爱华网近年重庆许多地区的土地用途和容积率都被任意改变和调高，肥了一大批相关官员和土地开发商，苦了那些身处其中的居民
作者:本刊记者 栗新宏/文
“5·12”汶川大地震已进入第二阶段——灾后重建。城市规划的合理性，房屋质量的安全性也已经不仅仅是灾区人们关注的问题。 生活在钢筋混凝土丛林中的城市人，在悲伤之余，难免也会忧虑自己身边居所的安全。这种担忧对于距离震中几百公里远的重庆来说更加现实。始于2007年7月的重庆地产大案，所暴露出当地在城市建筑规划中的问题，足以令人心惊。此案震动当地官场和地产界，多名官员落马，并牵出一宗宗重庆土地规划领域的钱权交易，直至今日“余震”不断。 4月10日，在重庆市政府召开的每月新闻发布会上，市政府新闻发言人文天平表示，重庆规划局局长蒋勇和九龙坡区区长黄云因涉嫌严重违纪受到市纪检监察机关的调查。 此外，据本刊了解，近期还有大渡口区副区长顾非、重庆市地产集团董事长王斌在接受有关方面的调查，而重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长梁晓琦、重庆市经济开发区巡视员唐文峰，也在“协助调查”。但这四人接受调查的情况尚未得到重庆市政府相关部门的证实。而本刊了解，目前，上述6人都被中纪委专案组带往贵州接受调查。 此前，重庆市渝中区原副区长王政、渝中区委原副书记郑维、沙坪坝区原副区长陈明以及王政的妻子原重庆统战部副部长兼侨联主席、党组书记罗静，分别因在土地转让和规划变更等审批过程中收受巨额贿赂被重庆市五中院判处死刑缓期二年、十三年、十年及三年六个月刑期。 连续有官员获刑及接受调查，一方面表明反腐力度加大，另一方面显示重庆地产官员“窝案”仍未全盘揭开，从四名被判刑的厅级官员的判决书中，能够感受到近年来重庆土地和规划审批中存在的种种问题。 开发商实名举报 案件的起源于2007年7月初。 当时中纪委某部门收到一封来自重庆的举报信。信中举报重庆市渝中区分管城建的副区长王政和重庆市渝中区委副书记郑维收受“江湾国际花都”开发商和工程公司发生矛盾双方的贿赂。 少见的是，在信中署有举报人真实姓名——重庆旭庆房地产开发有限公司(下称“旭庆含”)董事长兼总经理龚世英。 旭庆地产注册资金1亿元，为龚世英全资所有的一家民营房地产开发公司。“江湾国际花都”项目为该公司在重庆市渝中区交通枢纽大坪开发的一个房地产项目，项目总建筑面积55万平方米。 “江湾国际花都”开发地产面积接近60万平方米，是当时渝中区航母级地产大盘，对于任何一个土建工程商都极具诱惑力。为承建“江湾国际花都”土建工程，2005年7月，土建工程商彭严靖经国航重庆分公司副总经理罗天荣介绍，认识了王政和郑维。 早于2003年之时，还在担任重庆沙坪坝区规划局长的王政就与龚世英结识，而旭庆地产之所以能拿到“江湾国际花都”项目，也是因王政引见而得。后经王政和郑维说服，龚世英将已中标土建工程的重庆第二建筑退标，将土建工程交与彭严靖。 作为回报，在拿到该工程的前后，彭严靖分别送给王政和郑维33万元和90万元。 “江湾国际花都”一位项目负责人向《证券市场周刊》表示，龚世英对“江湾国际花都”寄予极高期望，在开建初期，力志要将其打造成真正的“艺术品”。 但与其期望形成极大反差的是，承建“江湾国际花都”土建工程的彭严靖之前并无很强的资金实力，也没有承担大型项目的经验，且其所有的重庆力申建设公司(下称“重庆力申”)并不具备相应的承建资质。为了拿到“江湾国际花都”土建项目，重庆力申挂靠在重庆对外建设总公司旗下，两者签订内部承包合同，重庆力申向后者缴纳1%的管理费。近年重庆许多地区的土地用途和容积率都被任意改变和调高，肥了一大批相关官员和土地开发商，苦了那些身处其中的居民
