爱华网2013年初的一个下午，天气寒冷，而北京太阳城银龄公寓内，暖意融融。有的老人推着轮椅散步，有的三三俩俩聊天，有的坐在图书室聚精会神看报纸，有的兴致勃勃玩台球。忽然，一阵悦耳的琴声传来，原来是一位满头银发的老奶奶在弹奏钢琴，身体随音乐轻轻摇动，美妙的旋律从指间溢出，久久回荡在公寓里…… “这里的老人藏龙卧虎，有话剧演员、京剧演员、大学教授、中学校长、离休干部等，她们做的手工艺品还获得过国际大奖，经常有外国人参观后购买这些手工品，于是老人们做得更起劲。”北京太阳城银龄老年公寓总经理朱凤至颇为自豪。 中国已经步入老龄化社会，老有所养、老有所乐、老有所为，是老百姓对老年幸福生活的殷殷期待和美好向往。全国老龄委办公室公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口达1.85亿，占总人口的13.7%。预计2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，平均每年增加1000万老年人口。到2050年，每3个中国人中就将有1个老人。 日益严峻的养老问题正成为整个社会关注的热点问题。“人口老龄化在给我们带来健康长寿和新的发展机遇的同时，也给经济社会发展带来新的挑战。”全国老龄委办公室副主任朱勇去年九月在第二届人口老龄化长寿化国际会研讨会上表示，人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，与经济社会转型、文化变革相交织，与经济社会发展不适应、不协调的矛盾和问题日益显现。 目前中国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2020年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。 随着经济社会的发展和人们思想观念的转变，特别是计划生育背景下“421”家庭的日益增多，许多经济宽裕的家庭倾向于为老人选择居住环境、配套设施相对较好的养老机构养老，一些孤寡老人、半自理老人、不能自理的老人以及子女无法在身边照顾的老人，也愿意到养老院安度晚年。 清华同衡规划院养老产业研究所所长陈首春表示，养老产业分为福利型养老和商业型养老。福利型养老主要由政府负责，针对低保户、五保户和中低收入人群，如公办养老院、福利院、敬老院。商业型养老由企业建设运营，政府提供支持。这种养老模式，现在还处于初级阶段，主要是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力，同时要求较高服务品质的养老需求而开发建设的养老项目，如老年公寓、养老住宅、养老别墅。 老人多床位少 一份来自润土咨询的《2012中国城市养老居住模式研究报告》显示，一线城市如北京和上海分别有34.1%和46.9%的老人表示愿意去养老机构，二线城市石家庄、济南也均超过三成。 在被认为是北京最好的公办养老院北京第一社会福利院，目前已有9000多人排队等候，全部满足预计要等十几年，许多老人只能望“一福”兴叹。而同样地理位置优越、服务设施较好的北京市第四福利院、北京市第五福利院，也已经住满了老人。 据北京市民政局统计，截至2011年年底，北京市的养老机构共有401家，60岁以上的老年人口约为248万，床位总数仅仅只有6.9万张，每百名老人的平均床位为2.8张，离国际标准“百名老人5张床位”还有很大距离。照此标准推算，北京市在2011年年底的床位缺口应该是5.5万张。 除了北京，全国其他省市也存在床位严重短缺问题。截至2011年底，上海共有养老机构631家，床位总量达到10.2万张，但床位数仅占到老年人口的3%。太原60岁以上老年人有49.5万人，目前只有养老院67所，床位设置不过6253张。此外，重庆养老床位缺口13.5万张，山东养老床位缺口22.6万张，成都养老床位缺口3.7万张，武汉养老床位缺口至少2.6万张，广州养老床位缺口2.2万张，郑州养老床位缺口1.5万张。 不仅公办养老院“一床难求”，物美价廉的民营养老机构同样抢手。“北有太阳城，南有亲和源”，指的就是民营养老机构的代表：北京太阳城和上海亲和源老年公寓。北京太阳城是中国养老地产的先行者，也是国内知名的医护型全程化养老社区，太阳城的银龄公寓被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。 “外边有很多人在排队，可惜我们的房源不足。”