爱华网开发商签单到手软
房地产开发商主动拉响了楼市“跳水”一级警报——无理由退房，买房人则应理性地掂量这一豪举背后可能隐藏的风险。采访·撰文=韩笑
楼盘打折、送车的销售手段已让消费者麻木，而最近南三环外马家堡附近的“东亚三环”项目却引发一股购买热潮。“东亚三环”承诺凡是在2008年6月21日至8月30日期间签约并于签约当日付全款的业主，均可在项目入住之前，即：2010年3月25日至4月3日期间可申请无理由退房，同时开发商还将以房款日万分之二的标准支付补偿金。据悉，活动期间，“东亚三环”日销售最高纪录是20套，这在当今楼市低迷的大背景下无疑是一个奇迹。 “东亚三环”营销管理中心副总监方强不否认“无理由退房”可能会出现跟风。他表示，开发商一定要考虑到，如果出现大规模退房现象的退款资金问题。但是他相信奥运后北京房地产市场会复苏，房地产走势会走好。但近期，大陆地产领军人物冯仑表示，房价下跌压力将长期存在。也就是说，未来北京楼市价格还是个未知数，而“无理由退房”的这一豪举背后可能隐藏着风险。 开发商押宝奥运 奥运后房价一定会涨？ 眼下，股市、黄金都很低迷，“东亚三环”的“无理由退房”促销手段给购房者吃了一颗定心丸，觉得“合算”。最重要的是在“合算”的基础上，开发商帮助消费者承担了楼市降价的风险。“无理由退房”参与购房者孙小姐说：“现在可投资的项目不是很多，在股市中的收益就像泡沫，一年的收益一夜之间都回去了，相比之下还是买这样的房地产踏实。” 据了解，“东亚三环”无理由退房的活动是针对目前“东亚三环”楼盘的1号楼。1号楼共600套，在无理由退房活动开始之后已经售出100多套，平均一天10套以上的销售业绩。“东亚三环”一位销售人员开心地说：“现在房子卖得特别火，都不用花费太多时间介绍项目，每天签合同都签到手软。” 北京市场为什么会出现“无理由退房”现象？这显然和各房地产商资金链紧张有关，也说明房地产商对资金的渴求已经到了近乎疯狂的地步。“东亚三环”营销管理中心副总监方强说：“对一个敏锐的开发商，不能等市场，等市场就等于‘等死’。在目前形势下，消费者观望情绪浓厚，开发商对自己的项目没有信心。另外，七、八、九三个月是房地产最难熬的时期。“无理由退房”给消费者一个很好的信息，告诉消费者现在的成交价格已经见底，采取这样的营销手段说明开发商不怕后期房价会下跌。而奥运后到2009年3月份，北京房地产市场将会复苏。”他又表示，房地产市场整个的运营模式很复杂，涉及开发项目的定位、项目区域、开发商对利润的追求、企业稳步发展实力的保证等问题。所以对于“无理由退房”促销策略，没有实力的开发商千万别跟风。 但冯仑则认为，目前在北京、上海、深圳等经济发达地区，“只剩下年轻人结婚和中年人离婚带来的楼市需求”，“房价下跌压力将长期存在”。 对于“东亚三环”的创新营销策略，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“房子也属于商品，我希望所有的房地产项目都可以退房。”业内人士认为，这样的营销模式推出，是受近几年宏观调控、贷款紧缩、消费者观望态度浓烈等等多种因素影响的具体表现，是开发商的无奈之举。 日万分之二的补偿 退房时开发商能否兑现？ 一直被房地产开发商公认的“红二季”已经过去，总体销售情况并没有他们预想得那么美好，更没有拉高2008年第一季度的低谷销售量。从房地产交易网的数据看，上半年6个月北京期房住宅成交总量为33231套，比去年的54695套下跌了40%。专家认为，今年北京房地产全年预计成交量将不超过8万套，比去年12万套的成交量少4万套。
第二季度房地产开发商没有迎来楼盘销售量的突破，但是却让消费者看到房地产企业的“满城尽带黄金甲”的战略图。东三环乐成豪丽公寓均价从26000元下调3000元，均价23000元/平方米。和平大道之前对外均价24500元/平方米，目前均价23000元/平方米，另送精装修每平方米降价1500元。一次性付款9.2折，金地.格林小镇推出少量特价房，起价7600元/平方米，均价8000元/平方米左右，按照在售9500元/平方米的均价计算，特价房最多可节省房款27万元。远洋一方特惠房，优惠幅度达到8.5折。方恒国际中心酒店式公寓2007年11月2日开盘，目前均价14800元/平方米，比之前平均价低2500元等等。 “东亚三环”所推出的“无理由退房”是指参与“无理由退房”的购房者，按日万分之二的补偿计算。可以算一下，这样的补偿方式已经超过了将同样数目的现金存在银行的一年期利息，达到年收益率在7%以上的巨额。例如：单套总购房款约为31万元，如若以合同最长有效期限660天计算，到期选择无理由退房，以开发商日万分之二的补偿标准来折现的话，大约是40920元。 湖北某开发商表示，无理由退房万分之二赔偿，购房者收益率7%，对于开发商来说，只是牺牲小部分的利润。房地产开发利润在30%左右，如果项目资金回流迅速，可以用资金把现在所有的楼盘建起来外，还可以投资其他的房地产项目，就算将来市场不景气退款也不会是大问题。 方强表示，无理由退房的承诺，确实对楼盘的销售起到了良好的促进作用，是在新的房地产形势下最有效的创新营销模式。对有些抱着怀疑态度的投资者，他说：“对未来房地产市场不景气出现大规模的退房，我们也已考虑到退款资金的问题。”针对外界开发商资金短缺，此举借以回笼资金的质疑，方强表示，有这种想法是由于对东亚新华这个企业的不了解，东亚新华开发的每个项目都是自主资金的开发，而且东亚奥北、东亚望京等项目均已销售完毕，资金根本没有任何问题。东亚新华是一个追求企业发展速度最大化，而不是追求利润最大化的企业。据了解，东亚新华在北京成立三年来已成功开发了东亚奥北、东亚上北、东亚三环等六个项目，而且目前在辽宁、包头等地开发近300万平方米的项目，并计划在今年10月份开盘。高节奏的发展速度，确立了企业低价位、快速销售的发展模式。 据《北京晨报》报道，“业内人士承认，在新房成交量环比连续下降6个月的情况下，开发商已经开始转变以往的销售战略，采用降价、补偿、送车甚至最新的无理由退房等多种手段‘救市’；买房人则在理性地掂量着这一豪举背后可能隐藏的风险。”
