爱华网从2005年3月17日起，中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。两会刚刚闭幕，中央就在第一时间出台政策，下手整治暗藏风险的房地产行业，矛头直指过度投机行为与商业银行风险，足见问题的严重性和复杂性……
回顾两年来收紧住房信贷政策脉络
2003年4月1日，央银行宣布下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
2004年3月3日银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。规定：商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
2004年5月26日宏观调控开始之后，上海银监局向上海各商业银行发出通知，要求规范二手房按揭贷款业务，防范银行信贷风险。通知要求各商业银行应当注重审查房产中介公司的资质。此后，上海各商业银行陆续抬高二手房贷门槛，对小金额、小面积、老龄房(15年以上)不予贷款，并且将二手房的贷款成数降到5-6成。
2005年1月26日，召开的上海市金融形势分析会上，有关负责人指出：在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。中国人民银行上海分行要求各商业银行进一步加强房地产信贷管理，“配合上海市政府做好对房地产市场的调控，密切关注房地产价格走势，确保房地产金融平稳健康运行”。
2005年3月6日,上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》；3月7日,上海市财政局正式实施对中低收入家庭购房贷款贴息的政策,上海市地税局发出《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行调整。
解读调整商业银行住房信贷政策潜在内容
此次调整商业银行住房信贷政策，央行的表述是：“房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。”认真解读新政，会发现这里应该包含了五方面的内容：
第一、房地产行业目前的发展已经不健康，过多的投机炒做行为已经不利于房地产业的健康发展。是表面现象，是虚假繁荣，即政府支持房地产行业的长期稳定发展,但并不容忍房价的非理性飚升,同时也坚决防止房地产行业的风险向银行业转移；
第二、原来的商业银行个人住房贷款利率并未纳入正常贷款利率管理范围，商业银行的风险内控机制不健全、不完善，已经暴露出风险的倪端；
第三、炒房之风屡禁不止与商业银行信贷管理有直接关系，央行的措施对房地产市场的人气以及投机心理的影响要大于对平抑房价、抑制购房需求所能起到的实质影响。在影响房价的各因素中,效率最大的是利率走向；
第四、房地产行业存在局部的泡沫已是不争的事实，尤其以上海为甚，上海政府3月出发布的《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》效果来的慢些，政府不会无视泡沫的任意发展。这也该为那些仍然执着于投机上海房地产的机构和个人敲响警钟了；
第五，房地产炒做之风已经从大城市蔓延到二级城市，各地区采取的方法不尽相同。一是调高头期款门槛，二是要求提供第二套房屋产权证，另外针对部分客户，一些银行还规定，贷款人必须事先签署“最低安置住房承诺书”。所以央行提出可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
新政策推出的背景另有玄机
上海市政府近期所采取的旨在打击炒楼、平抑房价的过快上涨的措施,应该说已对国内的房地产市场发出较强烈的政策信号，但也很有可能另藏玄机。
其一、上海房价增长两年内呈现“井喷”态势，2003年上海市的平均房价飚升24.3%,2004年即使在宏观调控这样的不利环境下,上海市的房价依然顽强上涨了14.6%，远非北京、深圳、广州等任何大中城市能及；
其二、1999年—2003年，上海土地出让面积从954公顷涨至6986公顷，商品房竣工面积从1469万 平方米涨至2492万平方米，但上海商品房均价从2001年开始涨，2002年每平方米均价4010元，2003年均价5118元，2004年均价为6385元……有分析认识预计现在每平方米均价8000元。上海房地产市场俨然就是一个“赌场”；
其三、2004年上海新增的个人住房按揭贷款是728亿元,占当年上海商品住宅销售额2263亿元的32.17%。这个比例低于全国平均水平将近8个百分点，如果以70%的按揭比例测算,那么新增728亿按揭贷款所配套的首付资金是312亿元,也就是说支撑上海市房价飞涨的资金有一半以上不是从上海当地的银行获得的，印证了相当大一部分炒做上海房地产的资金来自港澳与海外的说法。
其四、一段时间以来，越来越多的人发现上海—作为中国对外开放最早的门户，房价已经远远超出了合理的范畴。在上海中心市区正在经历前所未有的房地产狂潮，但大部分房屋所付电费仅够维持一个冰箱的运作，这说明什么？大量中心地段的公寓出售后并没有人居住。房价如此之高却没有人住，房子却销售火暴，那么，这些房子到底要干什么？！
答案可能是：许多外资机构出于预期人民币升值的投机心理,在上海购置大量的房地产等待人民币升值以后抛出以赚取汇兑差价,外资机构的投机活动在本来已经火热的上海房地产市场浇了一桶“油”。
因为一段时间以来，海外资金得不到人民币升值的机会，将资金转在房地产的中长期投资上了，国家外汇管理局已经发现非常不妙。此前我们跟踪了国家外汇管理局局长郭树清向在中国的“热钱”发出的警告，表示中国非常关注资本流入中存在的投机问题，在资本项目方面，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。处开发商有意哄抬房价外，最大的可能就是亚洲的投资银行家们坚持将最后的赌注放到上海的房地产市场。温总理的言论已经证实了政府对汇率体制改革的工作正在进行中，何时算“出其不意”？时间越长越“不出其意”，引得更多热钱“烧身”。
还有一个特点在于，过去相当长的时间里，经济学界讨论的人民币问题经历了两个重要时期，第一个时期是是升值对中国“利好”还是“利空”，第二个时期是汇率改革谁先谁后，现在进入了第三个阶段，即，动还是不动、早动还是晚动。在经济界、学术界思想能够统一在一起了，我们认为，在中国现行的经济体制下，早动要比晚动好，如果到年中会造成很大混乱和负面影响，下半年就更不可能了，那只能为2006年发挥作用了！
