爱华网【孙飞】各位朋友上午好！坦率来讲，韩教授和我的很多观点是一致的。我今天讲的住是要树立中国房地产金融的科学发展观，也就是房地产金融必须实现路径优化。中国房地产的变革时代我认为已经到来，我要讲一个大的背景，首先是我们国民经济的持续向好，特别是加入WTO，很多国际金融机构、金融工具的涌入使我们必须要面对这个变革，我讲一下我们当前房地产面临的宏观环境。
【孙飞】从中国改革开放20多年来，中国经济持久高增长，房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业，房地产每年的增长远高于GDP的水平。房价也在节节高升，我提出一个观点，中国的国民经济已经进入了一个长期的稳定高速增长，房地产业由于中国当前的城市化率只有40％多，未来要达到60％到70％，中国的房地产业还要干20到30年，中国的房地产业会保持比国民经济更高。
【孙飞】房地产市场一定要讲区域化，还有房地产的细分化理论，还有房地产市场的政府调控理论。我主要讲的是当前房地产金融所面临的宏观经济环境。国民经济一直处于上升的周期，由于通胀指数一直在警戒线左右徘徊，CPI今年超过了3％，因此从去年以来，我们的央行9次提高存款准备金，今年提高了6次，这就收缩了银行的流动性。我们当前面临的宏观经济不仅是房地产业高幅增长，资金的涌入，房地产业存在着超额的利润，人民币存在着升值的压力。
【孙飞】中国的人民币对境外是增值的压力，但是对内是贬值的压力。为什么贬值？目前人民币的存款率还是负利率，今年以来，即使加息，再加上把我们的存款利息税降为％，我们的存款还是负利率，因此人民币对中国国内是贬值的，对境外是增值的。从这个角度来讲，我得出一个结论，今年是股照炒、息照加。
【孙飞】作为中国的房地产市场，我认为还要涨，但是对于我们个别的热点城市，比如说上海、深圳、温州，政府也都认为这些房地产市场已经失控了。在这种情况下政府必须调控，因为房地产市场不但是商品，也是产品，我们的住房保障体系不健全，政府必须切实承担起住房保障的责任，不要开发商把房价降下来，降低房价的责任只能是政府，所以就必须有大量的限价房、廉租房、经济适用房。如果我们每一个普通老百姓能够买商品房一样很容易买经济适用房，这才是一个科学的发展。
【孙飞】我提出来要实现房地产路径优化，为什么？中国的房地产市场包括金融市场发展的今天，必须要进行深层次、结构性的变革，特别是我们中国的房地产金融，必须树立科学发展观。由于房地产金融市场的严重残缺，我们从韩教授的PPT可以看出来，中国的房地产金融不成体系，严格来说只有房地产信贷，没有房地产金融。从房地产金融来讲，它残缺的。我认为必须加快房地产直接融资市场的建设。必须积极推进资本化、国际化，建立以信托为逻辑主线。
【孙飞】为什么？我向大家做出一个阐释，首先要实现中国房地产路径优化，我们必须要贯彻4个逻辑层次，第一个逻辑层次，在中国十年以内的时间，中国的商业银行仍然是中国房地产融资中的主渠道，十年内不可能更改。截至05年年底，我们的房地产开发贷款余额307万亿，个人住房按揭贷款1.84万亿，个人住房公积金贷款2848亿，也就是说05年商业银行沉淀房地产业资金是5万亿人民币左右，05年金融机构信托公司仅仅为房地产业提供了500亿的资金支持，这里面集客基金信托只有200亿，单一基金信托只有300亿。保险业根本不能金融房地产市场，但是可以进入基础设施领域。05年的时候，我们的证券公司为房地产业做的贡献是零，06年有所改观，但截至到06年年底，我们的商业银行资金沉淀在房地产业差不多接近600亿，而信托差不多是600多亿人民币，实际上我们已经看出了一个趋势，必须要加快房地产直接融资市场建设。但是在中国其它的金融机构为房地产市场做的贡献仅仅是商业银行的1％。
【孙飞】还有一个数据，截至到目前，中国金融业的总资产46万亿人民币，而其它非银行金融机构的总资产只有4万多亿。这说明什么？证券业的资金1万多亿，而保险业资产2.4万亿，管理信托业亿，自有资产接近3000亿，所有的资产接近6000亿。从金融业的地位来讲，商业银行是老大，绝对处于垄断地位，包括国务院金融改革领导小组，就是讲商业银行改制上市的事，还没有轮到保险公司、证券公司、信托公司。现在就差农业银行上市，如果农业银行市，才真正完成金融业的改革步伐，我们的大头解决了，下面再解决一些小的事，这就是金融业的现状。
