爱华网金地至少应确认计提9500万元，保利暂无需计提
作者:姜欣蔚／文
万科(000002)、金地集团(600383)和保利地产(600048)均在10月28日公布了三季报。万科对南京、福州、天津、北京四地共五个项目计提了5.35亿元存货跌价准备。然而，金地和保利并未采取类似做法。实际上，若以万科为参照，金地集团一处地产项目同样应计提存货跌价准备，保利则暂时无需效仿。 金地应计提9500万元 万科计提存货跌价准备的5个项目和楼面地价分别为：南京金域缇香项目，4545元/平方米；南京金域蓝湾、2951元/平方米；福州金域榕郡项目楼面，7297元/平方米；北京金色城品项目，12143元/平方米；天津假日润园项目，2059元/平方米。 万科回应本刊询问时表示，此次计提存货跌价准备遵循的标准为存货成本与可变现净值孰低原则。存货成本为客观数据，可变现净值由于需要对未来销售价款、成本、销售费用、税费等进行估算，存在较大不确定性。 鉴于万科5项目均为存货成本高于可变现净值，因此可以万科已估算出的项目每平方米可变现净值与金地、保利的同城地产项目存货成本进行保守比较。 2007年初至2008年9月份，金地在4个城市共获取3个项目，分别为南京所街项目，权益建筑面积148009平方米，总地价8.4亿元，楼面地价5675元/平方米；南京板桥项目权益建筑面积1008819平方米，总地价22.5亿元，楼面地价2230元/平方米；天津国际广场权益建筑面积332862平方米，总地价22.67亿元，楼面地价6810元/平方米。 万科南京金域缇香与金地南京所街项目同属南京市建邺区，且均是2007年4月份获取。万科对该项目计提跌价准备6395万元，相当于总地价的12.7%，即万科认为该项目未来每平方米可变现净值为3968元/平方米，低于金地南京所街项目楼面地价1700元/平方米。 今年前三季度，万科综合毛利率为29.5%，为同期金地综合毛利率水平的89%。如参照万科标准并考虑毛利率差异因素，金地南京所街项目应计提存货跌价准备额度为9495万元。按照相同比例考虑递延税因素后，该项目将影响金地集团净利润约7121万元。 万科南京金域蓝湾地处江宁区，金地南京板桥项目属于雨花台区。按照南京房管局划分，雨花台区属于江南八区，该区域均价9900元/平方米以下商品房可作为普通住房享受税收优惠，江宁区对应标准为6000元/平方米，可见江宁区商品住宅平均售价远低于雨花台区。 金域蓝湾项目计提存货跌价准备后，每平方米可变现净值仍高出金地南京板桥项目楼面地价400余元/平方米。参照万科标准，金地南京板桥项目并无计提存货跌价准备的必要。 万科天津假日润园项目位于西青区，属于天津市郊区，2008年上半年商品住宅成交均价为7703元/平方米(中原地产研究中心数据)。金地天津国际广场位于河东区，属于天津市中心区，2008年上半年商品住宅成交均价为8327元/平方米(中原地产研究中心数据)。 万科天津假日润园项目楼面地价仅为该区商品住宅成交均价的三分之一，但是公司仍然计提了3100万元的存货跌价准备，令人费解。按照万科进一步解释，该项目于今年7月份首次开盘销售，为加快销售进度采取了低价入市策略，毛坯房销售均价5400元/平方米，精装修房销售均价7000元/平方米，考虑税费因素后项目一期实际上处于亏损状态。 金地获取天津国际广场项目成本相对较高，楼面地价是公司2007年度所获土地项目平均楼面地价的1倍有余，仅低于所在城区商品住房平均售价1500元/平方米。 假设该项目未来可变现净值均价等同于河东区上半年商品住宅平均售价，参照金地上半年33%的毛利率水平，该项目楼面地价应以不超过5600元/平方米为宜。但该项目是否确实存在计提存货跌价准备的必要性，尚需进一步的数据支持。 保利暂无需计提 相同时段内，保利地产在4地区主要获取项目为：天津上河雅颂项目，权益建筑面积907000平方米，总地价9.05亿元，楼面地价998元/平方米；北京百合花园，权益建筑面积178680平方米，总地价10.48亿元，楼面地价5865元/平方米；北京保利嘉园，权益建筑面积402808平方米，总地价9.1亿元，楼面地价2259元/平方米。 上河雅颂项目位于天津市武清区，该区2008年上半年商品住宅成交均价为3034元/平方米(中原地产研究中心数据)。但是，上河雅颂项目所在武清区杨村镇商品住房成交均价远高该区平均水平，2008年上半年达5000元/平方米以上(中原地产研究中心数据)，为项目楼面地价的4倍有余，计提存货跌价准备的可能性较低。 保利北京百合花园目前已进入预售阶段，均价在15000元/平方米左右，相较不足6000元/平方米的土地成本，并不存在计提存货跌价准备的必要。保利北京嘉园为两限房项目，首期均价为5900元/平方米左右，可变现净值小于存货成本的可能性同样较低。 不难发现，万科5个项目获取(协议)时间区间为2007年4月至2007年10月，正是全国性地价飙升以及地王频现时期。在发改委按月公布的70个大中城市房屋销售价格指数中，南京、北京和福州2007年至今均数次出现在价格增长较快城市之列。因此，万科在业内率先计提存货跌价准备，表现出行业标杆应有的谨慎和客观，但也表明曾经高价拿地的地产公司已经开始为当初的疯狂付出代价
