爱华网合生创展集团（00754.HK）的商业步伐可以追溯到2006年。但是多年来，合生创展的商业地产却一直发展得不温不火。 合生创展执行董事、副主席兼财务总监张懿去年公开表示，预计2014年商业收入将占总收入的20%。但是截至去年底，合生创展的投资物业贡献额仅2.5亿港元，仅占业绩的3%。物业投资、物业管理、酒店营运三项也仅贡献比重9%。然而，这么多年来，合生在商业地产的投入已经超过了200多亿元。合生在商业地产上的发展可谓是败笔。 资产165亿港元收益2.5亿港元 实际上，合生创展转战商业地产的时间不算太晚，早在2006年，合生创展就开始布局商业地产。在2006年的年报中，合生创展明确提及了商业地产：“本集团目前拥有用作商业用途的土地储备，未来逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，相信商业地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资回报率，并在未来几年成为本集团新的盈利增长点。” 而早2007年6月，合生创展的商业地产部门即已成立，其主要侧重点为高端别墅和商业地产。不过，合生创展的商业地产业务就一直潜伏着，并未有太大的动静。 有五大行人士向时代周报记者透露：“在2007年的时候，合生创展就希望携手五大行在全国布局商业地产。但随后的两年里，合生创展商业地产雷声大，雨点小。” 直到2010年，合生创展才加码商业地产，并高调强调商业地产路线。2010年3月，时任合生创展总裁的薛虎明确表示，2009年是合生创展高级商业地产的起步之年，在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在2010年投入运营和招商。 合生创展内部人士也证实：“集团运作商业地产的目标很明确，即短平快的住宅项目迅速销售回笼资金，而长线持有的商业物业则产生持续且抗跌性强的租金收入。” 时代周报记者梳理合生创展的历年财报中发现，2009年、2010年，合生创展的投资物业膨胀速度惊人。2008年，期内投资物业资产为28.5亿港元，但在2009年底却骤升至83.8亿港元，同比增长近200%。仅从其2009年年报中统计，合生仅在北京的商业项目包括北京东方文华、北京德胜大厦、麒麟PLA商业旗舰广场、世界村时代购物广场、时代帝景商业综合体。此外，近两年正在热销的霄云路8号项目也还有40万平方米的商业体，粗略计算，合生在北京的商业项目面积就约有78万平方米。到了2010年底，合生创展的投资物业资产更是达到了154亿港元，增幅也高达84%。 但是近两年来，投资物业资产增幅明显放缓并且还有所回落，2011年，合生创展的投资物业资产为166亿港元，而到了2012年，却为165亿港元。 这或与合生商业帝国的朱氏兄弟2010年成立专门的商业管理公司有关。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱庆伊三兄弟持有的合生创展、珠江地产以及珠光集团联手广州惠润，组建了一支属于自己的商业经营管理团队，合作方广州惠润商业地产经营管理有限公司由广东鼎鼎大名的商业传奇人物欧小卫创建。当时有消息称，合生创展将从持有的大约1000万平方米商业地产规划面积中，划出200万-300万平方米归双方新成立的管理公司管理。 时代周报记者就商业地产业务向合生创展发出采访提纲，不过截至发稿前未获回复。 去年，张懿就表示，未来商业项目落成之后将会给集团带来很大的业绩贡献。预计2014年商业收入将占总收入的20%。但是，合生创展去年投资物业仅贡献2.5亿港元，占比仅为3%，而物业投资、物业管理、酒店营运三项合计也仅贡献9%。显然，离20%的目标还有一定差距。 难产的津京新城 朱孟依谋局商业地产是出于长远考虑，但是却曲高和寡，再加上高层震荡，或多或少地影响了项目开发的周期。 之前曾有合生系内部人士对时代周报记者爆料，“老板与管理层之间肯定是有矛盾的。老板从长期发展来看，执意做商业，但是高层重视的是一年全部资金投入房地产的利润率回报，商业项目至少需要三至五年的时间才能见到回报，短期只有资本的投入，管理层是比较抵触，因为他们都不知道自己能做多久，他们都想在近期有一个价值的体现”。 合生创展最早的商业地产项目是在2006年。当年，合生创展便分别拿下了位于北京北二环和东二环的商业地产项目合生德胜大厦和东方文华项目（即“合生国际大厦”），然而合生创展2012年年报显示，而德胜大厦预计是在今年完工，东方文华项目虽已完工，但据知情者透露还处于招商阶段。 以京津新城为例，这是合生创展打造的集居住、休闲、旅游、度假、酒店、商业配套为一体的综合性房地产项目，总共土地储备面积为401万平方米。截至2011年底，合生创展在配套上就花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套，合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的建设成本，合生创展在此砸下200多亿元。 但截至2012年底，京津新城开发已超过9年，但仅完成23.7万平方米，预计2014、2015年分别完成11.8万平方米、8793平方米，剩余约365.3万平方米要到2016年及以后才能完成。 TIT项目3年后才能完工 相似的例子还有广州TIT项目。TIT项目分为科贸园和产业园，分别位于广州海珠区和花都区，合生创展拥有65%的权益。 早在2010年8月18日，合生创展广州公司与广州纺织工贸集团有限公司订立合作协议，前者同意收购广州第一染织厂的65%权益及投资于该厂，代价总额为人民币37.18亿（据合作协议透露的数据）。几天后的8月25日，合生创展发布公告称，拟与广州纺织工贸集团共同参与开发广州的科贸园项目，地块原来为广州纺织工贸集团拥有，合生创展称将会在该地块挂牌出售时参与竞投，收购土地及须予注资的总额以37.176亿元人民币为上限。 在去年，就传出“TIT国际科贸园”即将动工。该项目的开发土储为79万平方米，规划建设包括一座面积达20万平方米的超大型高端购物中心、国际甲级写字楼、国际五星酒店、高级酒店式公寓和高级SOHO公寓等。但是合生创展2012年年报显示，TIT科贸园项目要到2016年及以后才能完工。 而TIT产业园项目，总土储约为38.5万平方米，预计2014年开发5.7万平方米，2015年开发25万平方米，其余均等到2016年及以后才开发。
而漫长的开发周期加上不短的市场培育期，回报期也显然会随之推迟。高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥向时代周报记者分析：“一个大点的商业项目，建设周期可能在5年左右，单体项目是3年。而就持有型项目的市场培育期而言，也是因区域而异，一个新区的话，至少要8到10年才能发展成熟，区域成熟后项目才能成熟盈利。在成熟的区域，则只需要培育项目就行，但也要3年左右才能盈利。”