【孙飞】因此我们的企业家们必须把商业银行作为一个重点融资对象，要做好合作，这个是非常重要的。我讲的第一个观点是，目前商业银行是主渠道。
【孙飞】第二个观点，信托是中国地产金融创新的主流方这是由信托的优势地位决定的，信托业的业务范围可以与人类的想象力媲美，英国的法学家说的更好，如果有人要问英国人在法学领域所取得的最伟大、最独特的成就是什么？那就是历经400年发展起来的信托理念，我相信再没有比这个更好的答案了。这不是信托体现了基本原则，而是它的灵活性，它具有极大的弹性自如。
【孙飞】到目前为止，中国的信托公司都很弱小，最大的信托公司注册资本是平安信托42亿，中国信托公司管理资产最多的是中海信托，它的注册资本虽然只有8亿，但是它管理的信托资产已经接近1万亿，现在估计突破1万亿人民币了。中海信托的模式是我比较推崇的，主要是单一信托，大众信托、批发式的信托，比如社保资金的30亿刚刚给了中海信托。这时候就可以和商业银行抗衡了，我去年11月到香港参加亚洲信托会议，今年4月份在北京参加了房地产结构金融会议，美国来了7个信托，美国的一个副总裁说他们管理着几千亿美金，实际上美国最小的信托公司都管理者几千亿的信托资产，花旗银行的信托资产3万多亿美金，美国的北方信托管理着2万多亿的资产。如果再过十年的时间，我们的每一家信托公司，最小的信托公司没有管理上千亿的信托财产，这个财产包括股权、资金等等，这个信托公司就只能退出市场，要么被人收购，要么就消失。
【孙飞】中国的信托公司要实现两个提升和优化，中国的信托公司要发展，必须实现从被动融资型向主动理财型提升。目前我们的房地产老板按照项目找信托公司，很被动，实际上未来必须要主动理财，即基金化，信托公司已经管理上万亿资产，并且有1000亿的现金放在手上，就像美国现在的很多私募基金一样，掌控着几千亿的美金，我们的信托公司未来必须要向这个层次提升。
【孙飞】我提出信托公司未来的一个转变，是从佣金收入型向投资收益型提升和转换。为什么？在座的都知道，比如很多信托公司给房地产项目融资也好，主要是收管理费，我给你贷款一个亿，到时候我收20％的信托管理费就可以了。未来什么概念？信托公司更多地直接进入股权投资领域、战略投资领域，现在规定信托公司自有资本、自有基金只能投资于金融股权、金融产品、PE，但是我们信托基金不受任何限制，信托基金可以投实业，未来我们可以直接进入战略投资、股权投资。我们共担风险，共享利益，如果你的房子赚了200％的利润，我要按照股权的比例分200％的利润。现在已经有人这么干了，特别是一些私募股权信托。
【孙飞】为什么信托是房地产金融创新的主流范式？这是由它的发展空间所决定的。刚才韩教授提到了万科，在座的各位如果每个人都有万科的100万股，那么你们在万科是没有发言权的，如果你把你的股权全部转给信托公司，由信托公司代为行驶表决权，我们可以派董事进入万科，用手投票，行使表决权。实际上信托的创新空间是无限的，特别是单一信托，比如土地开发，从理论上来讲，银行很难直接进入土地开发，但是信托可以，特别是单一信托，为什么现在一拍卖土地都超过楼面价成本？因为到企业开发的时候，地价早就翻倍了。
【孙飞】第三个观点，房地产组合组合模式，是信托加加REITS银行加资本市场，是房地产组合融资模式的主流模式。RETC就是信托，但信托不一定是REITS。REITS房地产投资信托基金的简称。基民也是信民，所有的基金都是信托，无论是证券基金还是产业基金，基金的前面都可以加上两个字叫信托基金，所有的信托都是依据于信托原理、信托制度，因此我把REITS定位为标准化、可流通的、高端的房地产金融信托产品。因为REITS是可以公募的，而目前中国本土的房地产信托募集资金由于原来信托的限制，募集资金最多两三亿就打住了，但现在最新的信托管理办法是机构投资者不受限制，个人50个，但是100万以上。在目前中国信托市场处于培育期的时候，要募集大规模的资金还是非常困难，因为要借助于REITS这种房地产金融产品实现直接融资和快速大融资。目前美国的REITS达到了3000多亿的规模，澳大利亚4000多亿美金，我想未来香港肯定会超过新加坡和台湾，为什么？去年香港金融市场的IPO全球第一，香港全球金融中心的地位应该排在全球第三，我是非常看好香港的，香港也特别喜欢我，我每次演讲的时候都会提到香港。
