爱华网——专访中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇 2008年6月，一篇署名为风语的博客掀起了一场关于“断供”的舆论风暴。在博客中风语称深圳蛇口某商业银行断供达到15亿元，而整个深圳地区断供规模可能达到千亿元。虽然他后来又澄清说这是他的估算，但还是引起了舆论的哗然。7月，中央二套《经济半小时》播出调查节目，认为深圳房价下跌导致“断供潮一触即发”。“断供”再次进入公众的视野。 那么，“断供”有没有可能会演变为中国式的“次贷门”？对于与地产行业有着紧密联系的银行业来说，“断供”会带来哪些影响？为此，记者就此话题对中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇进行了专访。郭田勇认为：“断供”不是下一个“次贷门”。
“断供”不会蔓延 对于媒体热炒的“断供”现象，深圳银监局7月25日已作出回应：截至今年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款不良余额为13.85亿元人民币，目前的确出现房贷断供现象，但只是个案，并未形成“断供潮”，而深圳银行系统所受冲击有限，风险处于可控状态。 郭田勇主任认为“断供”在深圳的出现有多方面的原因，但目前还不足以对银行构成大的威胁，而且这一现象向全国辐射的可能并不大。事实上，现阶段断供的基本上是以炒房和投资为主的人，我们看到断供现象主要出现在房价起伏较大、暴涨暴跌的地方。房价暴涨的原因之一就是投机性需求比较多，炒房者希望通过房价短时间内暴涨而获利，而一旦政策面有什么风吹草动 ，他们又会纷纷抛出手中房产，因此又会导致房价暴跌。购房真实需求少或是得不到满足，投机性需求多，就会出现大起大落。如果以真实需求为主，买房大多自住，房价就会较为稳定。买房自住者与投机炒房者的心理是有明显区别的。自购房居住者在买房时首先会考虑自己有没有足够的、稳定的收入来源。如果存在未来还不起月供而最后选择断供的可能性，那么他们就不会购买房子。相对而言，自购房居住者会更加精打细算，比如要贷款10年期，他们首先要保证自己有稳定收入来源，同时在买房后即使房价下跌也不会急于抛出或是断供，因为房子买来毕竟还是自己住，只是在心理接受层面会有些问题。炒房者的心理则完全不同。由于预期房价上涨，因此他们只要供得起半年月供就会考虑买房，其他部分则可以向银行申请贷款，这样就能随着房价上涨随时卖出以赚取高额利益。但是一旦房价下跌，炒房者就可能无力支付月供从而选择断供。断供所以先出现在深圳，与深圳近两年房产市场不正常的波动有很大关系。深圳地理位置特殊，在这一轮房价上涨过程中吸引了各地大批的投机者，2007年深圳房价曾在四个月内暴涨50%，也曾在一两周内下跌12%。相较于深圳，其他的城市投资性购房就没有那么旺盛，因此出现“断供潮”的几率也较小。例如北京，目前看来大部分的购房者都是买房自住。即使有部分人买第二套住房，他们的考虑也是通过买房的形式把钱存起来而不是进行短期炒作投机。 银行的风险与责任 深圳断供现象的产生，一方面是因为投机性需求确实比较强，而另一方面，银行在其中也应当承担一些责任。如果对媒体已经报出的断供事件进行分析，我们会发现银行虽然是承担损失风险的一方，却也有着不可推卸的责任。深圳不少购房者在买房时的首付比例只有一成，甚至还有零首付的现象发生。而根据央行和银监会的规定，房贷的首付比例应至少在30%。零首付或低首付的存在会在一定程度上刺激投机现象的发生。