爱华网在楼市走软的大背景下，一家房地产企业因为合作方违约身陷困境，而违约一方又是一家著名的跨国企业。那么它提醒我们，中国经济受国际环境的影响，不是虚构的故事。同时，进入司法程序后却久拖不决也可能将一家企业推向深渊。
撰稿·汪伟（记者）
上海的天已经凉了。上海天圆方房地产开发有限公司的总经理喻建华却仿佛置身烤炉，焦躁不安。 “天圆方”在松江荣乐西路三号地块上开发的房产项目叫“新理想花园”。一期开出约22万平方米的建设项目，其中有26栋商品房。这些于2006年年底前竣工并交付使用的住宅楼，经历了上海楼市疯狂热卖的2007年后至今仍存有少量现房。 在“新理想花园”已被报批的规划中，应在2007年完成开发的7.6万平方米小区二期，却迟迟未能动工。 现在“天圆方”不知道“新理想花园”二期什么时候能够动工。当全国范围的楼市进入调整期时，他的公司已经提前置身于寒冬，资金链断裂的威胁越来越迫近。 这一切并不都是因为2008年房地产市场的低落所引起的。如果不是因为身陷于两起久拖不判的官司，“天圆方”也许不会面对今天这样的困局。 定制的大卖场为何不要了？ 荣乐西路三号地块如今成了“天圆方”的伤心之地。“新理想花园”小区的西南角上本来应该是商铺林立，簇拥着一个巨大的“易初莲花”大卖场，楼书上的效果图呈现出一个购销旺盛的愿景。但现实中，楼盘这一角只有一圈空荡荡的房屋，没有大卖场，没有商家，没有顾客。 这个地块最初的规划中本来并没有大卖场和商铺，而是一个纯粹的住宅商品房的小区建设开发项目。2004年初，上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称“易初莲花”）开始和“天圆方”接触，探讨在三号地块中开设“易初莲花”大卖场的可能性。按照当初的房地产形势，楼盘若是有超市之类的配套设施，每平方米可以比别处多卖1000元左右。再说，松江区有关方面也多次向喻建华建议，借开发良机完善这一带的商业配套。而喻建华也有盘算，超市一旦建成，建筑物外圈的商铺出售或出租的话，也是一笔可观的收入。 双方在当年年初达成了合作意向，“易初莲花”确定将松江的“易初莲花”大卖场放在荣乐西路三号地块，于是“天圆方”向政府主管部门提出专门申请，将荣乐西路三号地块西南角的土地性质从居住用地变更为商业用地。当年7月，变更请求得到了松江区政府的同意。2004年11月8日，易初莲花与“天圆方”正式签订了《租赁合同》。合同约定，“天圆方”按照“易初莲花”的特殊设计标准和经营要求，在荣乐西路三号地块量身定制建造一幢三层建筑物，租给“易初莲花”开办“易初莲花”购物中心，租赁期限为20年，从2006年12月30日到2026年12月29日止。房屋租金每年约计580万余元。双方还在同一天签订了一份《补充协议》，约定设备租金每年为约计460万余元。 双方约定，合同生效后15天内、施工后15天内、建筑物封顶后15天内和建筑物交付后15天内，“易初莲花”分别向“天圆方”支付四次预付租金，每次支付第一年的3个月租金，约计260万余元。 合同签订之后，“天圆方”开始施工。不久，“天圆方”收到了“易初莲花”支付的头两笔预付款约计520万余元。 一年后的2005年12月，建筑物结构封顶，但是“易初莲花”却没有按约支付第三笔预付款。再过了半年，2006年4月，该建筑物通过了建设工程质量监督等主管部门的工程验收。这时“天圆方”一点都没有感觉到，正在面对着一个大麻烦。因为“天圆方”在眼中看到的完全是希望。