拿到“江湾国际花都”工程后，彭严靖又把其中的7栋楼的工程转包给另外三人。而彭严靖启动该工程的资金主要来自上述三人交的390万元劳务保证金和他向朋友的借款。
在施工过程中，垄世英与彭严靖在工程款支付及工程量的计算方面矛盾不断。到2007年4月，由于得不到相应的工程款，工程被迫停工，彭严靖资金困难，并且开始拖欠民工工资。 与此同时，龚世英多次找王政和郑维协调，希望彭严靖退场，但彭严靖不同意，坚持收到工程余款再退场。双方僵持不下，而“江湾国际花都”早于2006年12月30日已经开盘，一连停工3个多月后，眼看已无法按售房合同按期交房。旭庆地产方面一边应付前期许多支付款购房业主的退款要求和化解开发商携款外逃的传闻，同时还不得以垫付民工工资。 2007年6月1日，龚世英分别送给王政和郑维各10万元，作为协调纠纷的好处费。但到了2007年7月初，当龚世英感觉到王政和郑维还收受彭严靖的好处费，并主要替其说话时，气不过之下将一纸举报信递交中纪委。 由于是实名举报，中纪委非常重视，并迅速成立专案组到重庆调查。专案组在调查中发现，王政和郑维二人的问题远不止龚世英举报的问题。调查中同时发现，在重庆存在类似问题的远不止上述二人，一场涉及十多个厅级官员和众多地产公司的重庆官员土地和规划“窝案”就此浮出水面。 “窝案”中的官员 后期落马的沙坪坝区原副区长陈明被牵出来是因为一个曾向王政和郑维的地产开发商——重庆永缘房地产开发有限公司(下称“永缘地产”)的法人代表谭永忠。 中纪委在调查王政和郑维的行贿者时发现，在2006年3月，陈明担任重庆市规划局用地规划管理处处长期间，谭永忠同时送给陈明一斤价值约2.65万元的虫草。原因是，在2005年，永缘地产开发的九龙园工业园区“缘分新时空”项目土地容积率原为3.0，经陈明“协调”，该项目的容积率调高到5.0。 容积率是可为开发商带来巨大利润的“魔术棒”，它是土地面积和开发面积之比。容积率提高的同时，可以大大增加地产开发商的收入和利润，但是购房者的利益却会因过度拥挤而受损。 而王政的被捕，也直接牵连到其妻子罗静虹。 罗静虹原任重庆统战部副部长兼侨联主席、党组书记。在重庆正厅级中，有极高的人气。据罗静虹一位朋友向《证券市场周刊》透露，如没有“出事”她会更上一步，并可能被调任国家侨联任专职副主席。 在王政被“双规”后不久，2007年8月11日，罗静虹被纪检监察部“双规”，12月3日，正式被逮捕，最终于2008年3月4日，被一审判处三年零六个月刑期。判决书中提到一项罪名是掩饰、隐瞒其丈夫王政犯罪所得。 2008年春节期间，王政和罗静虹的女儿曾指着王政、郑维与黄云三家人的合影，对友人慨叹，三人中只有黄云平安。其话犹言在耳，2008年3月，黄云与蒋勇一道被“双规”。 而直接牵连黄云被“双规”的并不是上述四人，而是陈明。 陈明受审期间，供述曾接受富洲房地产有限公司(下称“富洲地产”)董事长林金清的一笔5万美元的贿赂。 富洲地产成立于2004年9月，由上海宏铭企业发展有限公司和上海绿舟房地产开发经营有限公司出资设立。当年年底，以4.6亿元的底价从重庆市土地交易中心摘牌获得联芳统征地块约1000亩土地，成为当年的“地王”。后续在该处开发的富洲新城总建筑面积约200万平方米。 富洲地产获得上述土地位于城区的沙坪坝地区，土地价格相当于每亩46万元。而在2004年，重庆市包括远郊及县区的平均地价约为73万元。沙坪坝区属于重庆的主城区之一，该项目位于沙坪坝区东部平顶山麓、重庆地铁1号线上盖，产权分属重庆市城市建设投资公司和沙区多个企事业单位，地理位置优越。而据《重庆市城市规划管理技术规定》，该项目的容积率为2，即整个建筑面积约为133万平方米，而按实际建成的200万平方米计算，实际容积率为3.33。 