爱华网在发达国家和地区，房地产投资基金（REITs）一直是商业地产投资的主要形式，美国就有超过4000亿美金的REITs房地产直接投资。目前，中国居民投资不足，而中国商业地产的银行贷款余额已经超过1万亿，造成很大风险。如果建立REITs，解决了这1万个亿，银行还有什么风险？
近几年来国内发展房地产投资基金的呼声很高，金融机构、投资银行和房地产行业都非常重视，并在金融系统内开始筹备试点。媒体间一种错误的认识是，以为发展REITs仅仅是金融或信托部门的事。
应该在认识上引起注意的是，不能把REITs当成习惯了的信托投资计划。REITs是一种特殊目的载体的投资基金，不同于国内习惯了的信托产品，更不是信托机构，也不是金融部门的行政式的投资审批权利。REITs是以收益性的具体的不动产物权为投资对象的基金，体现为一个投资公司或商业信托组织的形式。每一个REITs都具体对应为一个物业或多个物业的组合，体现为具体的物权及其收益，可以是公开上市的REITs，也可以是完全私募的非上市的REITs，无论何种募集方式，都是对于具体的房地产进行直接的投资和经营，是一种物权让渡行为。
从经济学意义上说，REITs是全民的共有资源，不是国家机构的垄断权利。作为个人或机构拥有财产所有权（物权）并可以自由让渡的投资形式，自主物权才是REITs的根本基础。《物权法》“按份共有”的伟大法理，就体现了把物权还给老百姓，老百姓拥有投资和拥有社会资产的权利。
因此，《物权法》也为REITs这样的新的财产投资形式奠定了法律基础。
因此，发展国产的REITs不仅仅要建立上层法律和交易架构，更重要的是要建立中国REITs的微观基础，就是要有相当充分的符合REITs投资要求的优质物业。这需要给予市场主体的广泛参与权和具体的物业资产管理标准。
因此，REITs的发起人和试点形式就不是仅选择信托机构和银行，而是重点选择符合一定资质的房地产投资公司作为发起人，选择拥有管理经验的投资顾问公司未来承当房地产项目管理和基金经理的角色及职责。
就是说有具体物业资产池和资产收益的公司和有专业资产管理经验的机构都可以成为REITs的发起人和管理者。这要通过市场规则来选择。国家只是通过制订法律及市场运行的规范，委托市场主体进行管理。就是说，谁有能力拥有符合运行标准的物业和管理能力，谁的资产就能够对价上市。这是国际惯例。
这一点，可能是国内很多人多有误解的地方。实际上，公司型REITs发起组建资产池不需要任何机构的批准，但如果要上市公募，则必须等待法律出台和经过上市程序。
作为有志于中国REITs事业的市场主体应该积极行动起来，现在就可以开始REITs的微观基础建设，建立资产池，组织上市或等待与公开上市的REITs对价。就是通过投资、融资、购并、持有或管理物业，组成符合REITs上市或购并要求的物业资产池，有个统一的投资组合收益率表现，专业术语叫FFO，这个指标必须提前量化，就能够成为未来REITs市场的上好产品。
从金融部门的角度看，鉴于风险考虑，我国发展REITs有个先完善私募，再进行公募的过程，而非物业资产池的直接上市公募。从市场主体的角度看，REITs就是完全的企业资产经营行为，是一种物权自主的自我偿付行为。但无论何种发起方式都需要重建房地产金融的微观基础，也就是首先要我们大家做出符合未来上市标准的优质的物业。
我们的具体做法就是通过投资顾问公司和资产管理公司选择优质物业进行多种形式的直接融资和间接融资，完成资产剥离和专业管理，在净值剥离后，实现资产并购上市。我们把这叫“自下而上”的做法。就是对选择的物业进行培育，先有微观基础，使资产池达到未来上市REITs的资产规模、管理规范和财务标准，由此做好政策放行后上市的准备。这实际上对中国未来的REITs市场的健康素质很重要。政府不可忽视微观基础的引导和规范。
对于习惯制度化惯性和“中央文件精神”的内地企业来说，应该首先看到政府的政策导向鼓励房地产直接的投融资创新，并进行了法律环境的准备， REITs的直接法律保障已经具备，就是已经发布的《物权法》、《合伙企业法》、《证券法》为基础，以及正在制订的《投资基金法》。中国监管部门更要控制商业银行过度参与房地产市场的风险，发展更多非银行金融机构和直接投资机构分担金融风险。因此，可以判断，中国将优先选择发展公司型组织形式的权益型REITs，而不是契约型封闭式的信托投资基金。
内地有识的房地产商应该及早与专业机构合作，加快REITs的微观基础建设。将优质出租物业率先进行标准资产管理，进入资产池建设，未来必将成为资本市场上好的投资产品。
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