向借款者收取更高的利率和费用；单一保险费，要求借款者购买信用保险，以防购房者万一去世，能让借款者得到赔偿。
来自“纽约市社区经济发展维护协会”的公平借贷推行主任苔·狄尼洛说，掠夺性贷款者指那些以非法的高利率或隐藏费用、开支，贷款给借款人的贷款人。对许多人而言，贷款购买房屋是他们一生中最重要、最复杂的事情，如果在购买前，对贷款知之甚少，那么很容易就成为掠夺性贷款借贷人的潜在“猎物”。狄尼洛说，不少掠夺性贷款者会使用一种Bait & Switch的把戏，即先许诺贷款人低利息，而在最后签署文件时，偷梁换柱，收取更高的利息。对于美国工薪阶层来说，拥有一幢自己的房子要花掉多年积蓄。英国《星期日电讯报》2007年7月8日报道说，美国的工薪族们要小心，面对一些无力偿还房屋抵押贷款的人，骗子们再次活跃起来，一不小心可能就被他们骗得血本无归。
纽约市移民公正联网(NYC Immigrant Financial Justice Network)2008年4月14日在记者会上指出，目前，新移民由于语言障碍，或没有身份，成为掠夺性贷款的受害人。有的人被贷款经纪或贷款人误导，接受了利率很高的房屋贷款，贷款总金额高于房产价值。他们后来付不起贷款，但如果卖了房子会吃亏，而银行又不愿意重新贷款给他们。
最初贷款不够格的借款人是如何变得有资格的？信用不足的人是如何获得良好信用的？为了让“人们能够无本买房”，无中生有这个艺术有了用武之地。《贪婪、欺诈和无知：美国次贷危机真相》（中信出版社2008年7月出版）的作者理查德8226;比特纳（Richard Bitner）①一针见血：“当贷款审批人看到这些贷款文件的时候，它们已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样……我的销售经理将此过程称为‘用鸡屎做鸡肉沙拉’……改变贷款使借款人获得贷款资格的操作过程，已经成为标准化实务，是使困难贷款得以通过的不可缺少的环节。”聪敏的银行家们，通过对金融衍生品的创新，改革、完善，已经有很好的成效，他们已经做好一切的准备，来完成整套计划的实施。在这其中，还有一件重要的事情没有完成。可谓是万事俱备只欠东风，这里的东风就是指，对这些垃圾债务盖上原本不属于他们的章，信誉级别只章。这是一枚戴着面具的章，他掩盖其本质，虚假的给人们提供一种错误的假象。当银行家们，把次级贷款的债券，拿到了专业的机构，进行评级，这种垃圾东西也能够评级，真是笑话。也许这就是华尔街银行家们最擅长做得事情，把臭鸡蛋当作新鲜鸡蛋来卖，还要让人们抢购。
归纳起来，次级贷款市场的掠夺性贷款主要有以下几种表现：
●诱导不必要的借款。一是使用花言巧语引诱借款人进行没有必要的借款。如美国的住房修葺商(home improvement contractor)工作人员劝说一位老妇人修葺她本来没有必要修葺的住房，通过次级贷获得资金。
●循环贷款(nipping)。贷款机构诱导借款人进行循环贷款和循环融资，并从中收取越来越高的利率和费用，包括提前偿还补偿费(prepayment penalties)，将借款人捆绑在贷款上。
●仅依赖抵押资产，不指望借款人收入而发放贷款(equity—stripping)。如前所述，次级贷借款人信用评分普遍低，收入不高或不稳定，贷款机构对这些借款人的收入要求也很低，有时还可以“零首付、零文件”贷款，在一些极端例子里，年老的借款人每月固定收入都无法偿还每月贷款本息。这样的贷款结果是高违约率，借款人违约后则被剥夺了抵押房产的赎回权。
●不合理的贷款结构“套牢”借款人。诱导借款人使用气球贷进行再融资。气球贷的特点是前期利率低，后期利率浮动，增高。当借款人后期无法偿还大额本息时，被迫再进行借款，以低利率获得新资金，归还老贷款。而提前偿还老贷款，又要付出高额的提前偿还补偿费。
●捆绑销售，收费奇高。虽然次级贷利率超过优质贷是可以理解的，但有时次级贷费用远远高出合理范围，这些因为贷款机构将一些产品捆绑销售给借款人，如房产保险、贷款经纪、住房修葺商营销费等。有时仅仅说明这是一项收费，但也并未以每年百分之几等比较浅显的方式告知借款人；有时根本没有对借款人进行事前提醒，将一大堆文件交借款人签字。而借款人没有事前提示，也没有与贷款机构进行谈判的余地，最后只能被动接受。
