爱华网大幅降息直接催升地产净利
作者:姜欣蔚／文
对于平均资产负债率水平超过65%的房地产行业来说，此前高达108点的降息无异于雪中送炭。摩根士丹利预计，2009年上半年将还有108个点的降息可能性。 根据瑞银估算，前三季度，国内房地产企业开发资金来源中银行贷款占比为19.8%。降息虽不一定激发购房者购房意愿，但确实可以减轻开发商的财务压力，直接为其贡献利润，尤其是对财务杠杆较高的企业。 在地产业龙头上市公司中，金地集团资产负债率最高，达76.32%的水平。三季度末，金地集团短期借款23.54亿元，长期借款81.91亿元，考虑所得税因素后此次降息可减少财务费用0.92亿元。中信证券预计金地集团2009年度净利润约为12.28亿元，降息对应提升净利润水平为7.49%。 同期，保利地产资产负债率达75.86%，短期借款1.05亿元，长期借款146.14亿元，考虑所得税因素后可减少财务费用1.19亿元。中信证券预计保利地产2009年度净利润约为39.55亿元，降息对净利润影响幅度为3%。 相对于金地与保利，降息对万科影响有限。三季度末，万科短期借款为45.33亿元，长期借款为99.24亿元，考虑所得税因素后本次利率下调可减少财务费用1.14亿元。按照中信证券数据，降息对净利润的影响幅度仅为1.63%。实际上，按照中金公司测算，降息对开发商2009年度净利润的影响为3％-4％，万科甚至低于行业平均水平。 除上述地产公司外，净利率对降息弹性较高且基本面良好的公司还包括华发股份、亿城股份和中粮地产。三季度末，华发股份短期借款3.77亿元，长期借款28.06亿元，考虑所得税因素后减少财务费用0.27亿元。按照中金公司数据，降息对应提升净利润为3.91%。
同期，华发股份实现预收账款40.65亿元，将在2008至2009年度进行结算。根据宏源证券研究员杨国华分析，已告售罄的世纪城二期将主要在2009年结算，基本可以锁定明年预计营业收入的45%以上。此外，公司土地储备具有明显成本优势，每平方米仅为1867元左右。 亿城股份三季度末没有短期借款、长期借款合计为12.84亿元。考虑所得税因素后可节省财务成本0.14亿元，根据WIND预测中值，亿城股份2009年度净利润约为3.18亿元，降息对应提升净利润水平4.4%。 中粮地产三季度末短期借款34.17亿元，长期借款6.4亿元，考虑所得税因素后降息可节省财务成本0.35亿元。根据WIND预测中值，中粮地产2009年度净利润约为8.77亿元，降息对应提升净利润水平3.99%。央行公布降息次日，中粮地产报以开盘涨停。中粮地产拥有“工业地产+住宅地产”的双业务结构，此次行业调整主要集中在住宅地产，工业地产相对处于免疫区域