拿地成本低，实际容积率大大高于规划，富洲新城自然能给林金清带来滚滚财源。 而据接近林金清的法律界人士向《证券市场周刊》透露，促成此等好事的正是黄云。 黄云与王政、郑维三人都曾在沙坪坝区任职，分任区长、副区长和副书记。据上述人士表示，专案组在调查王政、郑维期间，也开始了对黄云的调查，三人之间其实问题交织。 除了黄云，明确被“双规”的另一主角蒋勇，虽还无法得知案发缘由，但上述几人的问题都与房地产的规划有关，作为重庆市规划局局长蒋勇自然难咎其责。 城市规划乱象 重庆最有名的是朝天门，这里地处长江、嘉陵江交汇处，不仅可以欣赏两江四岸的风景，还可以参观沿江而建的重庆市城市规划展览馆。 该展览馆耗资2.8亿元，是中国最大的城市展览馆，任何人凭20元门票即可参观。在现代、时尚的展示大厅内，按各行政区，分区详细地展示了《重庆市城乡总体规划(2007—2020)》(下称《规划》)，可以充分感受到城市规划的科学严谨。同时，有专门大厅公示需要变更的规划方案，这种开放作风也正如蒋勇倡导的“阳光规划”。 然而这一切只是表象，实际的城市规划远非如展馆体现的那么阳光。 据《规划》显示，在2020年前，有关重庆市各种性质的土地用地比例及相关项目的容积率都有明确的规划。但在王政、郑维、陈明的判决书案卷中可看到的是，许多土地用途及容积率都被肆意改变和调高。 2001年，重庆地产集团想收购位于重庆市沙坪坝区歌乐山“山隐秋鸣”酒店旁边270多亩土地，该块土地归属重庆玉龙房地产开发有限公司(下称“玉龙地产”)，为提高转让价格，玉龙地产总经理薛玉龙找王政帮忙，以沙坪坝规划分局的名义向沙坪坝国土分局出具一份证明，将该块用途由田园用地调整为居住用地。土地性质改变后，项目开发的高容积率也就相应提高，重庆地产集团也因此愿意以更高的价格收购土地。 同年，沙坪坝区政府准备打造重庆大学科技园，要将之前转让给各开发商的土地使用权收回，而重庆世家地产发展公司(下称“世家地产”)拟开发的“百年世家”项目属于收回范围，王政应世家地产董事长李莉萍请求出面，以“百年世家”项目与重庆大学科技园不冲突为由，没有纳入规划被收回。 2005年，与三人关系都较为密切的谭永忠在重庆市渝中区医学院附近开发“石羊社片区危改工程”，因土地置换耽误时间较长，该公司损失较大。于是谭永忠找到王政，在其“协调”下，该项目的容积率由不超过4.5调整为7。 在庭审王政时，重庆市规划局副局长邱建林及重庆规划局用地处处长贾帆证实，按照当时重庆市有关规定，该项目的容积率应控制在3.5—5.0之间。 除此之外，重庆五中院对王政的判决书显示，王政还为重庆九阳实业有限公司、重庆奇峰物业发展公司和重庆华宇物业(集团)公司等房地产开发商或承建商的房地产项目变更土地性质或调高容积率方面提供帮助。 其中，重庆华宇物业(集团)公司连续三年蝉联重庆房地产开发企业50强前三名，连续4年成为重庆大型综合企业前20名的唯一房地产开发企业。 重庆五中院对陈明的判决书显示，陈明为重庆利丰达房地产开发有限公司、重庆乐信经济技术发展有限公司、重庆泰亨房地产公司、重庆跨越置业发展有限公司、重庆永缘房地产开发有限公司、重庆九阳实业有限公司、重庆银建房地产开发公司7家房地产开发商或承建商8个房地产项目变更土地性质或调高容积率方面提供帮助。 在重庆，除了一些开发商肆意调高原有容积率规划，不执行规划或规划不合理的现象也比比皆是。 4月26日下午4时，本刊记者试图从渝中区打车前往位于沙坪坝区的重庆大学时，在马路上站了将近半个小时，竟无一辆出租车愿意前往。一位“摩的”司机随后向记者解开谜底:因沙坪坝区交通过于拥堵，在上下班高峰期，出租车很可能“有去无回”。 