爱华网近日，与笔者相熟的一位地产职业经理人成功跳槽，他原来供职于万达集团，职位最高不过是万达某地方公司主管招商的副总。如今，他一跃成为一家筹备上市的地产企业商业地产业务的总负责人，年薪比在万达时期翻了3倍，“新东家”能够给出这样的“身价”，理由就是他“懂商业地产”。 在如今的地产行业，这样的现象并非个案，多少从侧面佐证了商业地产如今在地产行业中的热度。中国最领先的一家房地产公司的高级副总裁曾私下向笔者抱怨，天天调控，住宅市场没法干了，日子不好过，总要找个新方向。于是，商业地产成为了最现实的选择。 谈商业地产，内地房地产商言必称凯德如何。这家新加坡公司在选址、商业布局规划设计、业态分布、招商等方面的专业技术已经成为中国内地房地产开发企业的学习范本。但是一个十分令人忧虑的情况是，当开发商们对此津津乐道之时，却鲜有人提及新加坡凯德的“资本通路”。 实际上，与其说凯德是一家商业地产的开发商，不如说它是一家基金管理公司。在中国内地，凯德置地约有57家商业地产，其中绝大部分都被归置于三只专门的SHOPPING MALL基金之下，用中国人易于理解的概念讲，这三只基金在新加坡资本市场“挂牌上市”，凯德从投资者那里募集资金，投资者从中分红，而且这部分“红利”免税。 这使得凯德旗下巨额的、需要沉淀大量资金的商业地产可以以“证券化”的方式“流通起来”，从而使运营风险降低到几乎为零。但是，处在“转型商业”热情中的中国地产商似乎有意无意忽视了资本通路的问题，抑或他们清楚，他们无法改变中国商业地产的资本通路的问题，因为那是监管层的事情。 但是现实无法回避。仲量联行曾发布统计报告称，至2015年，全国20个重点城市商业地产新增入市体量将达到1.64亿平方米，令人担忧的并非供应量问题，而是其中真正能够证券化的资产，连10%都不到。
万科在正式成立自己的商业地产运营管理部之前，在香港收购了南联，远洋地产在大规模进军商业地产之前，在香港收购了奇胜，龙湖也是香港上市公司，这些收购行为共性的唯一解释，就是在香港可以拥有相对通常的资本渠道。然而，这些企业在1.64亿平方米中所占比重不到1/10。 这就回到了一个基本问题，即转型商业地产是“基本战略”还是“被逼无奈”？如果是前者，应该先构建好资本通路，哪怕只是在香港有一个发海外公司债的平台；如果是后者，那自然就是“干了再说”。 在到2015年高达2.15亿平方米的商业地产面积中，绝大部分的开发商属于后者，“不知道做什么，才做了商业地产”，这样的“转型”只能是饮鸩止渴。
