爱华网作者：孙杰 过去10年来（截止到2008年3月），德国物价水平平均每年增长2%，但房价上涨却仅仅为1%，也就是说，房子的实际价格是以平均1%的速度下降。而从1977年算起，30年来德国房子价格仅仅上涨了60%，而同期工资则上涨了3倍左右。
国内一路高涨的房价，让很多人难以承受，房价问题已经成为目前关系国计民生的一个重要问题。如何妥善解决这一问题，社会各阶层都有不同的看法，其中一部分人提出了一种观点，认为我们现在在看待住房问题上走入了一个误区，即把关注的焦点都放在了“如何让大家都买得起房”这一立足点上，而实际上并不是所有人都需要拥有自己的住房，问题的核心是如何保证每个人都有房住。也就是说，通过租房解决居住问题是解决目前我国低收入群体住房的一个重要措施。不可否认，该观点具有其现实意义，很多国家在解决本国居民的住房问题时都不同程度上采取了这一措施，但是接下来的问题却更重要：如何让租房的价格使绝大多数居住者能够承受并愿意长期保持这样的居住方式？是通过纯粹的市场调节解决租房问题还是要大力发展廉租房？政府有无必要对租房市场进行干预以保护低收入群体的利益？德国在这方面为我们提供了一个现实的案例，很多问题的答案我们在其中找到。 租房是国民的首要选择 房价上涨在最近几年来几乎蔓延了全球，但是个别国家却免于这种困扰，德国就是其中之一。据统计，过去10年来（截止到2008年3月），德国物价水平平均每年增长2%，但房价上涨却仅仅为1%，也就是说，房子的实际价格是以平均1%的速度下降。而从1977年算起，30年来德国房子价格仅仅上涨了60%，而同期工资则上涨了3倍左右。从房价的绝对水平上看，相关统计数据表明一栋房产的价值大约为26.3万欧元，大约相当于一个普通德国人一生工资收入的35%，而如果仅仅是购买一套70平方米的住房，全国平均价格则大约为8.85万欧元。显然，要在德国实现拥有自己的住房，可以说毫不困难。 但是就是在这种情况下，也并不是所有人跟国内的人一样积极去买房，而是有更多人的选择租房。据统计，德国自有住房率仅仅为42%，而租赁住房率却高达58%，租房率超出了自有住房率16%。其中，收入水平相对比较低的年轻人更是有77%选择了租房。可以看出，在德国买房不是国民解决住房的主要手段，而租房成为主流形式。 那么，如此高的租房率，房源从哪儿来呢？实际上，德国非常重视出租房源问题，广开门路来满足租房的需要。从目前的情况看，德国出租房源的构成中，93%左右的房子为私房，其中私人出租房租和合作社出租住房分别占到66%和22%，基金或保险公司出租的住房占8%左右，专业建房公司出租的住房占3%左右，而真正由政府出租的住房仅占出租住房总数1%到2%。由于政府出租的住房数量很少，政府就采取了一些强制措施，保证出租房源。一方面，德国法律规定，所有由合作社建造的住房必须用于出租，而不能出售。德国合作社建造的房屋数量占到全国总数量的1/3左右，而如此庞大数量的房屋只能用于出租无疑对出租房源的稳定起到重要作用。另一方面，德国地方政府还规定，房地产开发商在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房，专门卖给或者租予低收入群体。例如，科隆市每年新建的住房数量大约为3800套，而按规定其中的1000套必须专门为低收入群体建造作为出租房。 当然，为了鼓励各投资群体为出租房出力，政府也采取了一些措施，给这些投资者以“胡萝卜”。政府会资助私人投资者和地方房地产公司，鼓励他们为低收入群体提供价格低廉的出租房，同时对住房合作社建造的出租住房，政府实行了免税政策。同时，在贷款方面，政府还实施了无息或低息的政策，鼓励私人和开发商建造出租住房或对出租住房进行修缮。 保护租房者利益 在德国，之所以有如此多的人趋之若骛地选择了租房，与政府采取了广泛措施保护租房者利益有很大的关系。 在房租水平上，德国并不任由市场供求关系确定房租，而是会由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，针对住房所在地区和房屋的类型的不同，确定一个“房租合理价格表”，每一个套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表，对房租漫天要价，就可能会受到惩罚。德国法律规定，如果房东的房租超过“合理价格”的20%，就构成违法行为；如果超过50%，就构成犯罪，如果不及时改正就可能面临牢狱之灾。很明显，德国政府对房租价格的确定干预程度很高，这虽然有“违背市场规律”之嫌，但这无疑大大保护了租房者的利益。同时，德国法律还规定，严禁“二房东”现象，这样就可以防止租房领域的投机现象，使投机者不能从中“揩油”，保护真正租房者的利益。 对弱势群体，政府还采取额外的措施，保证他们的住房问题。为了保证低收入的住房问题，政府采取了房租补贴制度，即由政府根据低收入家庭的人口、收入以及房租支出的情况，给予适当补贴。具体而言，就是先要根据低收入家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额（一般按家庭收入的25%确定），然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。同时，对于最低收入者，政府还采取了社会福利房制度，即由政府规划专门的用地，由开发商建造房屋，然后再以较低的价格租给低收入群体居住，而该房租与市场租金的差额则由政府补贴给开发商。这一政策让德国很多低收入群体从中受益，如在科隆市，全市100万中，有10万人中享受住房福利补贴，而其中1万人住在政府福利房中。 政策启示 德国租房政策无疑是十分成功的，让租房成为德国人的一种生活方式。德国房价能够在很长的时间内保持了稳定，租房政策也起了十分重要的作用。但是，德国大力发展租房，是以强烈的政府干预为特色的，正是强烈的政府干预，才保证了租金的稳定，让广大租房者能够获得稳定的住房。现在国内一部分学者在大力呼吁在房地产问题上，应该破除“全民买房”的思想，而应该大力发展租房市场。但是，如果在租房问题上，政府不充分发挥作用，而是把问题推向市场，那么租金会不会如同前几年的房价一样的疯长，还是个很大的疑问。毕竟，我国的廉租房规模还很小，房源更多的还是来源于私人拥有的房屋。而这一问题，德国的租房政策无疑给我们提供了良好的借鉴。