这绝非虚言，随后记者看到，在高楼群中只可供两辆车并行的马路上，旁边几乎没有人行便道，而紧挨马路修的楼房相互间也几乎都是“贴身”紧挨。 据《重庆市城市规划管理技术规定》，对于“板楼”，新城的楼房间距应是1:1，旧城改造是0.8，即楼和楼之间的距离是相邻楼房高度的平均值的1倍或0.8;而对于高层塔楼采光面要求间距是28米，不采光面是13米。 显然，很多沙坪坝的建筑并不符合上述要求。对此，重庆大学规划学院一位不愿透露姓名的教授告诉《证券市场周刊》，其实这在整个重庆也是一个普遍现象，其中的原因，一是开发商本来就不遵守相关规定;另外，相邻不同项目的两栋楼按要求应各退半间距，但实际上往往互不相让。但他认为，作为规划监督部门对此都有失查之过。 而位于沙坪坝区小龙坎的市第八中学，被已建成的两栋板楼和两栋正在建的高楼包围其中，四栋楼最高的32层，最低的15层。目前学校如同身处一口深井中，而其中三栋楼都属同一开发商。 对此，3月25日，重庆市市长王鸿举率市级有关部门负责人前往沙坪坝区调研危旧房情况时，曾痛斥其是城市建设的一大“败笔”。 尽管这样，本刊记者发现，在两栋新建项目的售楼处的墙上，开发、销售的手续俱全，2008年7月将如常开盘。 在随后几天的采访中记者发现，这种“败笔”在整个重庆并非特例。上述教授表示，在重庆，很多开发商之所以都愿意围着学校建房，主要是因为学校有操场，这样可以不必顾及与相邻项目的楼间距，可以尽可能地提高容积率，以增加收益。这虽然符合相关规定，但绝对不合理。 在渝北区的重庆石油花园，2000年计划建造两幢住宅，其中A幢18层，B幢7-11层，在上报设计一年之后未获得规划批准。后经过一家规划中介公司运作，规划局批准了A幢18层+1层，B幢18层+1层的工程设计，而最终建成的则是A幢19层+1层，B幢18层+2层的综合大楼。市规划局于2002年11月15日发出了石油花园《重庆市建设项目竣工规划验收合格证》。 在朝天门附近的“洪崖洞”是目前重庆著名的一个人工景点，该景点依海边山崖而建，是一个集酒店、商场于一体的仿古建筑。但据知情人士向《证券市场周刊》透露，该项目因地势狭窄，所建房屋过于密集，至今没有通过消防部门的认证，但仍然拿到了《重庆市建设项目竣工规划验收合格证》。 据本刊了解，一般而言高层楼房容积率较高，在重庆高层楼房合理的容积率应分别在2.5至4之间，但实际情况下，普遍都在6以上，在重庆的商务中心区解放碑附近平均的容积率超过8。 涉案官员、开发商吸金术 对于重庆市土地、规划存在的乱象，上述教授认为，根本原因在于现行的体制。重庆自1996年成为直辖市后，每年规划建设的工程量都达到3500—3600万平方米，如此巨大的建设量，规范部门权力过于集中，既行使管理、审批职能，同时又作为监督机构，这自然为权力寻租提供了巨大的空间。 作为调高“石羊社片区危改工程”项目容积率的回报，谭永忠送给王政的好处费共计100万元人民币和8万美元。 而对于谭永忠，不仅容积率提高后增加了50%以上的销售收入，同时在项目施工时，未按规定缴纳资本金。上述危改工程总投资1.8亿元，按有关规定，永缘地产应交纳5400万元项目资本金。 王政与龚世英之间也不乏利益交易。 据龚世英提供的证词，2003年9月，在王政赴欧洲考察前，龚世英在机场送给王政1万欧元，除了表示感谢之前的关照，并希望继续在渝中区开发房地产项目。 2005年下半年，“江湾国际花都”项目开发时，按相关规定，在发放施工许可证前，必须按工程承包合同总价的2%交纳工资保障金，而“江湾国际花都”项目一期工程一、二标段并没有足额缴纳工资保障金，王政出面向渝中区建设委员会副主任许军打招呼后，于2006年1月11日，拿到项目施工许可证。 