爱华网在当前的宏观形势下，开发商能做的只有自动挤压泡沫，等待春天的来临。
作者：杨玉新
国际金融危机正在使全球经济加速进入低迷期。与此同时，中国房地产行业的拐点也已经到来，今年下半年以来，我国主要城市的房地产市场都出现了量价齐跌现象。 国家统计局近日公布的数据显示，今年1~10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%；房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降22.9%；中国人民银行发布的2008年第三季度中国货币政策执行报告显示，前三季度房地产业中长期贷款为2097亿元，占新增中长期贷款比重由上年同期的15%下降为12%。所有数字都表明，房地产市场正在走入寒冬。 高房价抑制了需求，现在房地产市场供给已经大于有效需求。以北京为例，北京房地产交易管理网的统计数据显示，目前市场上未签约的现房期房住宅约为14.6万套，日签约大约为280套，按照此速度，目前市场上的商品房被消化掉还需要两年左右的时间。 政府出台的4万亿元刺激经济方案让翘首以盼的开发商吃了个闭门羹：该方案把重点放在了加快建设保障性安居工程上。不久前，国家确定未来三年将投入9000亿元建设保障性住房计划。 9000亿元的投入意味着700万套保障房，除去对商品房市场构成不了威胁的廉租房，按照建设部的计划，未来3年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量200万套，这些数据让开发商们的脸色更加难看。 620万套经适房的入市将分流很大一部分需求，进一步加大供需失衡，拉低商品房价格。当然，保障性住房也为开发商打开了一条新的道路，他们还是有大把的活计生存下去。不过地产商的暴利时代结束了，持续了十年的房地产盛世过去了。政府做了它该做的事情，剩下的就由市场和时间来解决了。 房价会降多少呢？影响房价的因素通常包括人均GDP、真实利率、信贷规模、人口与就业等，但决定购房者的购房需求的基础还是收入，这是房价真正的支撑所在。联合国和世界银行定义的房价合理标准是家庭收入的3~6倍，而北京目前双职工家庭年均收入在8万元左右，这样看来房价还有很大的下降空间。经济学家谢国忠曾预测，北京、上海等一线房价会跌30%左右，中小城市下降空间会更大，目前来看这种可能性在未来两三年里是存在的。 房地产寒冬会持续多久呢？房地产周期一般与经济周期同步，按照经济周期规律，2011~2012年将是本轮经济调整的谷底。而楼市也有自身的一些特点，每个房市低潮期一般会持续2年左右，由此可以预测我国的房地产市场也将低迷2~3年。 当然，每一个阶段都有其特殊性。当前房价如何调整以及调整的速度和幅度更多的是开发商紧张的资金链与大众购买力以及预期之间的博弈。开发商资金链紧张已经是不争的事实，而低迷的经济和政府给予的信号使得消费者悲观的预期很难撼动，购买力已经透支，房价不降阎王也没办法。未来的商品房价格与政府对保障性住房的定价也有很大关系，这不是任何研究报告可以决定的，还有当前大的经济形势，政府的货币政策，这些因素都是不可忽视的。 现在开发商能做的只有自动挤压泡沫，等待春天的来临。
