爱华网11月份以来各地楼市成交回暖迹象明显。但房价仍有持续下行的空间，明年一季度有可能再度出现楼市交易量的阶段性低点。预期行业本身的淡季加上糟糕的年报，会使明年一季度房地产股的表现弱于今年四季度。
鱼晋华 胡栋亮 刘萍 据统计，11月份各地楼市成交回暖迹象明显。除重庆和青岛环比上月成交量有所下降外，其余12个城市均出现了不同程度的上升。其中北京、上海和深圳成交套数环比上升尤为明显。 各地楼市成交有所回暖的驱动力，我们认为主要来自于三个方面：1）10月22日新政发布后，部分购房人推迟到11月签约以获得税收及利率优惠；2）“新政”和持续降息所释放出来的刚性需求；3）开发商年底加大降价促销吸引了部分上半年推迟购房的自住需求。 在新形势下，我们认为主要有以下几点值得注意： 1.大幅降息有利于房地产行业基本面转好。央行本次降息的力度大大超出了市场预期，对于房地产行业无疑是较大的利好。首先对于开发商来说，作为高负债经营特征明显的企业，财务费用将有较为明显的降低，从而提升盈利能力；其次对于购房者而言，购房成本也将下降明显。我们认为购房成本的明显下降将推动刚性需求入市，从而推动楼市成交的持续回暖。 2.二套房贷松动预期增强。我们认为二套房贷政策仍有调整的可能，住房和城乡建设部官员关于二套房贷的表态在一定程度上证实了我们的预期。二套房政策抑制的是改善性需求，这部分需求是刚性需求中购买力最强的，据我们粗略估计要占到市场需求的30%以上，因此释放这部分需求对于活跃市场意义重大。限制二套房的政策在目前来看是不合时宜的，可能会影响保增长的目标。二套房政策的松动与否将在很大程度上决定房地产行业能否进一步活跃，我们认为二套房政策的松动是大势所趋。 3.地方救市政策出台之势或将趋缓。从最近长春市和四川省出台的救市政策来看，政策可操作性较强，涉及面非常广，不仅包括对购房者税费减免和信贷的调整，还强调了对开发商的税收及信贷方面的支持。在10月22日楼市新政出台，地方救市得到肯定后，直到11月26日，地方救市政策持续保持着密集出台的态势，而近一周仅有长春市和四川省出台了救市政策，我们认为在大量地方救市政策密集出台后，地方救市政策出台之势或将趋缓，而更多的是推动政策的落实。 4.重点城市成交回暖有望持续。11月重点城市的房屋成交量出现不同程度的环比回暖。深圳和北京环比回暖明显，分别增加84.75%和51.59%，此外，由于改善性需求的释放，上海11月后几日放量明显。我们认为11月楼市成交回暖将一定程度提升购房者信心，随着新政的进一步落实，楼市成交回暖有望持续。 上周有传闻称相关部门正研究购房退税政策，未来有可能推出。该政策曾于98-03年在上海实行，对于刺激高端房市场作用明显。但我们认为该政策近期内推出的可能性不大，因为一方面由于该政策刺激的主要是投资需求，是不符合调控导向的；另一方面，相当于补贴高收入人群，有悖于分配公平原则。 对于行业的看法，首先我们认为房价仍有持续下行的空间。其次，明年一季度有可能再度出现楼市交易量的阶段性低点。我们预期行业本身的淡季加上糟糕的年报，会使明年一季度房地产股的表现弱于今年四季度。明年二季度将是观察楼市是否能持续复苏的重要窗口。这是因为今年下半年出口定单急剧萎缩带来的对实体经济的影响在这个时间窗口将得以显现。而如果在这个时间窗口，房地产市场还能持续复苏，房地产股的表现将值得期待。我们关注的重点仍集中在行业龙头，如万科、招商地产、保利地产、金融街等个股。 作者单位：联合证券
