爱华网专访北京清华同衡规划设计研究院养老产业研究所所长陈首春 《新经济导刊》：现在人们把养老产业称作“朝阳产业”，请您对养老产业、养老地产和养老社区这些概念解释一下？ 陈首春：养老产业分为福利型养老和商业型养老。福利型养老主要由政府负责，针对低保户、五保户和中低收入人群，比如公办养老院、福利院、敬老院。商业型养老由企业建设运营，政府提供支持，这种养老模式，现在还处于初级阶段，主要是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力，同时要求较高服务品质的养老需求而开发建设的养老项目。 养老产业具有运营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益。养老产业链比较长，涉及法律政策、金融投资、规划设计、地产开发、养老服务、老龄用品、人才培养等，后期的运营管理和服务以及养老人才至关重要。 养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成部分，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是其最大特质。 养老社区不仅仅是养老地产，还要有针对老年人的配套服务和人文环境。 《新经济导刊》：“老有所养”是社会保障的一部分，许多企业和投资机构纷纷涌入，试图分享养老产业这块大“蛋糕”。有人担心，企业逐利的本性是否会扭曲“养老”这项民生事业，您对此怎么看？ 陈首春：对于养老，政府和企业的角色定位是不同的，相当于保障房和商品房，政府应该负责中低收入的福利型养老人群。养老虽然是公共服务产品，但不一定必须是福利，既要有政府保障的养老刚需人群，也要有市场化运作的营利性养老机构和企业存在。“老有所养”是指政府负责的那一部分中低收入人群，而有一定经济条件、希望得到更好养老服务的人群可以通过市场去解决。所以，不要把养老等同于公益，也不要不敢谈盈利，针对不同的养老人群，可以采取不同的养老渠道。 不管是房地产企业，还是保险企业，都是瞄准了市场化的需求。针对收入和消费需求的不同，既可以做高端的养老别墅，也可以做中低端的养老住宅和养老公寓，好比五星级、四星级酒店和连锁酒店一样。 目前房地产开发商进入养老产业，条件并不具备，我也不认为房地产企业能成为未来养老产业的主流。房地产商是一个集成商，主要职能是生产和销售房屋产品。当然，养老不可能没有硬件产品——房屋，但仅有这个硬件产品远远不够，养老更多的是服务，提供一种适应老年人需求的生活方式。开发商只是提供了养老产业最基础、最前端的硬件产品而已，它必须在养老产业的发展和完善过程中从事养老地产开发。
最近有微博总结了知名房企2013年发展战略的关键词，没有一家房企谈到养老地产。房地产商现在进入养老地产是一件很不靠谱的事情，即使提养老地产，也只是噱头。 《新经济导刊》：近几年，一些房地产企业和保险企业纷纷抢滩养老地产，但效果并不理想，甚至有“圈地”、“噱头”、“变相开发”的质疑，请您分析一下？ 陈首春：目前，政策环境和产业环境都不支持开发商进入养老产业，有打着“养老”名义圈地的嫌疑。五年前靠“养老”拿地还有机会，最近一两年已经没机会了。地方政府看得很明白，不相信开发商的所谓承诺。 虽然有的房企和险企已经在开发养老地产，但面临尴尬境地，因为房地产商和保险企业不具备运营养老机构的能力；而且，地产商也不愿意做养老机构的工作，因为回报率与普通住宅相比可谓天壤之别。开发商根本不可能去做利润率不到10%的养老服务。 养老地产是说得多，做得少，迟迟看不到实际案例。北京太阳城是一个特例。它是12年前获得的土地，截至目前，发展得不错，但也是非常心酸的。当时拿地的成本是20万/亩，现在那块地至少增值10倍以上。北京太阳城的成功得益于这十几年房地产市场的高速发展，如果以现在的土地价格去做养老社区，基本不可能。 《新经济导刊》：养老地产与住宅地产、商业地产、旅游地产相比，发展相对滞后，中国养老地产面临的主要问题是什么？ 陈首春：养老地产之所以滞后，我总结了三点：一是目前国家的政策和法规并不支持养老地产的发展。今年之前还没有看到针对养老的土地出让，规划设计里也没有专门的养老用地。最新消息是，北京2013年在顺义要拿出一块土地作为养老用途，大家都在等待。 在土地财政的背景下，各级地方政府的土地指标非常奇缺。