爱华网摘 要：农用地征收实质上农用地的所有权由农民集体经济组织向政府转移的行为，因此征地补偿时就要充分靠考虑农用地所有权的物权属性，给予合理的补偿。本文在分析了农用地所有权的物权性质和新增建设用地地租组成的基础上，进一步阐述了土地开发权所带来的增值收益应在农民集体与政府之间合理分割，分割的原则就是按照带来增值的投资主体的不同进行合理的分配，最后得出结论，即征地补偿应为农用地的所有权价格与土地增值收益分割值之和。
关键词：土地；征收；补偿；物权
The treatment of property in land expropriation
Abstract: The essential of land expropriation is that collectivity-owned land is transferred from farmer collectivity to government, so the property of farmland should be considered when the standard is set up and obtain rational compensation. On the base of analyzing the property of farmland and the land rent constitution of construction land in this paper, the author clarify that the land value increment after expropriation should be shared between the farmers and government according to the different investors and at last come to a conclusion that the compensation standard of land expropriation should consists of the value of land ownership right and a part of the land value increment after expropriation.
Keywords: land; expropriation; compensation; property right从回避 “物权”概念到 “公民的合法的私有财产不受侵犯”写入宪法再到物权法的制定，我国的社会主义市场经济的法律体系和社会主义基本经济制度不断得到巩固和完善。目前，《物权法（草案）》正在制定当中，可以说这是一部与老百姓关系最密切的法律之一。它既涉及到未来中国产权保护机制，更涉及到每个人的切身利益。
鉴于物权法在法律体系中的重要地位，不动产的物权处置一直受到国人的关注，值得一提的是我国的征地制度中存在的矛盾，很大程度上是由物权不清造成的。《物权法（草案）》中规定“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家的规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人，被征地人得到妥善的安置。”“征收承包期内的土地，应对土地承包经营权人给予合理的补偿。”这一系列的规定为我国正在开展的征地制度改革提供了有利的法律上的支持，但是这里我们也注意到“按照国家规定给予补偿”“合理补偿”等对补偿标准的规定。那么在征地补偿中应执行什么样的标准才算合理呢？这个问题的实质就是应该怎样处置集体土地所有权的问题。
按照物权的分类，集体土地所有权属于物权中的自物权，即所有权。“有恒产者有恒心”，物权法的核心就是平等保护财产权。按照这个理论，物权法应该平等的保护国有土地所有权和集体土地所有权。待遇是否平等在集体土地征用中集中反映在测算补偿标准上就是按照被征地原农业用途测算还是按照征用后的建设用地的用途测算。其原因在于，这里面涉及到一个农地的开发权问题，若按照建设用地用途制定补偿标准表明农民集体拥有原来属于自己的农用地的完整产权，换句话说农民可以获得农用地转为建设用地后的预期收益，而按照原农业用途获得补偿，说明农民集体只拥有这块土地的农用地用途下的价值，没有权力获得该地块转为建设用地后的价值的权利，即他们对这块地的所有权是不完整的，他们所丧失的正是该地块的开发权。土地的开发权（也可以称作土地的发展权）是从土地的所有权中分离来的一种物权，是所有权人将自己拥有的土地变更原有用途而获得的权利。在我国现行的补偿制度中执行的仍是按照农业原用途补偿的原则，这实质上是剥夺了被征地集体对于被征农用地的开发权，给集体土地所有者带来了经济上的损失，同时用地单位和政府却分享了这部分土地的增值收益（土地开发权价值）。需要说明的是，即使按照农用地转为建设用地后的土地利用类型补偿，也不是说农民可以获得所有的增值收益，而是要按照增值的投资主体不同进行合理的分配，对于增值部分，投资主体是农民集体的，要归还给农民集体；投资主体是政府的，要归政府收回。这个问题将在下面详细地阐述。
