如何私募基金 房企钱荒 私募基金赶场



《华夏时报》:目前房企的资金链吃紧是什么造成的,是地产开发贷款的全线收缩吗?

  孙飞:因为自2006年以来,我国经济出现偏快向过热转化的趋向,金融市场出现人民币流动性过剩的情况,银行的贷款冲动很大,虽然中央银行连续提高存款准备金突破历史最高点,但所有商业银行甚至外资独立法人银行都突破了信贷指标,超规模放贷。

  但2007年底均被叫停放贷,根据中央经济工作会议精神,2008年实行从紧的货币政策,用来抑制商业银行贷款规模的过快增长。

  2007年,信贷规模已经超标了,实际上,信贷规模的绝对数量是一直在增长的。2007年全年,房地产A股和H股的融资总额在2000亿元左右,而房地产单一及集合资金信托额度不到600亿元人民币。

  由于在我国,PE(私募股权投资基金)及REITs(房地产投资信托资金)都缺少相关法律政策的支持,而资本市场门槛很高,所以直接融资只是杯水车薪。“一行独大”的商业银行垄断了房企融资的主要路径,这给金融和房地产市场带来了很大的金融风险。

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  所以从整体上看,国家收缩银根是正确的。我建议必须加快建设房地产直接融资市场,尽快建立以信托为主线,REITs为高端目标的国际化、多元化、资本化的房地产金融体系。

  《华夏时报》:地产商对银行的依存度有多大,这将对地产商产生怎样的影响?

  孙飞:房地产行业是个典型的资金密集型行业,地产商对银行的依存非常非常大。2005年,地产商对银行的金融依存度在99%左右,这两年随着市场经济与金融市场的完善,2007年缩至95%左右,但总体还在90%以上。

  所以一旦国家宏观调控,银根紧缩,地产商将面临非常严重的不可避免的资金吃紧,这对很多地产商来说是个致命的打击。特别是中小地产商,他们已经很难从银行贷到钱。

  《华夏时报》:为什么PE会盯上房地产企业?其市场空间是怎么样的?

  孙飞:就目前市场行情来看,对于PE的确是绝好的机遇。按照国际惯例,房地产直接融资市场应该可以占据半壁江山的地位。正因为有差距,就有巨大的空间,PE这个行业的高回报注定了其巨大的市场空间。也就是说在房地产直接融资市场中至少会有50%左右的空间会让给PE。

  《华夏时报》:私募是以什么方式介入这个行业的?中国的PE与国际PE相比还存在哪些差距?

  孙飞:PE主要以股权投资方式进入房地产行业。细分的话,一种为直接股权投资,共担风险,共享收益;另一种为优先股投资,寻求较高的固定回报,同时可能要求一定的抵押或担保措施。

  目前由于中国对外资私募还是持排斥的态度,而中国的PE还远没成体系或者气候。与国际PE相比,中国的PE差距主要在于:资金规模有限,复合型金融人才匮乏,运作还不够规范,缺乏政策法规的支持。

  但由于市场经济的内生需求以及资本的逐利性,未来会有越来越多的PE加入到房地产行业中来。

  

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