爱华网【访谈背景】28日上午,农业银行公布了首个房贷新政细则。但是到了下午,原本刊登在农行网站上的有关公告,却被悄然撤下。刚刚孕育的房贷新政细则在几小时后“流产”，个中原由引发广泛猜测。 为何房贷新政细则迟迟难以推出？各家商业银行又为何相互观望而不愿身先士卒？房贷新政对楼市房价未来影响如何？银行又如何控制其中的风险，和讯网连线了中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇，请其对此进行解读：
郭田勇 中央财经大学中国银行业研究中心主任
房贷新政存在套利可能 和讯网：昨日农业银行在其网站公布的首个房贷新政细则几小时后又撤下，您认为其中有何原因？银行大多持观望态度的主要原因是什么？ 郭田勇：或许农行认为新政里面有一些条款还不够成熟，或者某些条款还存在漏洞，因此选择撤下。一般情况下，央行或监管机构给予总体政策指引，然后由各家银行去颁布具体细则时，经常会出现大家都不愿意做“第一个吃螃蟹的人”的情况。 当然，有些房贷政策条款本身就界定不明，商业银行也会感觉操作起来很困难。比如央行规定的“改善性住房”，什么是“改善性住房”就没有说明，房贷新政策主要针对的还是自住型住房，且目前第二套房政策并没有放开，但如果“改善性住房”也可以享受优惠且与二套房区分不明，问题就会出现。 和讯网：那还没有其他方面的操作困难？ 郭田勇：有。可能有银行还担心利率“倒挂”问题。例如，按照3至5年(含5年)贷款利率7.29%最大程度下浮30%,得到的实际利率是5.103%；按照5年以上的贷款利率7.47%最大程度下浮30%,得到的实际利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。
这样一来,如果客户在银行将房贷本金总额相等金额的钱存五年以上定期,那么,这笔定期存款的利息可以用来偿还房贷的月供还有盈余。 和讯网：银行将面临亏损的风险？ 郭田勇：可能会出现套利的情况，购房者从银行贷5年以上款项后直接再存进银行就可以获利了，或许各家银行也是看到了这个漏洞而停止了细则的出台。 房价反转可能性不大
和讯网：从效果来看，央行房贷新政出台后对于居民购房意愿的提振作用似乎并不明显，不知未来各商业银行推出细则后能否有效激发居民的购房热情？
郭田勇：我看比较难，老是等着国家“救市”是件危险的事，这些国内一线大中城市房地产商尽管出现销售困难的情况，但房价并没有经过充分合理的回调，在这种情况下我认为这些一线城市房地产价格相对于购房人的实际收入水平仍明显偏高，政府出台政策，其良苦用心可以理解，但是房地产市场从发展来看，如果真正要走出当前困境，可能还需要价格的进一步回调，价格回调加上政府措施共同作用，可能会使房地产成交量得到释放。
和讯网：郭老师刚才您也提到需要价格的回调，可是现在也有一些说法，虽普遍认为房地产市场已进入“冬天”，但也有评论称财政部“救市”新政的出台对于房地产企业来说，这套组合拳为其增加了房价抗跌的底气，当百姓预期房价将持续下跌时自然会持币观望，但当发现房价止跌时，在担心政策改变的前提下蜂拥购房，从而再次推高行情，您认为会否存在这样的情况？
郭田勇：个人认为不会。所谓预期论，我在与任志强讨论时，他认为房地产就是买涨不买跌，作为投资品，越涨越有人买，反之则无人问津，所以不能降价。按这样的理论套用在现在，如果为了刺激房地产交易，应该再把价格上升就可以了，让大家形成以后再涨的预期。
我之所以反对，是因为这一论点是针对投资品而言，而对现在房地产价格，相对于群众购买力来讲明显偏高，经过这半年房地产市场的低迷，真正买房子作为投资的人已经大大减少了，或者基本上已被封杀出局。
当房屋已不再是一种投资品，而作为消费品时，那么就不符合“买张不买跌”的理论了。我认为应该让房地产商先降价，经过一定幅度价格降低后，如果交易量仍没有提升，政府再出手救市。这样恐怕效果会更好。
开放商贷款仍不宜松动
和讯网：新政中有关"地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。"尤其值得关注，是不是表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间？
郭田勇：有这种可能性，中央政府还是有继续发挥作用的空间，不排除未来会有一些跟进性政策。
和讯网：居民对于购房的优惠政策自然感觉多多益善，但从银行角度又该如何判断业绩与风险的关系？
郭田勇：从商业银行角度出发，个人购房环节风险并不大。一方面，购房仍需缴付“首付”，银行也会对客户收入情况进行充分的审核，因此在个人购房按揭审核环节，各银行风险把控能力很强。
其实真正的风险在于开发商贷款环节。无论是央行还是银监会并没有对开发商贷款环节上的政策予以松动，目前，开发商资金链紧张，如果可以从银行得到资本补充，那开发商就有充分的筹码继续与市场博弈。
这样就会形成一个国家不想看到的局面，房价居高不下，老百姓持币观望，银行贷款无法收回。因此，上到国家，下到银行都应控制对于开发商的信贷，以避免出现上述拉锯战局面的出现。
