爱华网地方政府出手救市，除了台面上的改善民生之外，亦有难言苦衷。10月份全国重点城市推出的地块，近90%以底价成交，居住用地成交面积比前9个月平均水平下降61%。
作者:姜欣蔚
潘石屹央视擂台战王石 2008年的房地产市场，由于购房人、开发商和政府的交相博弈而显得纷繁复杂，美国次贷危机则成为博弈中的重要筹码。欲客观还原房地产业在一年内的跌宕起伏，我们不妨以SOHO中国董事长潘石屹的言行作为叙事线索。 1月初，潘石屹现身央视回应王石年前提出的房地产“拐点论”，认为目前还不能笼统地下结论。 彼时迷乱的房地产市场，即使智者亦难以判断“二石”之辩谁将胜出。局势之纷乱仅从2008年1月7日和8日两天即可略见一斑。 1月7日，国务院发布《关于促进集约节约用地的通知》，宣布土地闲置满两年将依法无偿收回，以继续为房地产市场降温。第二天，恒大地产在历经超过百轮竞价后，以高出底价近8倍的价格竞得广州员村绢麻厂地块，用41亿元的真金白银支持潘石屹的乐观判断。 地方政府纷纷出手救房市 “拐点”之辩在4月中旬以潘石屹公开认输结束。 潘石屹在“总结陈词”时认为，由于当时低估了次贷危机的影响而导致误判。1个月前，贝尔斯登因次贷危机而被摩根大通收购，成为在金融海啸中第一个倒下的巨人。
面对难以承受的高房价，购房者坚持与开发商博弈到底，并取得阶段性胜利，成交量萎缩、房价下跌、土地流拍在一二线城市频繁出现。万科则以大范围和大幅度的率先降价之举，再次显示王石的先见之明。 与购房人博弈失利后，开发商将主要对手调整为政府。7月中旬，潘石屹发文表示，中国目前对房地产行业的调控措施均是针对经济过热的情形，次贷危机已经令国内经济形式发生改变，因此应该通过放松二套房贷等政策对房地产业救市。 潘石屹还提出，开发商资金链紧张将导致拖欠农民工工资、政府土地出让金和银行贷款等问题的出现，“救房地产市场等于救中国经济”。 但有公众担心政府重演1997年房地产拉动经济之举，开发商借机渔利。 事实表明，开发商在与地方政府的博弈中略胜一筹。自7月份始，郑州、长沙、杭州、南京等地方政府先后出台现金补贴、公积金贷款首付比例降低等措施响应救市。 地方政府及时出手除了台面上的改善民生之外，恐亦有难言苦衷。仅以10月份全国重点城市土地市场为例，推出地块近90%以底价成交，居住用地成交面积比前9个月平均水平下降61%。 另一个略显极端的例子是，2007年地王之一金地集团，2008年居然未增加1平方米的土地储备。 政府救市令观望情绪更浓 9月，央行自2004年以来首次下调贷款利率后，购房者和政府之间的博弈亦正式展开。购房者一方面继续与开发商无奈对耗，一方面希望政府能从经济和民生多重角度出台更多优惠措施。接下来，减免契税、首套房首付比例降低、贷款七折、降息等措施相继出台。 购房者与政府的博弈，几乎抵消掉开发商在与政府博弈中所取得的优势。华远地产总裁任志强认为，政府这些救市措施所带来的观望情绪，比购房者押注开发商因顶不住而降价更浓。 客观数据印证了任志强的判断。以10月为例，国内15家主要开发商以环比18.8%的降价幅度，仅取得总销售面积环比持平的成绩。即便罕见的108个基点的降息政策出台后，房地产市场销售依然未见起色。 11月初，国务院最终出台扩大内需的十条措施，这令潘石屹感到兴奋。但当建设部表示将把9000亿元投向保障性住房后，潘石屹再次修正自己的乐观，认为保障性住房建设将改变住房市场格局，使房价面临巨大下调压力。 临近岁末，购房人、开发商和政府之间的博弈仍然未见分晓。是否“经济形势越坏，房地产政策越宽松”，2009年的房地产市场走势还需要进一步看次贷的脸色行事。 【判例·房价下跌房主起诉败诉】 5月22日，退休工人耿女士购买了北京马家堡地区的一套房屋，她在支付全款37万余元8天后，发现同样房屋的预售价格下降了一成多。多次与开发商协商退房未果后，耿女士诉至法院，以开发商存在欺诈为由请求判令撤销双方购房合同。后北京丰台法院以证据不足一审驳回诉求。其实，就是证据充足，法官又怎敢判决原告胜诉？若此，看吧，滚滚而来的麻烦，不亚于一场土改。 【大事记·房地产】 1月 万科位于武汉、成都和北京的项目开始降价销售，降价潮随后迅速席卷全国。 2月 国家税务总局等三部门发文要求各地清查土地税收缴情况，宣示国家对房地产业调整基调仍然从紧。 3月 恒大地产挟4500万平方米土地储备上市未果，土地储备由价值标杆渐成沉重负担。 4月 全国首个限价房项目保利西子湾二期售罄，限价房、保障性住房重新成为市场热点。 5月 万科、保利公司债获准发行，补充流动资金已成开发商当务之急。 6月 上海志成退订此前11亿元拍得的普陀地王地块，引得苏宁环球集团等开发商效仿，地王退地一时风起。 7月 长沙市出台减免税费、购房补贴等政策，打响地方政府救市第一枪，杭州、郑州、南京等城市纷纷跟进。 8月 央行着手房贷地产贷款风险调研，银监会对商业银行开展房地产风险压力测试。 9月 央行自2004年以来首次下调贷款利率，房地产市场并不领情，“金九银十”成交量依旧惨淡。 10月 央行出台房贷新政，规定首次购买普通住房和改善型住房利率七折，商业银行解读不一，细则难产。 11月 万科在三季报中率先计提存货跌价准备，疯狂拿地代价多重终有衡量标准。