在今天美国住房抵押贷款市场上，贷款发起者有传统的储蓄节俭机构、商业银行、抵押贷款公司、保险公司、公营和私营保抵押险机构、贷款服务机构，但更多是大量的抵押贷款经纪人。传统上，经纪人不从事抵押贷款的发放业务，他们多是购房者代理人，为购房者寻找最佳贷款合约。如今，经纪人摇身一变成了贷款人或贷款机构的代理人，具有了双重职能。他们发放的贷款的资金多来源于：（1）未来贷款购买者提供的周转资金；（2）银行或其他金融机构提供的短期信贷资金；（3）自有资金。据美国住房与城市发展部（HUD）的报告，如今60%的住房抵押贷款发起和贷款交易活动是由经纪人完成的。职能的变化使得经纪人成了银行和金融机构的代理人，从中介服务变为卖贷款。那么，经纪人要想把贷款推销出去最好的办法就是让更多的人负债，负债的金额越大、时间越长，他们的收益和利润也就越大。在利益的驱动和监管不当的情况下，掠夺性贷款不可避免地发生了。掠夺性贷款的特点可以归纳为：（1）贷款人向借款人恶意推销贷款；（2）贷款推销中有寻租行为，如从中获得佣金以外的其他收入；（3）强行推销中有误导和欺诈行为；（4）以各种手段诱使借款人在对借款条件了解不充分的情况下被动接受贷款；（5）贷款合约条款含糊不清使借款人没有可诉诸法律把柄。由于许多次级贷款的借款人，受教育水平低、金融知识匮乏，信息不充分，搜寻最佳贷款意愿小、成本高的特点，因此，一些经纪人向他们推销了许多高成本、甚至一辈子还不清的贷款。
在美国，有的经济学家将掠夺性贷款定义为“说谎人的贷款”，而在这些交易过程中，银行和金融机构充当了“不傻的傻瓜”的角色。按照美国投资家吉姆·罗杰斯(Jim.Rogers) ①的话说，“人们可以不付任何定金和头款、甚至实际没有钱的情况下买房子，这在世界历史上是惟一的一次”，“这是我们住房市场中有过的最坏的泡沐，也是我们需要清理的最坏的泡沐”。
掠夺性贷款的存在与美国相对宽松的利率政策、层出不穷的贷款产品创新和次级贷款证券化息息相关。在美国住宅金融市场上，抵押产品复杂的程度让借款人根本不明白其潜在的风险，在监管不力的情况下导致掠夺性贷款泛滥。因此加强对掠夺性贷款的治理就不言而喻了。美国治理掠夺性贷款的联邦法规主要有三个：《诚实贷款法》(The Truth In Lending Act，简称TILA)、《家庭住房权益保护法》(The Home Ownership and Equity Protection Act，简称HOEPA)和《不动产缔约程序法》(The Real Estate Settlement Procedures Act，简称RESPA)。进入上世纪九十年代，随着掠夺性贷款在次级贷的大量出现，美国各州也开始针对性立法。第一个阶段是到1999年前，各州立法的主要特点是以美国第一部关于掠夺性贷款的立法《家庭住房权益保护法》之前的旧法律为基础和模版。如此阶段科罗拉多州（Colorado）、路易斯安娜州(Luisiana)、田纳西州(Tennessee)主要限制提前清偿违约金和气球贷；纽约、马塞诸萨州（Massachusetts）则从金融机构监管角度限制掠夺性贷款行为，对抵押经纪人准入进行监管；还有一些州从贷款信息披露和贷款银行向金融中介支付费用方面进行规范。第二个阶段是从1999年开始至今。1999年北卡罗莱纳州（North Carolina）以《家庭住房权益保护法》为模版，通过了一部法规，被称为“mini—HOEPA”。与《家庭住房权益保护法》相比，该州的立法降低了适用的贷款标准，因此适用面更广泛。受其影响，很多州也通过各自的“mini—HOEPA”，截至2007年1月1日，已经有29个州加入了这支队伍。这些法规适用于的贷款品种不同，限制的行为不同，对掠夺性贷款的金融机构的处罚程序也并不一致。从法律效力上，各州都将1999年后制定的法规效力高于以往的法规，如马里兰州现共有六个相关法律，其中该州的“mini—HOEPA”效力最高。到目前为止，只有六个州还没有掠夺性贷款的相关法律。
虽然美国已经有了众多的反掠夺性贷款法规，但这次次贷风暴还是暴露出一些问题：除了《家庭住房权益保护法》以外，其他现有的反掠夺性贷款的法律规定都针对一般贷款，并不针对次级贷款，针对性不强，因此对次级贷款中大量存在的掠夺性贷款行为不能进行有效制约。而《家庭住房权益保护法》的适用面不广，大量的次级贷掠夺性贷款贷款无法受到制约。
