爱华网一边是房地产信托的火爆，一边是是监管层对其风险的关注，如何控制风险，是投资人必须谨慎对待的事项。
作者：郝智伟
11月7日，银监会发布的通知给火热的房地产信托市场提了一个醒，通知警示信托公司不得违规操作，放大行业风险。而在此之前，这一市场确实火爆得异乎寻常。 “ 实在抱歉，这个产品的预约已经满了。”某大型信托公司销售部经理杨程在接受采访时忙得不亦乐乎，他为之忙碌的正是该公司新近推出的房地产信托产品。杨程告诉记者，此类产品现在已经成为该公司的“头牌”。产品一面市，根本用不着太多推介，很快就会被信息灵通的客户抢先预约。没有几天就预约爆满，只得向那些没能“赶上趟”的客户不停地说抱歉。连他们自己也没想到这类产品会那么受欢迎。 当然，受到热捧的并不仅仅是这家信托公司的房地产产品。用益信托工作室的统计数据显示，截至今年7月31日，已经发行房地产信托产品56款，发行规模106.67亿元。前7个月的房地产信托产品数量和规模均已超过了去年全年。而到了9月份，同类产品资金募集规模一跃达到21.94亿人民币，创近年来最高单月记录。 短短数月，信托业三驾马车之一的房地产信托仿佛又回到了往昔的“光辉岁月”，再度抢占信托业务的半壁江山。正当市场晦暗无光之时，房地产信托，这只曾被业界戏称为“临时牵来的马”，摇身一变，成为了一匹耀眼的黑马。 投融资双方的选择 “房地产信托之所以如此火爆，是因为它切实地满足了投融资双方的需求。”中融信托助理总裁曹昱一语道破其中原委。 不难看出，作为房地产信托的融资方，房产商十分渴望资金，而信托是当下最现实的融资渠道。 一方面，由于目前行业整体不景气、各种项目开支巨大，房产商不得不对资金链异常敏感。这条资金链就如同束缚“达摩克利斯之剑”的马鬃，一旦断裂，必定会带来灭顶之灾。所以房产商必须以充分的融资保证资金链不断。另一方面，政策打压、银行惜贷、证券市场疲弱不堪，房产商通过银行贷款、企业债券、股票上市等方式募集资金已不再现实，因此，转向信托融资便成为房产商的自然选择。甚至很多大房产商都“放下身段”，宁可支付很高的融资成本也要找信托公司合作融资。正如 SOHO董事长潘石屹所说，目前环境下，对于很多房产项目来说，发行大单信托才是较为可行的融资的渠道。 反观房地产信托的投资者，手中有大量闲置资金却没有好的投资渠道，这令他们把更多的目光投向信托。 一则，国际市场金融海啸一波未平一波又起，国内证券市场跌跌不休，标榜自己专业理财的银行系、基金系产品都以“不亏损”为荣，利率又开始步入下行通道……去年的大好光景一去不返。再则，房地产信托一直有很高的收益率，最低6%，最高达20%，平均也可以保持在10%一线，这样的高收益为它聚集了相当多的人气。按照某房地产信托投资者周诚的话说：“任何投资都有风险，关键看收益和风险是否匹配，与其投资那些不断贬值，收益小风险大的产品，倒不如买高收益高风险的房地产信托更为实际。” 风险的隐忧 周诚还告诉记者，他相信保留了充分抵押、担保，并且附加了优先偿付权的房地产信托，这些足以保证到期偿付，更何况目前为止还未出现不能按期兑付现象。“其实这代表了大部分信托投资人心态，但他们究竟会面临怎样的风险还得个别分析，这类信托火爆的背后仍存一些风险隐忧。”某国有大型信托公司研究部主管刘尹文（化名）向记者解释道。 首先，信托机构能力参差不齐，对房地产项目监控能力的不足可能让投资者面临较大风险。眼下发行的不少信托产品，多以土地抵押或股权质押为担保，其评估值往往高于信托计划所要募集的资金规模，看上去很安全，但这是基于市场不出现衰退为前提的，如果市场真出现不利变化，投资人的利益很难得到保全。 其次，预期收益率的“假象”可能误导了投资者。尽管房地产信托预期收益率比一般的投资品高出较多，但“预期”二字也表明在房地产信托计划中的收益率并不等同于投资者实际获得的投资收益率。有研究表明，国内有相当多的房地产信托实际收益率低于信托计划中的预期收益率水平。要知道，按照我国的《信托法》，信托产品不作保底承诺。这意味着法律并不保护信托产品的预期收益率。一旦项目运行达不到预期收益率，投资者只能自己承担相应风险。 中融信托的曹昱也表达了相同看法。不过他更担心的是那些标榜20%高收益的房地产信托产品。他指出：“如果到期真是按照20%兑付投资人，那意味着房产商支付了近30%的融资成本。很难相信这样高的兑付可以被有效保障。” 而房产商这样做可能出于三种理由： 第一，资金链断掉，必须把资金链接上。