按照现行法律的规定，对土地征收的补偿执行的是“产值倍数法”，这种补偿的方法是在计划经济时代产生的，它是适应当时的社会经济发展状况的，为我国的社会主义建设做出了不可磨灭的贡献，但是随着经济的发展和社会的进步，由于这种补偿标准偏低，它已经不再适应当前的形势了，事实上在大多数地方补偿的标准也远高于这个水平；同时由于土地征用中出现的纠纷增多，政府也意识到了征地制度，尤其是征地补偿标准已经到了非改不可的地步。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于印发<关于完善征地补偿安置制度的指导意见>的通知》（国土资发[2004]238号）等一系列文件的要求，提出了统一年产值，统一年产值倍数，制定区片综合地价等规定，这在很大程度上提高了对失地农民的补偿标准，但是这个标准该提高到什么程度，补偿中怎样体现对农民集体土地所有权的保护，怎样体现对待财产权的平等保护，却是一个很值得商榷的问题。
既然按照平等保护财产权的原则，对集体土地的补偿应该按照建设用地的用途进行补偿，那么是不是所有的增值收益都要归被征地集体所有呢？当然也不是，这现在土地学界基本已经达成共识，即应该按照投资主体的不同将土地的增值收益在政府与集体土地所有者之间进行分割。笔者认为，推行“征地区片综合地价”是解决让农民作为集体土地所有者享有土地开发权价值的关键。在实际操作中，被征土地往往处于城乡接合部，这里一般具有区位优势明显、升值潜力大等特点，如果按照农业原用途进行补偿，由于农用地转为建设用地前后巨大的收益差值会引起被征地农民的强烈反应，这在理论上对于农民来说也是显失公平的，这是政策的一个重大缺陷。但是如果实行“区片综合地价”则是一个明智的选择，这种做法尊重了市场经济的游戏规则，同时也可以做到 “同地同价”，当然这里的补偿价格的计算要按照前面所说的建设用地的用途计算，合理分割土地的增值收益，这样可以明显的提高对于农民的地价补偿水平，保障农民在被征地后的生活水平不降低甚至提高，使农民也能分享城镇化和经济发展给整个社会带来的福祉。
接下来我们需要解决的一个问题就是这个增值收益应该怎样在集体土地所有者与政府之间分割。
首先，我们分析一下农用地转用为建设用地后的地租的组成情况。按照马克思地租理论的原理，土地分为土地物质和土地资本。那么对于土地物质，包含的是建设用地的绝对地租和级差地租I。绝对地租是指最差的建设用地也拥有的地租，对于建设用地来说，由于土地的肥沃程度对其的影响在一般情况下几乎不存在，而影响最大的要数区位条件，所以建设用地的 “最差”指的是其位置与现有存量土地相比较为偏僻。城镇土地绝对地租理论实际上是把城镇与农村地租问题作为具有密切联系的两个独立体系来看待的，这两个体系的交叉点即城乡土地的结合处。所以城镇绝对地租应为该城镇郊区农地的地租的最高界限（周诚，2003）。根据地租的“叠加结构”，也就是说城镇建设用地的绝对地租应该为该城镇郊区农地的绝对地租、级差地租I、级差地租II（若存在的话还应该加上垄断地租）。不言而喻，这些农地地租之和是农地所有者所有权权力束在经济上的实现和投资形成的结果，理应归农地所有者所有。
对于级差地租I，这一部分地租是在实现了农用地转为建设用地后的部分增值。它属于农地的开发权价值，应在农民集体与国家之间合理分割。按照地租理论，级差地租I是由土地的位置优劣而产生的。首先，被征农地的位置具有原始性，是客观上自然而然存在的，因此我们要承认被征地集体有获得部分建设用地级差地租I的权利，这部分级差地租I我们称之为级差地租Ia；同时，由于国家的城镇基础设施，交通干线建设等外部辐射性投资改变了被征农地的相对经济位置，由此产生的级差地租I自然要归国家所有，这一部分我们称之为级差地租Ib。
对于建设用地的资本地租指的是级差地租II，它是由于追加投资而形成的。对于建设用地的投资主要是指，使之达到建设用地的使用标准而投入的固定资本，如实现“几通一平”，大市政配套等政府的综合投资，可以看出这部分的投资主体是政府，因此级差地租II理应归政府收回。
通过以上的分析我们可以得出这样的结论，在建设用地的地租构成中，绝对地租和级差地租Ia，应分配给被征地集体，级差地租Ib和级差地租II应由政府收回。由前面的分析我们得知城镇建设用地的绝对地租由农地的绝对地租、级差地租I、级差地租II（若存在还应该加上垄断地租）构成，而这三项资本化后得到的即为农地的所有权价格，所以，也可以说农民集体得到的是农地的所有权价格加上土地增值收益的分割值（即开发权价值中的农民集体分享部分），这个分割值也就是上面所说的级差地租Ia。（具体分析见附表）
至于在具体操作中如何计算，我们可以评估得出的建设用地基准地价图叠加的办法得出相应的补偿区片，再把相应区片中的各类用途的土地的基准地价值的年限修正到无限年期（即得到该区片的土地的所有权价格）接下来再根据实际情况确定各类用途土地的面积比例，计算出各区片的综合地价（为该区片的国有土地所有权价格），然后再扣除政府应收回部分的方法，即用评估出的建设用地所有权价格减掉级差地租Ib和级差地租II的资本化部分。这里的级差地租Ib的资本化部分应用于国家征地调节基金，按照基准地价的一定比例确定，主要用于国家、省重点建设项目征地的补助，重大项目统一垫付补偿费，补充失地农民保险基金等。级差地租II的计算可以根据基准地价中确定的“几通一平”确定单位面积的基础设施配套成本，另外，由于有农用地转变为国有建设用地时要花费相应的成本，包括测量的费用、耕地占用税、耕地开垦费等，所以这一部分在计算时也应从综合地价中扣除，最后得到的即是农民集体得到的补偿。