同样一块地，按住宅用地的出让价格远远高于养老用地，所以，地方政府没有动力供给养老用地。北京太阳城是住宅用地，基本是靠自有资金和施工单位的垫资来滚动开发的。 江西省的一个市长曾对我说，开发商来这里做养老，我不支持不反对。土地公开拍卖，你摘牌成功，一分钱不能少，你可以在这块土地上做任何养老用途。如果你能把民政部的指标带过来，地价可以商量。这反映了地方官员对待养老地产的一种普遍态度。 二是开发商做养老地产大多是噱头，最多只是一种尝试。基于高地价，开发商也要算经济账，开发普通住宅会很快收回成本，而做养老项目，即使小比例也是个大问题。现在的养老地产有在居住用地、工业用地、医疗卫生用地、产业用地上做的，惟独没有在养老用地上做，因为根本就没有养老用地。有的开发商在医疗用地上建养老地产，成本相当高，出租很贵，消费者接受不了。 三是养老没有形成产业，缺乏管理运营团队。尽管保险企业做了一些养老项目，但在管理运营方面也没有办法。保险企业作为投资人，按说不应该去做养老管理和服务，但在国内找不到合适的管理运营机构，不得不自己组建养老机构，边学习边摸索，但这不是养老产业的发展方向。 将来的情况是，20%~30%的养老项目由保险企业或地产企业自己管理，大多数养老项目应该委托外包经营管理，但市场上没有这样的专业养老服务团队可以大量输出管理，进行规模化连锁化经营。即使有的养老机构可以输出管理，也存在一定问题，因为自身定位不清晰，也缺少人才和技术储备。无论是基层的护理人员，还是养老机构的管理团队，现在都很稀缺。不像酒店业，既有高层次的希尔顿管理集团，也有经济型的如家管理集团。 房地产开发商位于养老产业的上游，主要负责养老住宅等硬件设施的建设；养老机构位于养老产业的下游，主要负责养老社区的运营、管理和服务。由于投资回报率的不同，上游企业本质上是不愿意进入到下游服务业的。当养老产业成熟的时候，才有利于地产商和险资做养老地产。当下游不成熟的时候，上游基本是忽悠。 《新经济导刊》：目前许多企业是能看到养老地产的商机，但苦于找不到成熟的商业模式，您对此有何建议？ 陈首春：国家的养老政策是“9073”，只有3%的人群是靠养老机构的。北京已经有多个项目，把住宅出让用地强制搭配了养老用地指标，比如房山窦店的幸福汇。政府要求开发商建设一个较大规模的小区时，必须建一个1~2万平米的养老机构，无偿代建，好比建幼儿园和中小学一样。每个养老机构不需要建得非常大，就像如家酒店一样，几百个房间，几百个老人就足够了，符合适度经济的规模。 养老产业发展初期，硬件不重要，软件才是核心。实际上硬件的投资量并不大，1~2万平米的养老机构，几千万就够了，跟动辄数十亿的普通住宅、商业地产和别墅相比，简直是小巫见大巫。 未来，开发商不是养老产业的主角，发挥的作用也不是太大，当然也有开发商的商业机会。房地产企业投资开发养老地产，目前时机还不成熟，我建议应该等待，不要盲动。 《新经济导刊》：您提出“养老建筑常规化，常规建筑适老化”的概念，请具体阐述一下？ 陈首春：现在马上可以做的是，“养老建筑常规化，常规建筑适老化”。中国处于老龄化社会向老龄社会发展的过程中，老年人会越来越多。一栋建筑要考虑到老人因素已成为普世原则，不仅仅是住宅，还包括办公楼、商场、医院等。像日本已进入到高龄化社会，无障碍设施大量覆盖，常规建筑里已随处可见。 现阶段，“适老化”是开发商的一个比较好的发展途径。我心目中养老地产理想的模式是，老人不应该独自住在一个偏远的地方。例如远郊区县或者距离城区30公里以上的主要面向养老人群的项目，我持反对意见。我建议应该就地养老、居家养老。一个商品房小区有10%～20%的适老化住宅，200多床位的养老机构，这样就构成了全龄化社区。一个人在逐步老龄化过程中，可以不离开自己常年生存的环境，逐步接受不同级别的服务。 适老化住宅依然是商品房，也可以销售，只是设计上要适合老年人居住，硬件和软件上满足老年人的生活需求。在这个小区里，子女买一套普通住宅，老人买一套高层小户型的适老化住宅，孙子孙女有老人照顾，子女也能时常与父母团聚，但又不需要同父母住在一起，避免了因生活习惯和婆媳关系引发的矛盾。这样的模式非常符合中国人的孝道文化。这样的适老化住宅最好在城区，千万不能太偏远，即使环境好，也不会有市场，要满足年轻人能把这里当成第一居所、可以每天上下班的实际需求。当老人需要半护理和全护理的时候，如果子女没时间，可以住进社区的养老机构，由专业服务人员进行照料。这是一种理想的养老模式。