如果都是低首付或者是零首付，投机成本较低，投机就会活跃。很多人产生赌博的心理，赌未来房价上涨。而如果首付比例为三成，投机成本偏高，就会遏制投机心理和投机现象的产生。 出现断供现象，对银行来说就意味着损失，首付制度如果能按照央行和银监会的相关规定和门槛严格执行，就可以有效的降低银行的风险，避免较大的损失。举例来说，如果一栋房产全价100万，按照首付制度贷款者要先向银行交纳30万，如果出现断供银行收回房产进行拍卖，折价后假设拍得50万，那么银行损失20万。如果购房者是零首付贷款，那银行就要承担50万的损失。对于购房者，如果首付30%，选择断供的话，已付的这部分就会打水漂，已交的贷款也无法收回，这对购房者就是一种制约。可见严格执行首付制度能使银行有效控制风险。银行在发放贷款时一定要严格审查，确定申请贷款的人有能力偿还银行贷款，杜绝零首付和低首付的现象。美国次贷危机的发生很大程度上就是因为放贷的不谨慎，对那些根本没有还款能力的人也发放贷款，实行零首付。这种情况所以产生是由于银行预期房价上涨，即使零首付，断供拍卖后银行仍然获利。但是一旦房价暴跌，零首付造成的后果也很严重。一是银行损失巨大，二是零首付会造成大规模断供。因为当初投机成本为零或是很小，这样一旦房价预期朝相反方向走，大家都会选择不再履约。银行不是投机者，因此不能用零首付的形式来赌房价上涨，如果银行这样做就相当于银行也进行投机，其系统性风险就会相当大。 因此我们可以说，深圳的情况对于放松贷款门槛的银行也是一种惩戒和教训。但目前断供还未形成规模，对银行的资产质量也不会有很大冲击。 断供：银行vs房产商 对于此次的“断供”风潮，有人认为这是一次房地产商的刻意炒作，目的是“绑架”银行，逼政府救市。“不排除这种可能，但是目前还没到政府介入的程度”，郭田勇主任这样认为。 近段时间很多开发商都惊呼：中国房产市场进入了寒冬！许多地方房产销售额持续下滑，同时银行也收紧对于房地产开发项目的贷款。“要死也是银行先死”，断供出现后，有地产界的大佬这样预言。金融与地产有着密不可分的联系，尤其是银行。房产市场的低迷与下滑对银行来讲的确蕴藏着风险。一方面，在房价高涨时银行发放了大量的按揭贷款，所以如果断供增多，按揭贷款发生问题时，银行受到的影响首当其冲，这一点是毫无疑问的。美国次贷危机就是按揭贷款发生了问题。另一方面，除了个人贷款，银行还发放了数额巨大的开发贷款。在市场景气好的时候，这些是银行稳定、优质的收入与资产，然而一旦房价出现问题，，银行也将承担极大的风险。但在现阶段，房价的下跌和零星的断供还不足以对银行构成威胁。 有人担心房价持续下跌会导致断供现象的增多，从而引发中国的“次贷危机”。根据目前的情况来看这种可能性较小。首先房地产市场区域间的差别还是较大的，深圳的市场并不能代表全国。其次，即使房价持续下跌，只要在20%-30%的幅度内，银行是完全可以承受的。 虽然断供会对银行造成一些损失，但从某种层面上讲它也是不无益处的。在经历了一轮暴涨后，虽然有些地方房价下跌，但整体上来看，目前国内地产市场还没出现适当的价格调整，现在的下跌仍然是挤压房地产市场泡沫的阶段，可以说目前的房产价格还有进一步调整的空间，因此不应急于采取所谓“救市”的措施。可以说，“断供”事件对遏制房价、打击投机，维持房地产市场的平稳还是有好处的。由于炒房最终导致的“断供”，造成损失，对未来想进行炒房投机的人也是一种警示。“断供”现象对于银行来说也是一种警戒。它能促使银行严格执行有关规定进行按揭贷款的发放，同时也提醒银行认真审查申请人的相关情况，如是否是购买第一套房，家庭及配偶的收入情况等。 