爱华网——接受上海证券报记者采访
一、房价下跌将会对银行产生哪些影响？
房价下跌会从存量与增量两大方面对银行产生不良影响。首先，房价下跌会导致银行相关存量资产的质量会下降，开发贷款和个人按揭贷款中的不良贷款会增加；其次，会影响与房地产有关的银行业务的增长，尤其是个人按揭贷款，该项贷款对银行来说本属于高质量的优质贷款，房价下跌对从两方面影响按揭贷款，一是个人购房会减少，二是银行会基于风险控制而减少按揭贷款的发放。其实，房价下跌对银行的影响从有关上市银行的半年报中已经能够有所发现。
二、近期不少知名开发商纷纷开始降价，这是否预示着当前房价已经进入下降通道？
我个人认为当前某些地区的房价已经进入下降通道，这是不容置疑的。此前一些房价上涨过快、房价过高的地区，进入今年以来，无论是新房还是二手房价格都出现了下降，新房的对外报价可能没有发生变化，但是折扣加大了，有的不仅打折甚至增加了装修、减免物业费、赠送车位等方式来变相降价。这些都是名义房价的变化，如果从真实价格和相对价格来看，房价的下降更是显著。今年上半年PPI同比上涨了7.6%，即使名义房价没有下跌，真实房价也等于下降了7.6%。而从居民收入来看，今年上半年，我国城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，这种一升一降导致的是房价的相对价格下降。我个人的研究和观察，尤其从相对价格来看，中国某些地区的房价是要下降的，否则居民根本无力购房，当然这是从一个从长期趋势来看。我国国土面积很大，地区差别也很大，房价未来的走势也会有差别的。举个例子，今年五月份，我去山东一个地级市，当地的房价只在两三千元之间，很少有到4000元/平方米的房子，但是该地区的人均收入并不低，无论是在山东还是在全国，都应该是属于中上游的，同时该地区城市化的空间还很大，因此，我感觉像这样地区的房子名义价格很难下降，而是会涨的。
三、您认为房价下跌幅度到多少会超过银行的承受极限？
这个很难准确判断。从按揭贷款来说，我个人认为房价即使下跌30%，银行承受的风险也会很小，当然前提必须是真实的个人按揭，不包括假按揭。而对于银行对开发商发放的开发贷款，房价下跌10%可能就会招致银行损失。这是因为绝大多数房地产开发商的实际自有资本金都难以超过10%。
四、近期一些地方政府开始采取措施救房市，比如一些地方采取降低首付比例的方式，这是否会给银行经营带来潜在威胁？
我个人认为这必须首先看地方政府救市的效果如何，如果效果好、达到了预期的目的，居民都开始积极买房，房价居民能够认可和承受，即使稍微降低首付面对银行的风险也不会大，当然如果政府救市使得炒作之风再起，对银行的经营则是潜在威胁。不过，就我个人的观察来看，当前某些地方政府救市的效果并不好，居民还是不买帐。
五、您对目前房地产开发贷款以及个人住房按揭贷款的风险如何看？
毫无疑问，当前房地产开发贷款的风险更大，有的已经产生了实际损失。而个人按揭贷款，只要是真实的按揭贷款、手续齐备，即使是那些炒房客的按揭贷款，对银行来说风险都不会很大，实际的损失也会极为有限。
六、房价下跌对哪一类银行或哪些银行的影响比较大？
据了解，自2006年初开始，某些大银行就开始收缩开发贷款和部分高房价地区的个人按揭贷款，然而与此同时，另外一些银行则接手了这些开放贷款以及开始大量发放按揭贷款，即所谓“抢占市场”。毫无疑问，房价下跌对这些后期积极介入开发贷款以及个人按揭贷款的银行来说，风险更大。
注：该采访发表在9月12日出版的《上海证券报》上
