爱华网系列专题：《金融危机必读书：金融大崩盘》
现在，让我们重新回到房地产与抵押贷款危机。正是美国2001~2006年间证券化进程产生的越来越多的抵押资产需求加深和扩大了这场危机。① 住房：2007~2012年政策与经济的战场 随着2008年美国总统选举的开始，乐观者认为房地产市场会在2008年年末或下年初触底，随后便反弹。但反对者指出，前一次自1989年与1990年开始的美国房地产市场下滑到1997年才开始有起色，而更严重的1929年那次萧条持续了12年的时间。 但大家几乎都一致认同一个政治与经济事实—英语国家中人们对房屋所有权的热情达到了最高点，其中包括英国、爱尔兰、加拿大、澳大利亚、新西兰与美国。英国人的“家就是安全城堡”这一观念始于17世纪中期爱德华·柯克爵士统治时期。而相应的美国版本由詹姆士·奥蒂斯在1761年提出。在澳大利亚，房屋所有权是其国内退休政策的第四大支柱。自然，活动居住车的增长形成了一种补充：如果说一个人的住宅是他的城堡，那他的活动居住车则相当于他的动产。但其潜在的心理空白仍然存在。 这一关系能够帮助我们更清楚地认识到夏末信用危机争论中得出的重要结论。耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒不无忧虑地说，在某些地方美国的房地产价格会下降50%之多，他强调，按照通常的逻辑房地产市场萧条会导致整个美国经济的不景气。美林证券的首席经济学家戴维·罗森伯格也同样预测房地产价格在全美范围内会下降15%~20%。截至2007年，有23万亿美元的资产困于其中，“这一数额在世界上已经大得不能再大了”。而且，“在美国还没有过房地产贬值最终以不稳定的衰退告终的情况”。
负责测评与公布美国进入经济衰退的国家经济研究署的主席马丁·费尔德斯坦在2007年8月31日由堪萨斯州联邦储备银行主办的会议中指出，这种新住宅项目显而易见的崩溃是“有史以来最严重的”，因此“有很大的可能会导致严重的经济低迷”。加利福尼亚大学洛杉矶分校安德森商业学院的爱德华·利默尔教授在同一次会议上提出了自己的理论，他认为美国经济是受由房地产推动的消费周期而非商业周期支配的。他补充说：“历史数据强有力地证明，我们在2003~2004年就埋下了现在经历的由房地产市场崩溃引起的2007~2008年经济衰退的祸根。仅有的两次没有造成经济衰退的房地产市场崩溃分别发生在1951年与1967年，由于正逢朝鲜战争与越南战争，美国国防部均出面协助解救危机。但这次我们并不想要这样的解救。” 加利福尼亚的发展势头显得尤为可怕。正如图4–3所示，全美最大州的房地产价格在1995~2006年间增至3倍。而在2007年年中，穆迪旗下财经网站Economy.com列出的十个房地产价格跌幅最大的市场中有一半在加利福尼亚，它们是斯托克顿、莫德斯托、弗雷斯诺、奥斯纳德—文图拉与萨克拉曼多。正是之前的爆发性增长导致了相对较大幅度下降的可能性。 图4–3加利福尼亚房地产价格增至3倍，1995~2006年 资料来源：加利福尼亚房地产行业工会。 我们退回到2000~2001年，当时纳斯达克股票市场泡沫刚刚破灭，房地产在国民经济中所占的巨大比重（资产总值达20万亿美元，并且是大多数美国家庭的基本财富）激发了美联储与总统金融市场工作小组的一项新战略。人们都在议论，首先，工作小组在“9·11”之后急切地想要刺激美国经济。并且，大多数人确信（这主要归功于格林斯潘）房地产价格的上升能够通过房地产所有者再融资以增加可支配收入的方式刺激整个国家经济。其他人推测2001~2003年的增长率会略有下降以救助华盛顿两家政府投资的房地产抵押巨头—房利美与房地美。这两家公司都卷入了金融衍生工具的不当财务处理与管理的丑闻中。其中任何一家机构的削弱都会加剧房地产价格的疲软，特别是在高科技股票与股市崩溃、资产价格下跌的这样一个时期。