作为回报，在拿到施工许可证的次日，龚世英在王政的车内送给其10万元。 2006年7月，在“江湾国际花都”施工期间，按相关规定，凡在城市规划范围内进行工程建设的单位和个人均应交纳城市建设配套费。重庆的征收标准是，主城区建筑面积每平方米按44.28元征收，主城区以外的县区按每平方米20元至44.28元征收。按“江湾国际花都”的建筑面积，应交纳2345万元。 此时，同样由王政出面并起草并签发了一份关于减免“江湾国际花都”一期项目的配套费请示文件，最终得以减免1610万元配套费。
按《重庆市城市建设配套费征收办法》如存在如下情况:可减免配套费:一中小学或幼儿园教学用户;二社会福利和社会公益设施;三享受“三税”免收的聋哑残疾人员生产、生活用房;四高新技术、出口生产性和技术性改造工程项目;五法律、法规定的其他免缴范围。 而“江湾国际花都”事实为公开销售的商品房，并不符合上述要求。 在事成之后，龚世英请王政吃饭并在饭后车上送给王政50万元，作为回报。 重庆五中院对王政的判决书显示，在1999年至2007年6月期间，王政为上述7家房地产开发商或承建商的房地产开发建设项目中，在用地规划、报建审查、调整容积率、减免配套费、缓交项目资本金等方面提供方便，为此收受贿赂共计约966万元;陈明为上述9家房地产开发商或承建商，因类似原因提供方便，收受贿赂共计约76万元。 其中王政所收受的最大一笔贿赂来自华宇物业(集团)董事长蒋业华价值约223万元的两间位于沙坪坝区华宇广场的两间商铺。 在重庆还有一种怪现象:存在很多规划中介专门办理规划审批及提高容积率从中谋利。而这些中介的背后支持者往往是规划部门的官员或与之关系紧密者。 如上述渝北区的石油花园项目，因为有规划中介的介入，不仅使原有规划得以通过，而且容积率大幅提高。当然，中介也会获得相应的好处，按规划中介与重庆石油花园开发商签订的协议:容积率提高后，中介将分得部分房产。据了解，在该项目中，该中介共获得的房产价值约3800万元。 清查风暴未了 事实上，从王政、郑维及陈明的判决书可以发现，在其为上述房地产开发商相关房地产项目减免配套费、改变土地性质或调高容积率过程中，并非一己之力可以完成。其中很多都需要市规划局及国土资源局及其他相关部门甚至更高层面的审批。在未公开证实接受中纪委调查的4人中，梁晓琦在2007年7月前一直担任重庆市规划局总规划师、副局长;王斌在2007年11月前，担任市国土资源与房屋管理局副局长，分管土地规划和出让，而上述收购玉龙地产270多亩土地的重庆市地产集团，也是由王斌任董事长的。 判决书同时显示，在案件审理的过程中，还有数十名相关官员和开发商也接受问询和调查。而对于该类腐败现象，重庆市政府方面也早有意识。据重庆市检察院公布的数据，2007年，全市查处贪污贿赂案件528件，涉案631人。 原市委书记汪洋在重庆任职期间，为改变一些官员吃、拿、卡、要的作风，曾发起过“执政为民，学习整改”活动。履新不久的中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来多次向市管领导干部敲起了警钟，并把上述几个的犯罪事实及审理过程，拍成专题片，组织重庆市各级干部学习。 同时，据重庆市人民政府网站显示，在案件发生后即2007年7月至2008年4月29日，重庆共有39次大的干部调整，其中在原规划、建委及土地局有多人被撤换或退休。 事实上，上述规划、土地案件并非重庆特例，此前在成都和昆明都有多名官员因此“落马”。 “5·12”的汶川大地震昭示，土地的规划和房屋的质量，不仅关系到居民的舒适，更是在灾难发生时直接关系到生命安全。重庆城市建设规划中存在的问题，不可不深思。
