爱华网作者:孙旭东／文
10月28日，万科发布三季度报告。1-9月，万科营业总收入为225亿元，同比增长59％，净利润22.8亿元，同比增长18.76％。同时，万科三季度计提了5.35亿元存货跌价准备。本刊曾认为：尽管万科三季度业绩下降有计提因素影响，但应没人再认为公司隐藏利润（详见《万科计提背后的战略问题》，本刊2008年第42期）。 然而，中国国情与发展研究所研究员清议很快撰文直斥万科计提存货跌价准备“证据严重不足、逻辑极其混乱”，并指出以可比口径计算，万科三季度营业利润同比增幅1.22倍。然而，清议并未详细论述为何万科计提行为证据不足、逻辑混乱，他甚至可能没有仔细阅读万科三季度报告，且对房地产开发企业处境缺乏深入了解。 在计算可比口径下万科三季度营业利润时，清议将存货跌价准备剔除出去。然而，即便万科计提行为造成营业利润口径不同，将其简单剔除得到的结果就具有可比性吗？翻看万科三季报，我们会发现，影响其利润的特殊因素主要有两个：一是存货跌价准备，一是奖励基金的摊销。清议忽视了后者。 三季报中，万科清楚地阐述了奖励基金摊销对公司利润的影响：“由于公司预计不能实现2008年扣除非经常性损益后的净利润比2007年增长15%，按照对2008年度激励计划实施条件的最佳估计，2008年度激励计划无法达成业绩指标，2008年度激励计划不能实施，公司1-9月份无需摊销与2008年度激励计划相关的费用。故公司将2008上半年度摊销的激励计划费用人民币1.91亿元全额在本报告期作冲减管理费用处理......有关管理费用冲减使公司本报告期利润总额(税前)相应增加1.91亿元。” 2007年三季度，万科管理费用中包含相当金额的激励计划费用，而2008年三季度不仅不包含这部分费用，还冲减了1.91亿元。不考虑这一因素的口径恐怕也难称“可比”。虽然清议在文章中也提到万科管理费用同比大幅减少的事实，却没有追究一下为什么会出现这种现象。 万科执行副总裁肖莉回应万科三季报热点问题时称：“剔除上述特殊因素影响，公司2008年三季度与结算收入相匹配的全口径净利润同比增长58.6%。”这个增幅才是真正可比的。 在解释为什么万科今年多次主动下调房价后营业利润率只是小幅下降的问题后，清议特意说：“从万科1-9月累计销售面积同比降幅8.9%远大于累计销售收入同比降幅3.2%这一情况来看，今年已销售房子的价格甚至整体高于去年同期的水平。”他进而认为：“国内房地产市场一定存在着某种积极因素，以至于万科(其实不止万科一家公司)可以在人们预期普遍悲观的时期照样实现业绩增长。” 一般情况下，企业产品销售价格同比上升是件好事情，可惜这个规律在此并不适用。试想，万科为什么在今年多次主动下调房价呢？无非是想通过这一手段刺激销售，然而，从相关数据来看，其目标完成情况并不很理想。 万科销售均价在6月份达到最高点后持续下降，销售面积却未见明显增加，甚至“金九银十”也没什么起色。但是，如果销售价格下降后销售面积大幅增长会是什么情形？在那种情况下，万科全年销售均价一定会低于实际情况，也很有可能低于去年的销售均价，但那不正是万科梦寐以求的事情么？ 回头再来探讨万科计提存货跌价准备一事。申银万国分析师殷姿在研究报告中对万科此举持肯定态度，他认为“此前市场对房地产公司的净资产重估特别是地价的重估考虑的并不充分，万科对存货减值准备的计提，代表了实务界逐步开始关注账面存货的风险。由此将引导市场对公司的账面价值进行重新的考量。”实际上，我非常欣赏万科，但这并不意味着可以忽视其面临的暂时困难，也不意味着会对公司存在的问题缄口不言。季度环比增长率 万科三季度利润增长率到底是多少
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