爱华网3月的最后两天里，包括北京、上海在内的全国30多个城市先后公布了楼市调控“国五条”的实施细则。至此，2013年的房地产调控进入具体操作阶段。 北京成为全国调控最严格的城市。北京的细则中包括：京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准等条款。 面对日益高涨的房价，有关房地产调控的政策不断在出台，从限购、限贷到如今的税收、房价控制目标，显然，这一轮的调控力度超出以往历次调控。 从各地密集出台的调控细则来看，虽然大部分城市都重申了“国五条”的各项政策指向，但调控细则多为“温柔落地”，鲜有城市给出具体如何操作的路线图和时间表。 “行动积极，态度暧昧。”链家地产品牌中心总监徐东华在接受时代周报采访时如是评价。他认为，中央政府并没有对国五条内涉及的税收等内容作出更详细的说明，这就让很多地方政府在出台细则后，不知道该如何执行。 更有业内专家直言，除北京和上海外，地方政府在落实国务院最新地产调控举措方面的诚意似乎不高。 落地不细 在多地密集出台的“国五条”细则中，显现出“一线城市趋紧而二线偏松”的态势，包括大连、厦门、长沙、杭州等近半数城市，仅有房价控制目标，并无其他细则。其中，杭州版的细节尤为短小精悍，不算标题，全文仅61字。 中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌此前在接受采访时表示，一线城市更多强调了限购，但无论是一线城市还是二、三线城市，都应该先满足刚性需求，政府现在要做的是如何通过限购的办法，遏制投机性需求。 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强接受时代周报采访时认为，目前住房市场内，不同城市、不同区域的差异化表现非常明显，在各地出台的地方细则里面，就体现了这种差异化。 “在整体上来看，一线城市从严从紧的特征非常明显，已经出台细则的二、三线城市和一线城市相比，显得比较宽松和温和。细节不细的情况很明显。”陈国强说。 从此次各地的细则中不难看出，不同类型的城市，有不同的市场形态，在保持政策方面也有着相应的灵活性。 “不能期待所有的城市都出台像北京这样的严厉的政策，那不现实，各个城市面临的矛盾和问题不一样。对于二、三线城市来说，高库存的问题没有得到改善，对于京沪这样的一线城市来说，如何增加库存是主要的问题。”陈国强说。 陈国强认为，并不是说严了就有好的调控效果，恰恰相反，越严才最容易失控，因为诸如京沪，供求矛盾比较明显，房价一旦上涨就会涨得比较高。 在徐东华看来，各地细则最大的差异，主要集中在税费，也就是20%的个人所得税该如何收取。 以杭州为例，整个细则只明确了一项目标，即“全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”。但这里面透露出一个信号，就是如果杭州政府出台个人所得税收取的细则，整个交易量就会严重萎缩，这对房价会是一个明显打压。 “地方税收收取恐怕也不会顺利，说严重点可能会造成市场的恐慌，这是地方政府态度暧昧的主要原因。”徐东华说。 但对于京沪而言，即使20%的个税真正开始征收，也不会把交易量彻底打回谷底，因为市场需求太大。 对于第二套房贷款，各地细则目前均无明确表示。尽管“国五条”要求对二套房贷继续从严，但一些地方政府在细则里留有余地，就是想通过市场变化，来确定是否继续提高二套房贷的门槛。 实际上，对于目前执行的二套房贷的严厉措施，业内市场颇有质疑，比如第二次通过银行贷款买房当中有多少比例是一些改善型需求，很多人是想卖掉旧房换新房，或者卖掉小一点的房子换大一点的房子，这实际上属于合理的自住需求。 “但是，在现行的二套房贷政策环境下，这部分人被调控了，政策还是有优化改进的空间。”陈国强说。 20%税收补贴土地财政 房价是上涨还是下跌，大家都关注，但最新出台的20%的个人所得税如何收取，却是当下市场热议的焦点之一。 实际上，关于房地产市场收取个人所得税的政策并不是第一次出台。2006年，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，在这个通知中明确表示，要对二手房征收个人所得税，并明确，个人转让住房需要缴纳个人所得税的税率为20%。 尽管当时有政策，但到真正在实施过程中，个人房屋转让仍旧按照交易价格的1%-3%来收取，这次调控强调了要收取20%的个税，将会成为下一步调控中，地方细则实施中的一个重点。 陈国强坦言，他对20%个税的执行，心存疑虑，“如果按照国五条的要求，普遍征收20%个人所得税，就要面对各种情况。政府部门将来在征管环节要涉及很多具体情况的处理，会存在很多技术上的困难和现实操作中的难题。” 比如说一套房产，当初购买的房款，包括装修环节的成本费用，还有交付过程当中的契税、维修基金，后续贷款，按揭的利息成本等，都要一项一项计算成本，这不仅需要时间，还需要人力，如果没有原始票据，怎么去核定成本，以什么样的方式去认定，这都是需要考虑的问题。 “过去为什么普遍采用按照总额1% 这样一种方式来征收个税，这有很实际的一些因素的考虑。”陈国强这样解释。 关于20%的个人所得税的征收，徐东华算过一笔账——如果一年的房屋交易量是15万-20万套，且都是涉税房产，那么仅此一项个人所得税一年的收入就在300亿左右。这差不多相当于北京2012年整个财政收入中的个人所得税金额。 公开资料显示，2012年全市地方财政收入为3314.9亿元，其中个人所得税收入为281.5亿元。 事实上，目前的地方交易系统建设能不能支持收取20%的个人所得税，也是一个很重要的问题。“地方政府对土地财政的依赖比较大，房地产市场不活跃对于他们来说没有任何的好处。”徐东华说，如果能在交易量上来的前提下收取个税，或者把持有环节的个税提上来，那就可以弥补土地财政，这样的话地方政府的意愿就会强一些，“税收多，就能弥补土地财政，这样地价就不会太高，地价不高楼面价格就不高，房价自然也不会太高。” 地方政府出手“限价”
在此次的“国五条”地方细则中，一个突出举措是明确了楼市的“限价”政策。 比如北京版细则称，加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 比如上海版细则提出，对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。 合肥版细则首次提出，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。 “这就是说政府要把商品房当限价房来管，也可能意味着政府要出手干预开发商的定价了，会严格执行一套一价。”徐东华说。 徐东华认为，这条固定的细节会不会出，还不一定，最有可能的就是不对外说，政府在内部就决定了，“开发商去报备成交价格的时候，如果超过一定的价格就不允许开盘，或者强制开发商开盘，但房价必须限制在一定的范围内。” 值得关注的是，“国五条”提出的限购区域扩容的要求，并未在一些地方细则中得到体现，多数地方政府均未对限购政策加码。 “很多地方政府可能也在等，等流转环节的税，持有环节的税都出来后，再去讨论下一步该怎么办，比如限购要不要取消。”陈国强说。他认为，各地的细则不会一下子就给市场带来变化，观望，谨慎，理性，就是现在市场的态度。 “一段时间来看，房价不会有太大的变化，往上走比较乏力，因为调控的力度比较大，但往下走也没什么欲望。”徐东华说。