【孙飞】由于REITS它的一些优势，REITS在中国是没有的，我为什么说它是将来的一个模式，因为中国目前可以到香港、新加坡发REITS，虽然国家出台了限外令，但你如果真的有实力，真的是借助法律手段，完全可以到新钢发REITS。正因为中国大陆没有REITS，所以我在呼吁，现在我们的信托公司也在进行积极的REITS点的准备，证券公司我在进行REITS点的准备。我和中兴证券主管REITS的人沟通，他们也必须要借助于信托，因此REITS肯定是信托的高级形态，REITS市场要尽快在中国建立起来，否则我们的优质资源会流失到海外。
【孙飞】资本市场绝对是房地产融资非常好的一个模式。我主要讲境外资本市场，香港资本市场是最认同中国的房地产市场，中国现在的首富是碧桂园，碧桂园在香港上市成为了中国的首富，市值600多亿，潘石屹8月份可能也在香港上市，因此越来越多的中国房地产企业在香港上市，房地产企业在A股比较难上市。另外我也建议大家到美国上市。总的来说，我认为信托加银行加REITS加资本市场是当前中国房地产金融组合融资的主流模式。
【孙飞】最后一个观点，外资金融机构、地产基金是我们房地产金融的另一条轨道通道。中国加入WTO，去年年底中国全面开放，外资银行纷纷涌进中国设立分支机构，包括开展人民币业务。最近我们有4家外资银行汇丰银行、花旗银行、渣打银行、东亚银行在中国设立独立法人银行，他们已经完全享受国民待遇。在座的各位已经可以到东亚银行、花旗银行去存人民币存款，他马上发信用卡。实际上这些外资银行已经很早就开始为我们的房地产企业提供贷款。完全和我们的商业银行一样经营。
【孙飞】外资银行贷款有一点，对企业的治理结构比较高，他们比较偏好上市公司、外资企业、民营企业，因为国有企业基本上被国有银行抢了。对治理结构有什么要求？特别是民营企业，不要你是老板，你老婆是财务总监，你必须要有科学的法人治理机构，是一个职业经理人的团队，他们对团队非常看重。
【孙飞】外资银行一旦给你贷款就是长期的，可以达到10年、20年的贷款，国内一般是3年，而外资银行的期限比较长。另外，海外的基金私募基金、地产基金也纷纷涌入中国，虽然我们现在有限外令，规定正常的渠道是有项目才能批准成立公司。为什么我说中国房地产业涨20年？我认为上海现在不能涨，因为它透支了，除非你慢慢涨才可以，而整个中国是要涨的，我们的房地产必须区域化，因此，我们必须把境外的资金有效地引导到有效的地方去。
【孙飞】我们可以考虑设立土地开发基金，因为我们的《合同法》、《公司法《已经为我们的私募基金奠定了一定的法律基础，但现在还不完善，我们呼吁有更多的私募基金的法规尽快出台。我们必须要树立房地产金融的科学发展观，实现房地产金融的路径优化，这样才能够实现我们房地产市场和金融市场的双赢，谢谢大家！
【主持人 岳川博】谢谢孙先生的精彩演讲。我也要问您一个问题，现在北京城建和北京实业联合在长沙拿了一块地，标的92亿，但对于他们来讲，首次付几十亿的现金也是有困难的，你觉得他们可以通过什么样的途径，去找谁？
【孙飞】目前来讲有两个路径，银行的路径是行不通的，股票市场、债券市场也行不通，只能是信托和地产境外基金。信托可以做土地开发信托，但这个土地开发信托能批的话，我们可以面向社会发一个链式信托。还有一种土地开发信托是单一的，我们要配置资源，比如信托公司和项目方以及信托公司本身的客户即资源方，我们对土地开发是绝对认同于能够控制风险或者高出回报，分别单一信托可以私募一些机构。未来我想大家都认识到土地开发的利益和风险可控的情况下，会有更多的机构投资者可以参与信托这个概念。
【孙飞】还有一个是基金，有境内的基金和境外的基金，无论是通过正常和非正常的渠道，都可以进行土地开发，现在已经有相当多的基金对土地开发感兴趣。这两个路径都可以做，但主要是看我们的资源能不能匹配。
【孙飞】如果我的资源配置得好，可能一两个月就完成了，也就是说需要三方资源的优质匹配。