这等于说房产商用高回报吸引到融资，加速完成工程，宁可不赚甚至亏损，也要尽快回款，以保证资金的安全运转。但这样做危险性很大，如果房产市场不景气，造好的楼卖不出去，同样会引发一系列问题。这已经不是考虑利润这样的商业法则，而是去赌能否存活的问题了。 第二，基于对未来的预期非常好。虽然现在的状况很差，比如未来能产生40%的回报，即便现在承诺的回报高一点，到时候依然可以获利。不过这种预期可能面临着更多现实的挑战，悲观气氛正弥漫市场，产品到期时大势真能再蓬勃如前？这些房产商决难保证。 第三，房产商在赌未来对他们的信贷会有所放松。如此，他们就可以从银行贷款来冲销前面的信托融资的高成本支出，这样平均下来，融资的成本就可以降低到百分之十几，达到房产商可以承受的水平。不过从当前来看，这样的赌注也未免下得早了点。 以曹昱的多年的从业经验来看，高质量的房产商做信托融资最多接受12%、13%融资成本，20%超高回报背后很可能隐藏着超高的风险。而这种风险将会从明年开始陆续爆发出来。 监管层急堵风险漏洞 监管层也嗅到了风险的气息。11月7日，银监会办公厅突然向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下达重要通知，重申严禁向未取得“四证”（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）的房地产项目发放贷款，并且再次强调房产商的融资门槛需达到资本金比例超35%，四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才可融资。同时强调，严禁以购买房地产开发企业资产附加回购承诺、商品房预售回购等方式变相发放流动资金贷款。 “这实际上是对房地产信托风险的警示。关键是针对一些回购性条款的真实意义做了界定，其目的是堵住造成风险的漏洞。”曹昱告诉记者。 不难发现，当前房地产信托的操作形式多种多样，但实际对于房产商来说，还是贷款的性质。那些标榜股权融资方式的产品其实都有相应的回购条款，最后还是按照固定的溢价结束的。如果不能正常兑付，还是用抵押资产、权益和责任担保进行偿付，基本操作模式都是与银行的借贷相同。实际上就是挂着“投资”的羊头，卖着“ 贷款”的狗肉。 而正是这样的操作模式导致了很多风险在运营过程中难以把握。可以看到，已有的房地产信托期限主要是1-2年，明年开始会陆续到期，那时房地产行业很可能正处于严冬，若实际以债权的形式操作，房产商一旦出现问题，还得去掐住他们的现金流、抵押资产，企业状况往往越掐越糟，其结果是房产商被折腾破产，信托公司和投资者同样没得到什么好果子。最后，损害了房地产信托所有参与者的利益。可见，监管层堵住风险漏洞的举措的确有理可循。 监管层看上去严规众多，房产市场疲弱，房地产信托的蓬勃发展似乎难以为继。 “其实不然。还是有两全之策既控制住风险，又延续房地产信托的发展。”曹昱很有信心地告诉记者。房地产业的确面临巨大的系统性风险，但只会有倒闭的公司不会有倒闭的行业。关键是信托公司需要仔细甄别合作对象，以更加合理的方式来操作房地产信托产品。 就在银监局发布通知之前，数家优质的信托公司已经开始转变思路，以真实的股权方式介入房地产信托项目。只要信托将投资者资金真正投向房产商的股权，便做到了同股同权，可以共建一个决策委员会，直接参与到项目定位、控制成本、营销等各方面管理当中，切实把握信托项目运营的各个环节。而信托公司房地产业经验的不足则可以通过专业化合作来弥补。 “不过投资者仍然需要有清醒的认识，谨慎对待房地产信托。”曾参与多项房地产信托研发的刘尹文忠告道。特别是考虑到房地产业目前的状况和预期，房地产信托的整体风险依然很高，投资者务必根据自身的资金实力、未来的预期收入等要件来确定合适的产品。更要当心的是，不要受那些标榜超高预期收益的信托项目蛊惑，不顾信托计划的设计质量、风险性和安全性，就把宝贵的资金投入到劣质房地产信托的黑洞中。
名词解释 房地产信托 房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用。目前，国内此类信托计划本质为房地产资金信托。它的操作过程如下：民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后再投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。（目前，国内贷款类房地产信托已被叫停。）