朱凤至说，A楼和B楼共1000张床位，住了625位老人，因为许多单身老人喜欢住包间，避免与其他陌生老人发生矛盾。我们还要建设新的老年公寓，可以再容纳2000人左右。 民政部部长李立国在去年底召开的“2013年全国民政工作会议”上表示，中国正在推动社会养老服务体系建设，目前全国养老床位数已达390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。记者按国际标准测算，全国老年人共需养老床位900多万张，床位缺口至少达510万张，远远不能适应机构养老的发展需要。 政策冷市场热 面对老年人口的急剧增长，“未富先老”、“未备先老”、“一床难求”成为困扰中国发展的新问题。中国社科院人口与劳动经济所研究员、社会保障研究室主任张展新认为，公办养老院排不上队等问题反映出中国养老服务供求的矛盾。当前，由于立法和政策制定滞后，民间资本投资积极性不高，而公办养老机构受益于政策优惠，但数量十分有限，最终导致公办养老院供不应求、民办养老发展不起来。 由于受到财政限制，补上养老床位的短缺，单靠政府的投入恐怕也不现实。中国老龄科学研究中心副主任党俊武表示，建设养老床位是一个系统工程，涉及方方面面，需要政府创新机制，吸引民间资本参与其中。 资本的嗅觉最灵敏。正是瞄准了养老市场这一巨大“蛋糕”，自2010年以来，众多企业和资本涌入养老产业，投资领域从养老地产扩展到老年护理、养老服务、老年用品、旅游休闲以及金融等细分板块。特别是养老地产，成为地产大鳄和保险巨头纷纷争抢的“聚宝盆”。 目前，万科、保利、复星、绿城、远洋、首创都在试水养老地产，并在全国多个城市布局。据统计，全国已有20多家房地产企业正式打出了养老牌。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科养老地产开发铺路。此外，万科还在北京的欢庆城、青岛的万科城、杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小。2012年8月，万科与长春市政府签署协议，投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。 作为保利首个养老公寓项目，临近上海的“西塘安平老年健康生活社区”已开发建设，建筑面积近10万平方米。从2010年起，远洋地产开始启动对养老地产的研究，今年即将落地开业的北京亦庄项目，成为远洋地产进入养老地产的首个项目。 由于目前城市规划中尚无养老用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、工业、医疗用地，土地成本高昂，同时，由于缺乏产业标准与制度支持，使得蜂拥而上的房地产企业也陷入了迷茫与困惑之中。 “国外的养老模式，一种是政府福利型，一种是政府扶持+开发商盈利。中国应该鼓励后一种养老服务模式，政府给予土地、资金、税收等政策扶持，开发商也应该有一定的盈利，但盈利后不能一走了之，要对养老社区的运营管理和服务承担责任。”北京地球村房地产开发公司总经理王志强说。 除了房地产企业，人寿、泰康、平安、新华、合众等诸多保险企业，近年来也将养老地产作为社会保障的一部分涉足其中。 中国人寿在2010年就透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元。此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。 去年11月初，合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地，其中7块地将用来开发养老社区。除此之外，合众人寿还在武汉建有健康社区。泰康人寿也不甘示弱，正在建设北京昌平小汤山养老社区，已经对外销售挂钩的养老产品，250万即可获得入住这一社区的资格。此外，泰康还要在上海崇明岛和海南建设其他的养老社区。中国平安也不甘示弱，去年在浙江桐乡开建养生养老综合服务社区，拟投资170亿元。 按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险企业的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。 前不久，中国青年报社会调查中心通过题客调查网和民意中国网，对14608人进行的调查显示，87.6%的人希望父母住进养老地产。公众对养老地产的发展有什么建议？