众院金融服务委员会的主席、麻州民主党议员弗兰克（Barney Frank）在2007年春季表示，自己会积极推动国会在2007年年底前通过禁止掠夺性贷款的法案，以禁止放贷人借款给那些没有能力偿还贷款的人。弗兰克还表示，将重新推动恢复联邦廉价出租房屋的计划。参院金融委员会主席、康州民主党议员多德（Christopher Dodd）也于2007年3月16日宣布说，金融委员会将于下周四就次级房贷危机举行听证会。多德在一份声明中表示，掠夺性贷款危及上百万家庭的房屋拥有权，作为金融委员会的主席，自己将使用手中权力帮助掠夺性贷款的受害者保住家园。在美联储2007年11月公布的新的贷款监管规则草案中，出现了一些对房贷广告行为的禁止性规定，如规定贷款发放机构不得在广告中使用“固定利率”的字眼，除非广告清楚说明了多久期限内利率或支付金额是固定的；不得在贷款广告中使用另一种语言来披露重要信息；等等。这也从一个侧面反映出美国次贷发放机构的欺骗性达到了某种高度。
美国总统候选人巴拉克·奥巴马(Barack Obama)曾言辞犀利地谴责贷款机构，认为它们设计的这些贷款产品和推销产品的方式是“掠夺性”的。他指出，过去几年掠夺性的贷款促使大量低收入家庭破产，而全国最大的10家住房贷款机构，还投入了1.85亿多美元来游说华盛顿方面使它们逃脱处罚。奥巴马建议禁止未经政府许可的、未受到监管的、信用度不高的住房贷款经纪商业务，因为它们欺骗低收入家庭借款人借入无法负担的贷款。
“乔治，我觉得我们所做的事情很重要，它能提供人们最基本的生活需要。往深层次理解，这是一个男人正有可能获得他所需要的屋顶、墙壁和壁炉，而我们所做的就是帮助他得到这一切。”是美国电影《美好生活》(It’s a Wonderful Life)中PeterBailey对儿子、片中男主人公George所说的一番话。在这部1946年出品的经典影片中，George听从了这番劝告，尽管困难重重，仍为自己的家庭和周围的人们建起了人人都负担得起的廉价房，让“大庇天下寒士俱欢颜”的乌托邦梦想成为现实。几乎每年的圣诞节，美国的电视台都会播放这部影片，而一代又一代的美国家庭年复一年地重温着这个梦想。但在现实生活中，George要做到这一点却要困难得多。
美国克里夫兰州立大学（Cleveland State University，简称CSU）恩戈尔教授（Kathleen C.Engel）指出美国次级抵押贷款市场充斥着各种掠夺性贷款，并且规模不断判升，使得次级抵押贷款风险更进一步增大。随着次级抵押贷款市场的迅速发展，越来越多的借款人因债务缠身而被迫放弃住房甚至陷入破产。次级抵押金融机构利用多种贷款手段，使借款人常常意识不到问题的严重性，乃至失去房产抵押赎回权（Foreclosure），这使得次级抵押贷款几乎成了掠夺性贷款的同义词①。
掠夺性贷款使得贷款人大大增加了贷款的风险，由于提前支付贷款的惩罚金非常高，使得买房人面临很多的金融风险，掠夺性贷款和美国次级贷款危机是息息相关的，掠夺性贷款当中的提前支付的惩罚金也在次级贷款危机当中起了一个推波助澜的作用。掠夺性贷款也暴露出美国这个相对成熟的金融市场在监管和控制风险方面仍存在漏洞。“居安思危”这句古训，在任何时候都不应被抛诸脑后。
②U．S．Department of Housing and Urban Development and U．S．Department of Treasury， “National Predatory Le nding Task Force”．Curbing Predatory Home Mortgage Lending．Washington，DC：2002．p2．
①理查德8226;比特纳（Richard Bitner）虽不是经济学家，也不是金融界的权威人士，但他是一个有14年抵押贷款、5年次级贷款经验的行内人士。
①吉姆·罗杰斯(Jim.Rogers)国际著名的投资家和金融学教授。他具有传奇般的投资经历。从他与金融大鳄索罗斯创立的令人闻之色变的量子基金到牛气十足的罗杰斯国际商品指数（RICI），从两次环球投资到被Jon Train’s Money Masters of Our Time，Jack Schwager’s Market Wizards等著名年鉴收录，无不令世人为之叹服。
①Kathleen C.Engel,Patrica A. McCoy,Turning a Blind Eye:Wall Street Finacne of Predatory Lending, Http://law.fordham.ed.u/publications/articles/500flspub 7646.pdf.
