爱华网6月份以来，房地产信托出现井喷态势。截至6月中旬，安信信托、中诚信托等多家信托公司推出的房地产信托计划，资金规模达到8.3亿元，已超过整个5月份的房地产信托计划所募集资金规模。 房地产信托融资自兴起后，其发展势头强劲。作为信托业务的重要业务门类,在信托公司开展的信托业务中占据着重要的地位。房地产类信托计划之所以此起彼伏,此中原因,国家的宏观调控政策，银行信贷收紧“闸门”,使房地产信托基金这类融资呈现出爆发突进的现象。 由于宏观调控的压力,房地产公司传统的利用银行资金这一主要融资渠道几乎被堵塞，通过银行融资的渠道已远不如从前那样乐观，房地产市场上形成了一块融资真空，被卡住脖子的开发商面临资金断链之忧。房地产商转而将目光投向银行之外的融资渠道，与信托公司开始了频繁接触，使信托融资成为房地产公司的一扇希望之门。 通过地产商与信托公司的“亲密接触”，经过几次尝试吃到甜头后，国内房地产信托项目开始在全国范围内撒网捞鱼,各地的房地产信托新品不断，比重在增加，金额直线上升，而且房地产融资地域正从局部地区向全国各地扩散。 房地产信托融资自兴起后,投向房地产的信托资金始终是位居前矛，由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。这些法律规避行为无疑将影响投资者的决策，对于非专业知识的投资者来讲，基于对“承诺保底”和“预期收益”的信赖而购买信托产品,为本来就不成熟的信托市场加大了风险，一旦风险爆发，损失最惨重的无疑是委托人。 对于房地产类的投资项目，人们往往是又爱又恨。爱之预期收益率高，回报诱人，恨之大多言不可信，炒作过火。房地产信托如此吸引投资者，自然是难抵其高收益率的诱惑。房地产信托之所以走俏市场，主要原因当然在于其良好的预期收益。与银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品相比，房地产信托的预期收益要明显高出一大截，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1-3年，预期年收益率普遍在4%以上，有的甚至高达8%以上,比同期银行存款收益率高出30%至100%。 虽然很多人对其承诺的高收益率不放心，但房地产信托的投资收益率不一定虚假，而且已经有投资者从房地产信托投资中获利了。这些利好消息都大大刺激着各地的投资者，带动着房地产信托投资新一轮高潮的出现。当人们眼睛盯着投资收益率的时候，即使收益率前面有“预期”两个字，人们也往往会把它们忽略，或者在心里将“预期收益率”与“投资收益率”划上等号。但事实上，房地产信托的风险被一些利好的因素稀释了，往往让人们忘记危险的存在。 信托公司是按照实际经营成果向投资者分配信托收益，信托理财风险体现在“预期收益与实际收益”的差异上。投资者既可能获取丰厚收益，但也可能使本金亏损。比如信托公司已经尽责，但项目发生非预期变化,或信托公司消极懈怠，违法违规操作,由于现在信托业处于发展初级阶段，信托公司都着重于建立良好理财业绩，以及树立知名度，所以目前出现后者的原因可能性较小。前者的原因又可以细分出许多具体原因，例如利率变动，销售失败，履约人无力履约，债务人破产，政策法规改变等。每一具体原因出现的概率也不相同，可能造成的损失程度也不一样。 那么,是不是可以对房地产信托风险的大小做个结论呢?但这这对于要购买某一具体品种的投资者而言，没有实际的意义。这是因为，信托公司不同，每个信托公司开发的各种信托理财品种资金投向、风险控制手段都有所不同，自然无法统一定论风险的大小。 投资者应该记住的是,任何理财活动，都有风险,所谓风险，简单说，就是不确定性。从风险评估的角度而言,目前发行的信托理财品种风险介于存款、国债与股票、基金之间,信托公司为投资者提供的信托理财，运作和管理都具有不确定性,只是大多数投资者没有意识到而已。 事实上，房地产是一个高风险的行业，因此，购买房地产信托肯定有一定的风险。如果融资对象是银行，那么开发商还可能申请追加贷款以保证项目顺利销售后还本付息，但在融资对象是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到追加融资，一旦陷入困境，摆脱起来也就难上加难。 房地产信托热销的背后，潜藏着投资者对信托产品的投资风险认识不足的隐患。按照央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担，信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。 根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。
房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大。一方面来自房地产行业本身的风险，像现在管理层对房地产行业的调控,整个行业本身就存在一定风险。 另一方面又来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场地位不准确，将来销售就成问题,更为关键的是房地产商的资金链断裂,投资者的收益就得不到保障。风险主要体现在预期收益与实际收益的差异上,投资者既可能获取丰厚收益，但也很有可能血本无归。