67.0%的人希望政府提供土地出让和税收优惠，吸引企业投资养老地产；62.2%的人建议将养老服务设施建设纳入城乡规划；40.7%的人建议鼓励民间资本进入养老服务领域。 养老地产之所以滞后，陈首春表示，一是目前国家的政策和法规并不支持养老地产的发展。今年之前还没有看到针对养老的土地出让，规划设计里也没有专门的养老用地。在土地财政的背景下，地方政府的土地指标非常奇缺。同样一块地，按住宅用地的出让价格远远高于养老用地，所以，地方政府没有动力供给养老用地。 二是开发商做养老地产大多是噱头，最多只是一种尝试。基于高地价，开发商也要算经济账，开发普通住宅会很快收回成本，而做养老项目，即使小比例也是个大问题。 “养老地产投资是大方向，但目前市场刚起步。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，有些企业是打着养老的名义“卖房子”，也不乏有保险资金以养老的名义“圈地”，总之，业界对养老地产的投资目的不纯。 远洋地产总裁李明在接受媒体采访时也称，“养老地产远洋已经在做了。就我自己看来，现在的养老地产都没有多大的前景，因为现在国内的养老地产从本质上说都是打着养老的旗子，继续发展地产的产业。” 他坦言，养老地产实质上还涉及到更多的规定：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但就这些方面的法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。 硬件易软件难 当前，中国养老产业不仅硬件（养老设施）缺乏，包括生活设施、医疗设施、康复设施、文化设施等，而且软件（服务体系）非常薄弱，对老人身体上的护理、心理上的疏导、精神上的关爱严重不足，护理人员的素质普遍也较低。 在养老产业炙手可热的同时，不少问题也浮出了水面。比如养老院服务质量堪忧、虐老事件、老年人的权益保护缺失等。不管是公办养老院、民办养老院还是养老地产，盖房子相对简单，但配套服务和有效运转则不容易。 寸草春晖养老院是北京市朝阳区社区养老院的样板工程，除了费用高昂，有老人反映房间打扫不及时。养老院负责人王小龙解释说，养老院有40多名护工照顾近百名老人，大多是失能或半失能老人，他们每天为老人体检、按摩、洗脚和打扫卫生，工作很繁重。 据媒体报道，万科幸福汇养老地产项目计划今年上半年交房，除1号楼这一老年专属楼栋外，其他楼栋均未安装无障碍硬件配套设施，有开发商虚假宣传的嫌疑。而且距离楼盘100米处有一间北京浓缩化肥厂和一座变电站，300米远处设有窦店派出所，出警可能带来噪声和不安全因素影响。
至于后期的运营和服务，业内人士告诉记者，2011年年底通过战略协议，万科把养老机构的运营管理和针对老人的服务外包给了上海的亲和源，但去年上半年，亲和源可能终止了合作。万科幸福汇这个项目到底怎么办，现在还不清楚。 万科北京公司总经理毛大庆曾公开表示，目前中国养老地产的概念还很笼统，万科集团研究了三四年后发现其实不那么简单。“实际上万科集团并不具备养老地产的开发运营经验，所以进军养老地产仅仅是一种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。” 陈首春分析称，“虽然有的房企和险企已经在开发养老地产，但面临尴尬境地，因为房地产商和保险企业不具备运营养老机构的能力。”但市场上找不到专业养老服务团队可以大量输出管理，进行规模化连锁化经营，即使有，目前也存在问题。 对于一些开发商把养老地产当成普通房地产项目来做，北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星也指出，这是严重的误区，养老地产核心价值应该体现在服务和运营管理。开发商如果真想做养老地产，首先应该了解养老服务理念，培训相关人员，建立能够支撑硬件机构的服务体系。 “开发商真正为老年人服务的意识依然较差，一些地产商为了压缩成本，将养老地产的选址放在较为偏远的地区，这样阻碍了老人与子女的相互照顾。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，由于地处偏远，相关的医疗、交通、购物等设施也不完善，这造成了老人极大的生活不便。 业内知名度颇高的北京太阳城和上海亲和源，尽管运营多年，硬件和软件在国内处于领先，但管理服务水平还需要进一步提高。购买了北京太阳城养老住宅的一位崔姓退休教师举例说，以前小区内的电瓶车随叫随到，现在变成定时定点发车；以前有24小时热水，现在只有晚上供应；如今管理也没以往严格，外人可以随意进出。 