爱华网很多人都拿日本房地产泡沫和日元升值的连带风险与中国房地产泡沫和人民币升值的关系作比，认为中国应该充分吸收日本教训，在目前人民币也在不断升值的关口，必须把挤压房地产泡沫当成首当其冲的要务。在“2005中国房地产业权威高层会议—北京论坛”上，对于这种看法，建设部政策研究中心主任陈淮说：“不。实际上并不是大多数人想像的那样。”
据悉，经过两年“组合拳”式的调控，目前中国房地产业的各种指标现在都已全面下滑，部分指标已经是负增长了。目前，人民币正处在稳步升值的过程中，在这种情况下，宏观调控政策的未来走向就成了所有关注房地产市场的人们最关心的话题了。 为此，在“2005中国房地产业权威高层会议—北京论坛”，一些政府官员和学者就此展开了广泛的争论。其中，建设部政策研究中心主任陈淮和银监会一部副主任沈晓明的发言传达出了有关政府部门的一些最新“思维”。 据陈淮分析，日本1美元兑360日元的政策一直实行了22年，直到1971年美国总统尼克松实行了新经济政策使美元和黄金脱钩，日元才实行了第一次汇率调整，这是日元升值的真实起点。1972所有发达国家的货币都实行了浮动汇率，在这个过程以后，日元才逐步升值的。 “在此之后，日本经济发生了什么事情呢？”陈淮说，“和人们想像的房地产泡沫堆积的情况不同。日元升值使日本遭受两次石油危机的冲击在所有发达国家里是最小的。在此期间，日本最先完成了产业结构的转换，日本的出口产业从价格竞争被迫转向了品牌和质量竞争，于是才从60年代的钢铁大国发展到了家电和汽车大国。” 据分析， 1979年日本吨钢成本只相当于美国的56％，成本竞争力极大提高。1981年后，美国出口汽车远低于日本。升值后，日本顺利地完成了资源节约、产业结构升级的经济发展过程和工业化过程。日本企业还创造性的推动了第二次管理革命，提出了今天“全面质量管理价值工程””等一系列管理思想。而强调全过程、全因素、全员管理的这样一个工业化过程更使日本受惠于日元升值。 “我们今天的国际竞争力大约相当于日本70年代初中期的发展阶段。目前，我们面对的不是资本过剩的时代，而是大规模固定资产需要更新的时代。”陈淮说，“我们缺乏货币资本的累计。而真正导致房地产泡沫危机的是资本过剩。” 据介绍，陈淮在日本考察是了解到，80年代末，日本政府高度关注赶超欧美发达国家的问题。它们曾大规模提高了全社会改善住房消费的预期，对房地产市场采取大拆大建政策，提出了在短期内把收入房价比和发展国家的欧美看齐的目标，同时还提出在短期内把日本房价降低的策略，这导致了泡沫的快速破灭。这才有了日本房地产业的大起大落，政府政策的不当是这个历史发展过程中深层次的原因。 目前，人民币正处于一个缓慢的升值过程。相当多的人都担心外币会大量涌入中国房地产市场，未来泡沫一定会像日本一样破灭。 对于这种看法，陈淮给予了根本的否定。他说：“实际上，日本从来就没有引进过外资，一直是在所有的政策上都极力地限制外资进入。到90年代初期，才实行了对外开放。正因如此，日本的房地产泡沫才堆积起来。” 至于如何解决房地产市场的贷款难问题，陈淮提出，房地产金融是一个很值得深入挖掘的领域，中国需要有这样一个金融流通市场，需要有相应在住房供给和需求之间存在的中间机构来进行调整。 据分析，在发达的国家里，这个所谓的金融流通市场全是由基金或一些中介机构等运作的。我国目前也出现了一些房地产中介机构，在房屋买卖上，也出现了“租赁加远期合约”的交易方式以规避营业税，实际上这些机构已经在客观上起到了平衡供求的作用。而政府在发展房地产基金、银行信贷打包上市、发展合作建房代理制等方面都考虑了很多，所缺的就是实施了。 和陈淮类似，银监会一部沈晓明副主任的观点更让人耳目一新。 他甚至提出了，“房地产的不良资产只占银行不良资产贷款的4.5%左右，是一个优质贷款。银行的信贷仍然是房地产信贷的主流。现在的宏观调控起到了规范作用。