按照松江成熟地块的居民入住率，超市一开张，这幢建筑的沿街商铺就可以顺顺当当地租售出去，这个小小的商业中心必定会方便居民生活，并拉动新理想花园未售部分的房价。 6月底前，“天圆方”给“易初莲花”多次去函，要求“易初莲花”前来办理“易初莲花”大卖场的交接手续，以便进场装修后入驻开业，并同时支付已拖欠半年之久的第三笔预付款。 让“天圆方”感到意外的是，“易初莲花”突然停止了其在松江扩张的脚步。这家一度急速扩张的超市巨头，似乎陷入了“船大难调头”的困境，“易初莲花”没有来接收它定制的大卖场。 从那时到现在，两年过去了，定制的大卖场仍然在空关，第三笔和第四笔预付款如同镜花水月，“天圆方”深深地陷到了泥潭里面。 官司为何久拖不决？ 记者翻阅2006年6月、7月和8月等期间给“易初莲花”的公函，从彬彬有礼的商函措辞中可以看出“天圆方”的焦虑。“天圆方”在其中一份交给“易初莲花”总裁的信件中以更加不安的口气坦言：“易初莲花”大卖场是周围老百姓购房考虑的因素之一，为了维护安定团结，希望“易初莲花”赶快履约进场进行装饰。如果违约不进驻开业，将影响小区已购房的上千户业主及周边6万多居民安居乐业，不仅双方将蒙受巨大的经济损失，还可能严重影响到社会稳定。 据了解，甲方并非拿这个因素当作谈判的筹码。事实上，入住新理想花园的不少业主，在当初购房时就是冲着“生活方便”这一点来的。在超市迟迟不能如期开张的情况下，不少业主拿着楼书冲进售楼处责问开发商，让售楼小姐难以招架。 债务是链条式的。这笔迟迟没有按约完成的合同，还影响了“天圆方”向员工、上千名工程建筑民工和一百多家材料供应商支付工资和货款。 2006年下半年和2007年上半年，很快在双方信函的往来和没有成效的谈话中过去了。2007年7月，“天圆方”决定起诉“易初莲花”，要求对方支付应付的第三、四笔房屋和设备租金，并支付相应的违约金和滞纳金，赔偿各类经济损失。 庭审时，“易初莲花”的代理律师却提出，“天圆方”没有提供关于土建消防验收合格的文件或资料，因此不能交付使用。 当年10月，松江区法院对此案做出判决，认为消防验收必须在“易初莲花”入驻并完成装修之后才能进行，因此“易初莲花”在辩护中所说因无消防验收合格的文件而不能接收的理由不成立。判决要求“易初莲花”支付预付款520万余元，并支付滞纳金。“易初莲花”不服判决，于当年11月上诉至上海市第一中级人民法院。 出乎“天圆方”意料的是，二审尚未开庭，“易初莲花”反而于2007年11月将“天圆方”告到法院，认为“天圆方”未能提供消防验收合格证明，违约在先，要求解除双方在2004年订立的合同，并退还先期已经支付的两笔预付租金，并承担相关违约责任。 “天圆方”随即提起了反诉，认为如果解除2004年的合同，“天圆方”为“易初莲花”专门设计量身定制建造的建筑物无法用作它用，且由于目前大卖场行业饱和，建筑物也无法重新招商，未来有可能重建或改造其他类型的建筑物，因此要求“易初莲花”赔偿违约金、滞纳金和投入“易初莲花”大卖场及其配套设施的建造费用、直接损失等共计逾2亿元。 今年2月，松江区法院开庭审理双方诉讼。“天圆方”在庭审中出具了上海市消防局核发的消防验收合格证明材料的原件。一个月后第二次开庭时，“易初莲花”确认了消防验收合格证明材料的真实性，突然当庭撤诉，并要求继续履行合同。诉讼从此进入了漫长的调解过程。 但戏剧性的一幕出现了，2月下旬，上海市一中院对于“易初莲花”的上诉做出裁决，认为该案与“易初莲花”起诉“易初莲花”大卖场建筑没有通过消防验收这一节的事实相关，裁决中止审理。 “天圆方”本来以为，既然出具了消防验收合格证明材料，且“易初莲花”已经撤诉，市一中院的案子可以恢复审理。经过了火爆的2006年和平淡的2007年，进入“严冬论”四起的2008年后，“天圆方”的资金链已经因为身陷“易初莲花”大卖场官司而绷紧到了极点。“天圆方”迫切地希望，两起官司早日结案，做出判决，自己能够缓口气。 然而，不知何故，两桩官司立案已有１年和8个月之久，但距结案仍遥遥无期。 松江区法院先后主持了7次调解谈话，“易初莲花”要求“天圆方”先撤诉再谈。调解无果而终。 官司背后透视出何种尴尬？ 有趣的是，诉讼中的“易初莲花”从不讳言，当初要在荣乐西路上马“易初莲花”大卖场，是一个错误的决定。
不管是作为被告还是作为原告，“易初莲花”在呈交法院的文件中都强调，经业务部门和财务专家测算，如果入驻经营该大卖场尚需再投入约计5000万元资金，未来预期每年还将亏损约计人民币1300万元，算下来，20年租赁期，“易初莲花”将在松江大卖场的业务上，亏损约计人民币2.6亿元，为避免损失进一步扩大，要求解除合同。 文件提及，此前国内已有多个“易初莲花”大卖场因为亏损而不得不解除合同。此言非虚。仅在上海的金山和嘉定两区，“易初莲花”就面临过两起与松江类似的诉讼。 2007年10月，“易初莲花”状告金山区一家开发商，要求解除2005年3月签署的为期20年的《租赁合同》，开发商提出反诉，称自己按照“易初莲花”的特殊要求设计量身定制的建筑物已经完工，并于2006年1月与“易初莲花”完成交接，如果解除合同，需要赔偿。金山区法院判决“易初莲花”赔偿金额约8０００余万元。“易初莲花”上诉至上海市一中院，终审判决维持原判。 这个案子后来作为“量身定做的物业合同纠纷”的典型案例，今年刊登在最高人民法院主办的《人民司法》杂志上。虽然控辩双方被作者技术处理了，但喻建华向本刊记者肯定：“就是这个案子。标的、经过、时间、地点都是一样的。” 嘉定的官司如出一辙，不同仅在于嘉定的大卖场建筑物尚在打桩施工阶段。嘉定区法院一审判决“易初莲花”支付违约金和赔偿金额共约2０００多万元。“易初莲花”上诉至上海市二中院，终审裁决维持原判。 据媒体披露，“易初莲花”在江浙沪等地屡与房产开发商就量身定制的大卖场建筑物发生合同纠纷，原因是“易初莲花”推行“百店计划”的失败。这项雄心勃勃的计划由曾经主掌“易初莲花”中国业务的总裁谢汉人于2003年提出，目标是到2006年末时将“易初莲花”在中国的门店数提升到100家；计划为此投入约40亿元人民币，但激进扩张最终导致“易初莲花”不堪重负，不得不重新做出战略调整，并引发了该集团内的人事变动。 作为最早进入中国的外资公司，“易初莲花”的母公司——泰国正大集团一直备受瞩目。这家由泰籍华裔人士创办的跨国企业，近年来出售了主营业务，进行了复杂的股权收购计划，调整了上市公司结构，又已将“易初莲花”更名为“卜峰莲花”。如此种种，对这艘航母来说，也许不过是惯常的航向调整而已，但在“天圆方”这样的本土民营企业看来，这种调整却引发了它们无法承受的惊涛骇浪。 定制建筑不是定制成衣，建筑时间长，占用资金多，司法程序久拖不决可能让一家企业濒临倒闭。“天圆方”为“易初莲花”定制的购物中心已经空关近３年，多空关一天，两败俱伤的局面就要多延续一天。在不景气的2008年，时间就是生命，资金就是生命，如果与“易初莲花”的官司继续拖下去，等待“天圆方”的将是什么样的结局？喻建华相当迷茫。