亲和源的一名入住老人介绍，平时的服务还算细致周到，但一到春节等大的节假日，服务员就会少很多，很多事做起来就有点不顺。而且许多服务，比如环卫、餐饮等，都是外包给第三方的。 著名经济学家吴敬琏表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，不能一概而论。老龄化产业是一个很大产业，这种产业带有一定的公益，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单的问题。” 许多老人退休后，身份地位的落差容易导致郁郁寡欢，不少老人患了脑痴呆。朱凤至建议，“希望有更多的心理咨询志愿者能为老年人提供服务，帮助老人打开心结，调整心态，笑对人生。国家应该出台一项制度，把志愿者的养老服务时间和内容记录下来，并有专门机构颁发证书，等这些志愿者老了，可以免费享受相应的服务。” 此外，中国的养老产业发展还要考虑到地区差异，各地老年人在养老观念和消费能力方面有着巨大差异。这就要求养老社区在硬件设计、软件配套、管理服务等方面，要根据不同的目标客户群有所调整，做连锁化、规模化的同时，要突出本地化。 投资高盈利低 据陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元~3000元/月，后续运营成本也需要2000元~3000元/月。照此计算，一张床位的收费要达到4000元~6000元/月才能勉强运营。养老地产要想盈利十分困难。目前养老地产的发展可以用“叫好不叫座”来形容，面临不少现实问题。 在没有养老用地的情况下，一些中小民办养老机构很难从市场拿到土地，只能靠租地，但土地补贴目前还无法获得，因此高额的租金成为民办养老院最大的负担。除此之外，行业利润低也是民办养老院面临的问题。一般传统的持有型养老物业毛利率在6%～8%，与房地产开发的高利润相比，的确有些寒酸，但投资风险并不低。 北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。” 尽管北京太阳城总体实现了盈利，但总投资4亿多元建设的养老服务配套设施，如医院、超市、文化教育中心、娱乐中心、物业管理中心等，至今依然盈亏不一。 即便已经明确把养老地产作为重要战略选择，保利地产董事长宋广菊接受媒体采访时却表示，与商业地产、旅游地产不同，养老地产利润不会太高，未来房企并不会大举进入养老地产领域，养老地产也不会出现如商业地产般的火热情况。 养老地产如何管理和运营，不仅让房地产企业大伤脑筋，保险企业同样也是“摸着石头过河”。在业内人士看来，国内还没有一家养老项目的运作是成功的可复制的，太阳城仅仅是个特例。 从2010年以来，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。目前，这些项目大多处于前期建设阶段，至于如何运营获利，现在还是未知数。合众人寿一位高管曾指出，“投资不动产就算不增值，还有项目、土地等存在。” 所以，养老地产虽然表面上红红火火，但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没看到。“毕竟这是一个投资周期长、见效慢的行业，国内目前缺乏可供借鉴的盈利模式。”杨红旭说。 中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦指出，养老地产难盈利的主要问题是土地成本太高，开发商只能从公开市场获取土地。养老地产从一定意义上讲，为社会提供了养老产品，为政府分忧，政府应该给予政策支持。如将养老地产土地类似于保障房部分地块，鼓励开发商建设养老地产。但有专家认为，过去一些开发商以“养老”名义圈地，变相开发房地产，让地方政府心有余悸。 养老地产的融资也是个难题，养老地产是一个投资回报周期长的行业，全部用自有资金而不允许销售，发展很难。如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链问题，无法把老人从作为抵押物的房子中赶走，因此银行不愿意给养老地产项目贷款。据了解，北京太阳城前期开发就是无法从银行贷到款，完全靠自有资金和施工单位的垫资来滚动发展的。 泰康人寿董事长陈东升直言，与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。
