爱华网作者:姜欣蔚／文
继“国九条”之后，“金融30条”再次提及房地产投资信托基金(即REITs)。尽管有关REITs的一些细节仍未明了，如究竟是由信托还是基金公司操刀、双重征税能否豁免等，但REITs已指日可待。 然而，并非所有持有类地产公司都可分享REITs利好。海通证券房地产研究员帅虎表示，发行REITs是能否分享利好的先决条件，而财务杠杆越高的公司发行REITs的意愿越强烈；未来可能发行REITs的公司中，非住宅类物业和土地储备越多则利好越大。 北辰实业最迫切 11月末，北辰实业位于长沙新河三角洲的项目破土动工，首期开工面积达52万平方米。按照公告，该“地王”地块总用地面积110.7万平方米，总投资预计达200亿元。 三季度末，北辰实业现金余额48.2亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债28.8亿元，另有长沙“地王”项目30亿元土地款尚未交付，资产负债率达65.92%。北辰实业现有土地储备约680万平方米，随着长沙新河三角洲等项目的推进，面临较大现金压力。 7月18日，北辰实业以8.2%的票面利率发行5年期17亿元公司债。按约定，债券持有人在第三个付息日有权以票面价格选择将债券回售给公司，因此，北辰实业在2011年度需要准备一定现金应付债券持有人行使回售选择权。 北辰实业不仅有发行REITs的客观需求，也有有利条件；2009年，其持有物业将可达到120万平方米左右，物业类型多样且全部集中在北京地区，对投资者具有吸引力。 另一家发行REITs意愿强烈的是世茂股份。12月初，世茂股份发布公告，拟通过增发购买资产的方案已获证监会批准。收购完成后，世茂股份将拥有超过400万平米商业地产储备，一跃成为持有类地产龙头。这些新增资产绝大多为拟建项目，将在2009年和2010年启动并陆续投入市场，对资金需求量较大。 三季度末，世贸股份拥有现金4.58亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债2亿元，资产负债率为56.39%。在注入资产开业前，由于福州世茂外滩花园项目已告结束，公司经营性现金流入主要依靠南京世茂滨江新城一期三号公寓和五星级酒店等极少数项目，以及世茂企业未来认购股份的7.5亿元。因此，将先期开业项目打包发行REITs回笼资金，不失为企业解决资金压力的有效之举。 中国国贸、金融街对REITs需求低 中国国贸所持物业对REITs投资者具有较强吸引力，但是，由于其财务压力极小，且专注于现有项目的经营，未来发行REITs 的意愿较弱。中国国贸一期和二期拥有19万平方米的权益出租面积；三期A阶段物业将于2009年开业，其中商业面积6.3万平方米，写字楼面积13.5万平方米，酒店4.2万平方米。 国贸三期A阶段写字楼、商场租金水平均将参照二期当前平均水平，公司期望写字楼部分第一年出租率达到50%-60%。据了解，商场部分目前招商情况良好，预计2009年出租率将接近100%。 三季度末，中国国贸货币资金2.56亿元，没有短期借款以及一年内到期的非流动负债，资产负债率仅为47%。长期借款22.1亿元，年利率为6.156%-7.047%，中金公司研究员白宏炜认为，利息预期是2010年三期正常运营后经营利润的20%，财务风险较小。 根据白宏炜测算，2009年度，国贸三期A写字楼、商场和酒店项目出租率以25%-30%计，将可为公司增加收入2.75亿元。如果2010年国贸三期A出租率达到50%-60%的水平，将可增加4.8亿元收入。 国贸三期B阶段原计划2009年开工，建筑面积约24万平方米。一位刚刚完成实地调研的研究员表示，由于经济形势不容乐观，中国国贸有可能将集中精力做好三期A阶段物业招商运营工作，B阶段物业开工日期或将延后。如果确如此，短期内，中国国贸将没有大的资金需求，发行REITs的积极性应该不会太高。 金融街同样缺乏发行REITs的紧迫性。目前，公司在北京金融街区域拥有超过30万平方米成熟出租物业，具备打包发行REITs的有利条件。但三季度末，金融街拥有现金余额89.19亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债31.83亿元，资产负债率为47.96%，财务安全性在同类公司中优势明显。另外，11月21日，金融街发布公告称，56亿元公司债申请获证监会有条件通过，此前发行10亿元短期融资券议案亦获董事会通过。因此，金融街现有资金及未来债、券发行筹集资金完全可以应付开工项目，客观上对REITs需求较弱。
如果开发商不缺钱或者不想转型为REITs公司，一般不会主动拿出自己的核心资产发行REITs，因为发行REITs，一方面意味着要付出失去对该部分资产的控制权，另一方面还意味着90%的收入要进行分配。
