爱华网股市、房市和汇市，其实都是可以产生泡沫的地方，轮流形成泡沫又轮流破灭，经由如此循环，整个世界的财富实现了再分配。而调制这些泡沫，对于国际泡沫大师格林斯潘来说，简直就是一种艺术。
格林斯潘是名副其实的国际泡沫高手，超一流的泡沫大师。格林斯潘之所以能够玩转泡沫，是因为他知道利用利率调动全世界的资金。美国的房地产有没有泡沫？这个问题是不言而喻的。可是，格老可以让这个泡沫延长存活期，就像他在上个世纪90年代延长股市泡沫的时间那样。在开放的美国市场上，做到这一点并不难。就是加息，提高外国投资者对美元升值的预期，进而希望持有美元资产，大量资金涌入，购买美国债券和房地产，这样，就自然延长了房地产泡沫的时间。联储自2004年6月以来一直在提升短期利率，使之从极低的1%上升到3.25%。但短期利率的提升对房地产市场的影响非常有限，因为房地产市场是由15到30年的按揭利率驱动的。这种长期利率主要是由全球市场来决定的，联储无法干预。实际上，过去一年来，在短期利率上升的同时，长期利率一直在走低。
格林斯潘是自由市场制度的坚定信仰者，他在1996年美国科网泡沫出现之际进行过口头干预，其“非理性繁荣”的称谓闻名一时。从格老最近的表态看，他对于泡沫的主张倾向于事后相机决策灵活干预。从美国经济吸收科网泡沫破灭的表现看，格老的做法是非常成功的。格林斯潘的成功当然是建立在一系列可以使之成功的基础之上——美国商业银行体系，发达的资本市场，复杂而多样化的金融工具和比较健全的法制环境等。
关于美国房地产行业发展的情况，我们参考一下宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产中心教授约瑟夫·吉尔科（Joe Gyourko）的一个分析，他是不赞成泡沫说的，他指出：“虽然很多地方的房地产市场价格日趋上升，但我不认为在全国性的家庭购房市场上存在一个泡沫。”在谈及家庭住房价格持续上涨的原因时，吉尔科认为，“过去几年里全美范围内独栋家庭住房的价格上涨主要基于如下几个原因：低按揭利息，收入的强劲增长，以及人口的持续增长。”但他也承认，一些地方市场的价格上涨不完全是这些原因，但这得视各地的具体情况而定。吉尔科认为：“人口增长和收入增长是房地产需求加大的两个重要决定因素。但是，这些因素的增长自身还不足以解释过去5-10年以来全国家庭住房市场价格的上涨。它们并非需求增长的主要原因，主要原因还是在按揭利率的下降。一些地方的房价上涨是房地产投机所致，这些投机者认为，美国的人口在持续增长，而人口的持续增长意味着持续增长的住房需求，因此他们继续看好房地产市场。
最近，一些美联储官员警告银行应该多注意借方在房地产项目贷款的质量。这至多就是道义上的劝告，还远远不足以阻止商业银行对房地产行业的狂热劲。如果房地产市场持续高温下去，美国的经济最终会受到拖累。部分人士认为，由于利率逐渐上升，目前的房地产热能否持续还是疑问，最大的风险在于按揭利息的上升。如果这一利息上涨，房价很可能会下跌。强劲的房地产市场往往都是由按揭利息的剧降支撑的。如果按揭利息上升，房市就会疲软。但是，商业银行相信美联储可以选择的金融杠杆是非常有限的，美联储可以将短期利率提升至10%，把房产泡沫戳破，但它对整个经济未必是好事。联储的艰难之处在于，它在调整货币政策的时候，不能只盯着某一个行业。针对房地产市场的高温，联储在2006年底可能将联邦基金利率提升至5-6%，但这还要参考油价的走势等因素。
至于美联储在过去一年内对房地产行业的看法，也发生了某些微妙的变化。在2004年6月30日加息时，美联储“备忘录”是这样描述房地产行业的：尽管抵押贷款利率上升，但是，4-5月住房市场活动仍然非常活跃。单个家庭房屋的开工率高于首季，在5月份，新房和二手房的交易达到创记录的水平。在比较波动的多家庭房屋市场，在5月份，开工率有所下降。但是，就这些单元现有的高空置率水平而言，总的说来，建筑行业的活动依然处于令人惊讶的活跃状态。（2004年6月30日“备忘录”）这种分析和判断在措辞上虽然比较暧昧，但是，它承认这个行业已经过热。
在2005年5月3日第八次加息时，美联储“备忘录”对房地产行业的看法是：经历前两个月快速增长之后，3月份住房开工放慢。不过，3月份开工许可大幅度增加，看来，4月份又要恢复快速增长的态势。多家庭房屋开工情况也大抵如此。过去一个季度30年期抵押贷款利率在窄幅波动，与过去两年内的平均水平相当。过去一个季度，现有住房的销售很顺畅，在3月份，新屋销售创造了另一个新的记录。同期，房价持续上升，只是最近数据显示，房价上升稍有放慢。
在人们普遍认为房地产存在着泡沫的时候，格林斯潘却否认泡沫的存在。2005年6月，联邦储备委员会主席格林斯潘在国会作证的时候说，他并不认为在全国房地产市场上存在一个泡沫，但他也承认在一些地方市场上，房价已经上涨到无法维系的水平。
不知道投资者是如何理解他的这句“美联储语言”的。不过，鉴于他已经习惯于含糊其辞的职业习惯，我们只能当他是在玩弄文字游戏了。
