纯风险 投机风险 第90节:理财新观念Ⅱ 要投资不要投机,风险随时存在(28)



系列专题:《就是要有钱:工薪族致富的N个秘诀》

  那么,让资金流动起来,加快资金的周转,有哪些途径呢?

  让资金流动起来,策略之一就是购置可以出租的房产,然后在一两年内,拿到预付定金购置 下一个可以出租的房产。这就正如富爸爸所说,像使用猎鸟犬那样运用自己的资金。大家常 常称这个过程为房屋产权贷款,也有些人称之为合并贷款,用来偿还信用债务。

  或许大家已经注意到,同样是借款,但是方式不同,效果也大不一样,这就是为什么许多人 老 抱怨别人为什么都富裕了,可自己还是穷光蛋——方式方法的区别带来的影响很大。有的人 是借款投资,而大多数人则是用借入的资本偿还不良债务。这是一个典型的“鸟儿飞走,有 去无回”的例子,尽管他们的做法也是资金周转,让资金流动起来,但这是周转资金离开你 ,让资金流向别的地方而非你,所以也就不可能为你带来新的资产。

  举一个西方的例子,看他们是怎样投资,并接着借款投资其他资产的。

  1990年,杰克发现在 俄勒冈州波特兰市的一个美丽街区,有一座房子出售,房主要价95万美元,但不出售产权。 当时经济不景气,人们纷纷减少开支,市场上待售的房子很多。此前,他曾打算提出一个报 价,但是最终觉得不符合他的投资方向而搁置下来。这座房子价格过于昂贵、品质过于好, 很难作为长期租赁房产考虑。如果这座房子在旧金山,价格可能要超过45万美元。不过,他 还是去看了这座房子,因为他感到它有很高的价值,而且升值潜力巨大。

  在前往机场的路上,杰克猜测那座房子是否已经出售。经过长达6个月之后,他终于敲开 了 房主的家门。显然,房主已经急着出手,愿意考虑任何报价。房主负债56万美元,因此杰克 报价66万美元,最终他以66万美元成交。他交给房主1万美元,承担了他们现有的抵押欠款 。 一个月后,房主一家搬了出去,高高兴兴地赶往加利福尼亚,因为他们既没有赚钱,也没有 赔钱。杰克很快将房子租出,除了各种债务和开支,他每月可以得到75美元的现金收入。两 年以后,房地产市场转暖,很多人愿意出价购买,最高出价达到86万美元。尽管这个价格很 有诱惑力,杰克还是谢绝了。如果出售了房子,他平均每年有1万美元收入,也就是首付款1 00%的收入,即:

  

  860000美元出价-660000美元买入价=200000美元收益

  20000=两年收益现金2万美元,大约是首付款的200%;

  每年收益现金1万美元,大约是预付定金的100%。

  

  因为上述数字没有考虑其他支出,如交易费用等,所以只能说是大概数据。

  尽管100%的收益已经让人心动,杰克还是没有出售。房子所在的街区非常著名,他感觉三五 年内它有可能升值到15万美元左右。所以他不但没有出售这座房子,相反,他决定开始购置 更 多的房产。现在,那座房子的价格已经达到了他的预期,而且每月仍然给他带来租金收入。

  看到房地产市场价格坚挺,他打算申请房屋产权贷款。抵押贷款不足55万美元,而房屋估价 大约为95万美元。租金收入可以冲掉抵押贷款额7万美元,因此再为房子准备资金,还可以 得到大约15万美元。杰克收回了投资,也为自己创造了资产。他的猎鸟犬已经带回了鸟儿, 现在又可以出去寻找新的猎物。另外,这只猎鸟犬现在值15万美元。

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  在这个事例里,杰克充分使用这只猎鸟犬为自己敛财,将自己的资金运用和流动起来,获得 了不少财富。这里说的是房地产投资,其实自有资金流动、周转的概念不仅适用于房地产项 目,而且它实际上是一条致富的原则和思想工具。一旦掌握了这条原则,你就可以将它运用 到很多事情中去。

  让资金流动起来,策略之二就是有价证券的资金周转。

  资金周转的概念适用于所有资产,当然包括有价证券。当人们查看股票价格收益率时,实际 上也就是在看资金周转。当有人说某种股票的价格收益率是20时,那就意味着按照现在的价 格和收益,收回整个股票投资需要20年。例如,如果现在股价是20美元,每年分红1美元, 那么需要经过20年才能全部收回股票投资。  

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