就开发商的层面来讲，如果想借断供炒作来达到逼宫的目的是不明智的。首先，银行现在的贷款额度受到限制，虽然有新增的额度那也适用于为中小企业提供贷款，不可能挪用到开发贷款中。其次，银行继续向开发商提供新增贷款也面临着损失扩大的风险。另外，房地产市场本身也需要调整，没有只涨不跌的商品，因此房地产企业还是当以“自救”度过调整期。 银行、购房者、开发商这三者目前处在于微妙的关系中，在房价上涨的时期这三者都能得益，因此不会存在什么矛盾。但是资产价格的大起大落将使各方利益都受损，尤其在房价大幅下跌后，各方关系不可能仍然和谐，必将产生矛盾。对于银行来说，最重要的是要使受损幅度减小，不应让局部问题演化为系统性风险，努力将矛盾变小，事态尽量不要扩大化。而虽然都是企业，房地产开发商出现一定的问题我们并不是不能忍受。在房价下跌过程中部分开发商可能会出现资金链断裂。但这样可以使这个行业重新洗牌，运用市场法则实现优胜劣汰，也能让房地产行业行为变得更加规范。因此即使以一部分地产企业破产作为代价也是值得的。所以从房地产市场的供求双方进行分层分析，房地产价格回调的正面意义还是应予以肯定。从购房者的角度来看，即使是自购房居住者也应从中接受教训。自住房的购房目的首先是居住。并不能因为房价下跌就选择断供。有部分业主以“断供”作为筹码要求开发商补偿房价下跌的损失，这种做法并不可取。市场化情况下资产价格波动是正常的，产生的损益也只能由购房者自身来承担。选择断供的代价，最大的受害者还是购房者自己。他们不仅要承担首付和已供按揭贷款的损失，而且会留下不良的个人信用记录。这将对购房者未来生活及商业活动带来障碍。因此，购房者不应轻言断供。郭田勇主任指出，购房者在买房时应该将居住和投资的需求分开，虽然我们希望大家都不在最高点时买入房产，但购房者并不能预测这一点，要求每个买房人都能在最合适的点位买下是不现实的。对于购房者来说最现实的考虑就是，在现有价格下，所要购买的房子质量是否有保证，居住是否舒服？还有很重要的一点就是是否有足够的支付能力来偿还当下价格下的按揭贷款。这是购买者自己能把握的。 这次的断供虽然是个别现象，但仍然值得各方反思。如上文所述，“断供”与各地方商业银行的违规贷款有关，这种违规不见得会反映在账面上。从此次事件可以看出相关监管机构反应并不到位。这也对监管部门提出了更高的要求，要更好的体现监管的收益和效率，在问题未形成规模时就控制住或是规模不大时就加以遏制，这样也能减少损失。同时相关部门的政策也应具有前瞻性和预见性，及早防范各类风险。 银行业也应从“断供”中吸取经验与教训。在去年的房价高涨时，许多银行主动找房主发放贷款。这一方面是因为个人贷款在银行业务中是优质资产，在国内其不良贷款率不到1%， 因此自然成为各家争抢的“香饽饽”。另一方面，这也和目前银行进行转型有关。各商业银行都更加注重个人业务，试图最大限度的争取客户。因此所有银行对个人房贷都非常重视，希望扩大业务量。在这种激烈的竞争中，难免出现银行争相降低贷款标准的情况，但这无异于饮鸩止渴，存在极大风险。因此央行和银监会的规定应当作为一种底线，不然市场就会混乱。 那么银行该怎样争取客户？“归根到底还是应当靠服务赢得客户”，郭主任说。假如各家银行利息都一样，最终决定顾客贷款意向的就会是服务。但国内商业银行目前普遍存在服务意识不足的情况，于是就有以竞相杀价的方式来赢得客户的行为，但这样做最终会损害银行自身的利益。因此银行应注重品牌建设和服务内涵，与客户进行有效沟通，“急人所急、解人所需”。这才是在激烈竞争中银行应遵循的王道。
