爱华网撰文/杨少峰
政府救市，不是在救开发商，不是在救房价，而是在救中国经济。 继南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安之后，长三角重镇上海、杭州不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”，加入救市大军，建设部和国家发改委也公开表态支持地方政府的救市行为。笔者认同这么一种观点，站在楼市的边缘，地方政府出台政策刺激市场，既是救市，也是自救。 泡沫注定要破灭 中国自2005年开始的一系列针对房地产行业的宏观调控政策，非但没有能够抑制房价的飙涨，反而造就了一轮世界罕见的楼市泡沫。直到2007年土地新政、房贷新政系列组合拳接连出台之后，楼市泡沫才得以抑制。 与此同时的，还有流动性过剩危机，仅2007年1月开始到2008年6月，央行连续16次提高存款准备金率，从原来的9％到最高点的17.5％，央行就像一个巨大功率的抽水机一样，迅速地把蔓延中国经济的过剩资金冻结。 如果没有因为美国次贷危机引发的全球性金融风暴，中国的经济完全是可以在阵痛中实现顺利转型，而房地产行业的调整，也完全能够实现中央的调控目标。 实际上，本次世界性金融风暴的核心原因，就是世界各大国在本世纪初纷纷开始采取扩展性的货币政策以刺激经济增长，从而导致世界性的流动性过剩。这种流动性过剩的表现，最明显的就是全球股市和楼市的泡沫。 换句话说，过去将近10年时间中，如果以股价和房价作为财富的标志，不单是中国人，世界多数发达国家和发展较快的发展中国家的个人资产财富都在急剧增长，这种增长的速度远远超过了正常的经济发展速度。 问题在于，一个社会的财富增长，不能以单一的某一种或者两种商品来衡量。所以，最终市场发现，原来不是财富增长了，而是钞票太多了，是经济泡沫已经无法控制了。 打个最简单的比喻，过去的几年，中国数以千万计的民众，只要花点钱买股票或者房子，天天躺着睡觉，两三年之后，个人财富居然数倍的增加。问题是，这些人都没有付出劳动，整个社会的财富并没有因为他们而增加，那么他们多出来的钱哪儿来的？答案很简单，既然没有创造新的财富，无非就是财富重新分配，或者多出来的是虚拟财富，而不是真实的财富。 楼市虽然情况与股市有差别，但基本道理一样。 过去几年，中国股市楼市财富神话的真相，是流动性过剩，是社会的钱太多了，所以以货币计算的资产价格上升了（请注意，是价格上升，其本身价值并没有变化），或者说，把资产价值作为静态参照物，是货币的真实购买力大幅下跌。 经济规律再一次发挥了巨大的威力，泡沫是注定要破灭的，多余的虚拟财富必须蒸发，市场才能回归真实的面目。所以，我们看到，雷曼兄弟这样的世界金融巨人一夜之间轰然倒下，数千亿美元的资产忽然一文不名。 纵观世界经济发展史，任何一个国家，从流动性过剩到流动性紧缩的突然过度之中，经济结构调整的结果必然是资产价格的暴跌。
救楼市即救中国经济 考虑到国际金融形势恶化的程度，要恢复中国经济的活力，让股市和楼市回暖，央行将进入连续降息和降低存款准备金率的周期。 毫无疑问，对于中国经济而言，房地产行业对外资的利用率是比较低的，因而受到美国次贷危机的直接影响也相对较小，反而是因为国际金融形势导致的股市低迷和需求萎靡带来的间接影响要大得多。所以，如果没有雷曼兄弟倒闭这一轮的金融危机，央行持续的银根紧缩政策对房地产行业打击会更大。 受国际形势影响，央行不得不采取降低利率和存款准备金率来向市场注入流动性，避免经济硬着陆，目的主要是挽救外贸行业和股市，但事实上房地产行业却成了最大的受益者，可以说，美国金融危机救了中国楼市。 随着央行银根政策的放松，以及市场流动性的注入，困扰房地产行业最大的资金链问题将会好转。同时，宏观调控政策也将由防过热、防通胀转向防过冷、防通缩。 时间倒退5年，中国房地产行业即使整体崩盘，对中国经济也不会产生太大影响。问题是，这几年过快发展的房地产行业吸纳了过多其它行业的资金，不管是雅戈尔还是海尔，这些传统行业企业的资金被大量投入房地产行业，加上房地产行业除开发企业外的建筑、建材、钢铁等数十个行业漫长的产业链，以及银行贷款及普通购房者的购房资金，房地产行业所吸纳的资金已经无法统计，房地产行业已经真实绑架了中国经济。在当前国际经济形势岌岌可危的情况下，一旦房地产行业崩盘，必然带来巨大的连带效应，大量建筑企业倒闭、建材价格暴跌、负资产者破产、关联企业倒闭……后果不堪设想。所以，政府进一步出台针对房地产行业的救市措施也就不难理解。 央行降低两率只是放松银根的开始，未来较长时间内，中国将进入两率下降的周期，刺激房地产消费的各种政策将陆续出台，房地产行业也将逐渐恢复元气。但经历过这一次的惨痛教训，不管是购房者还是开发商，应该都会变得更加理性，房地产行业有望走向正常的发展轨道。 虽然虚高的房价造成巨大的社会矛盾，而房地产行业席卷的庞大资金，也造成了中国经济体的失衡。但过去几年时间爆发式增长的房地产市场，疯狂地刺激了更多的资金尤其是民营企业的资金大规模进入房地产市场，而房地产行业所衍生的关联行业高达数十个，如果说当前的房地产行业已经真实绑架了中国经济体一点不为过。所以，政府救市，不是在救开发商，不是在救房价，而是在救中国经济，中国房地产行业不能不救。 一年之前，笔者抨击房地产行业种种问题的时候，世界性金融危机尚未爆发，在当时情况下，宏观调控对房地产行业的影响可以被其它行业的发展所抵消，单一的房地产行业调整不会对中国经济造成太大影响。 但现在的经济形势已经完全不同，华尔街风暴让美国一夜之间从世界最大的资本输出国成为资本净输入国，世界经济从流动性过剩到流动性紧缺来了个180度急转弯，几乎没有任何国家任何行业有时间做好准备。未来相当长时间内，中国都会面临外资抽离和出口下降这双重问题，央行降低存款贮备金率是在和市场拼速度，前者导致市场流动性不足，央行则是注入流动性，中国经济的发展如何，就看这两者博弈的结果。 不过，房地产行业在这轮经济调整中已经元气大伤，需求的萎靡和开发商资金的困境都不是单凭几个政策就能够扭转，房地产行业整体恢复元气来日方长，政策出台只是避免楼市崩盘，稳定房地产市场，救的是房地产行业的成交量，救的是行业的资金危机，决不会导致房价反弹，房地产企业资金困难短期无法改观，需求也不可能马上反弹，楼市降价压力还一样存在。
