重要性水平 税前利润 第8节:误区1 财大气粗—忽略利润和成本管理的重要性(8)



系列专题:《房地产经理人七大管理误区》

  总之,企业在土地购买阶段要制定三大目标,即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标,并贯彻执行于房地产项目开发的全过程。确保每一阶段的活动都在既定的三大目标之内,这就是全面成本管理的优势,是传统成本管理无法达到的高度。

  ? 产品策划与定位阶段

  产品策划与定位是房地产开发的重要阶段,关系到房地产项目开发的成败。企业一旦形成产品定位,其成本构成也基本定型,后续的各阶段工作只是在成本构成基本定型的基础上,预防或排除因设计浪费、高估冒算、超额报价等非效率因素引起的成本增加,一旦非效率因素被取消,后续阶段降低成本的效果就会大大降低。该阶段是降低工程成本潜在量最大的阶段,同时也是增加工程成本可能性最大的阶段,因此搞好该阶段工程成本管理至关重要。

  通俗地讲,产品策划与定位就是提出户型的特点、种类、层数、建造规模、车位配比、地下室、会所、配套设施和景园的配置标准,把容积率、密度、绿化率、用途等土地开发指标物化成实体,再由成本工程师测算其产生的成本,若在土地购买阶段制定的成本目标之内,可进入设计阶段。若超出,必须修改完善产品定位直至其成本在预测成本目标之内,确保预期保底利润目标的实现。

  ?设计阶段工程成本控制

  目前设计行业普遍存在这样一些现象:设计合同仅体现技术与设计周期要求、无经济指标约束;设计人员无经济意识、设计院无激励措施等,导致设计方案出现设计深度不够;错、漏、碰、撞现象层出不穷;肥梁、胖柱、深基础多。

  设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模、提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%~90%,因为设计文件一旦形成,开发项目的建造标准、布局、功能、结构形式、工艺设备、建筑材料、设计尺寸参数等内容均已基本确定,静态的价值量也基本确定。所以设计阶段工作水平、设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要想保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,就必须采取有力措施,切实加强设计阶段的工程成本管理。

  为使设计阶段的成本管理控制在既定的目标成本之内,可采用招标形式选择技术与经济结合最佳的设计方案,而非建筑构筑物最佳的设计方案。同时要把目标成本分解为分部分项成本,并作为设计合同的组成部分,旨在强化设计人员的成本意识,赋予设计人员成本控制的责任,从而获得合理的工程成本,同时杜绝设计浪费和无价值的设计。

  【案例1】

  某项目由7幢11层楼和1幢18层楼组成,地下室一层,总建筑面积为120989平方米。在确定桩基选型之前,先进行如下成本分析(单位:万元):

  桩型==冲(钻)孔沉管桩==预应力管桩

  造价==约1950==约1600

  施工

  质量==易发生塌孔、沉渣等==容易控制

  施工

  场地==场地状况差,不易于交叉施工==场地干,易于流水施工

  工期==延长一个月==按期

  结论:选用预应力管桩

  【案例2】

  某项目地上建筑分别为27层和30层,地下3层,总建筑面积115016 平方米。在管材选择前,先进行成本分析(单位:万元):

  ==柔性铸铁管==UPVC管

  技术==可行==可行,采取消音类型

 重要性水平 税前利润 第8节:误区1 财大气粗—忽略利润和成本管理的重要性(8)
  单幢造价==29?8万元==10?7万元

  4幢造价==119万元==43万元

  造价相差==76万元

  结论: 选用UPVC管

  总之,设计阶段的每项活动都应把成本控制在既定目标之内,这样全面成本管理在设计选材选型方面就会发挥重要的作用。  

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