齐鲁楼市不动产 零打碎敲救不了楼市



如果不把真正制度性的深层次的问题解决,就是再零打碎敲地出台一些利好政策,也只能是隔靴搔痒,收效甚微。

      撰稿·胡景晖

 齐鲁楼市不动产 零打碎敲救不了楼市

      银行的利息减了,开发商的价格跌了,政府的税收也降了,但房地产市场仍然难以走出低谷。中国的房地产市场就如同股市一样,利好频出,却不见起色。原因何在?

      其实,此中的道理也是一样。如果不把真正制度性的深层次的问题解决,就是再零打碎敲地出台一些利好政策,也只能是隔靴搔痒,收效甚微。就如同大小非的问题如果不能妥善解决,中国股市就很难出现反转。

      首先,是土地问题。以往,土地的供应由国家单方垄断,而土地出让金又是地方财政收入的主要来源,所以地方政府自然通过拍卖抬高地价。面粉贵了,面包自然涨价,土地贵了,房价自然水涨船高。而另一方面,虽然近几年小产权、乡产权房的开发和面向城市居民的销售从未停止过,但由于没有合法的保障,购房人的利益是空中楼阁,而开发的收益也没能公平合理地分配给贡献出土地的农民。此次十七届三中全会上提出:让农民能够进行有偿流转土地的收益,应该是中国土地制度的一大改革。同时,全国已有部分地区对土地制度改革进行摸索。重庆等地探索的“宅基地换住房,承包地换社保”的农民进城机制,已引起中央高层关注。浙江不少农村开展社区股份合作制改革,允许农村集体资产入股,让农民带着股份进城。农村土地的流通,一方面可以增加土地供应,抑制地价上涨,另外一方面,可以让农民得到更多的利益,刺激农村经济发展和激活农村消费市场。

      其次,是税收问题。目前,我们在房产流通环节税收过多,而在持有环节税收为“0”。流通环节的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等税收相加,已经超过房屋总价的10%,而且几乎全部转嫁给了购房人,令他们苦不堪言。所以,减免房产流通环节税收,开征持有环节的物业税是势在必行的。由于物业税是根据房产每年的市场评估价格逐年征收,所以,征收物业税,可以改变目前地方政府财政收入主要依赖土地出让金,通过高价拍卖土地获取资金搞形象工程的短期行为,结合物业税的征收,让地方政府的眼光着重于地方经济的长期发展和房产的保值增值。当然,每个家庭名下的第一套住房是可以免征物业税的。

      第三,是收入和信心问题。之所以市场会激而不活,最主要的原因是购房人对未来的经济预期不乐观,许多中产阶级在过去的一年中在股票市场上损失惨重,少则几十万,多则几百万,叫他们拿什么来买房?而未来3-5年的经济前景又使得他们对自己未来的收入增长持悲观情绪。也许咬咬牙能买得起,但将来按揭供得起供不起没有信心。所以,要想真正地激活市场,还得使宏观经济保持高速稳定的增长,使购房人的收入持续增加,股市尽快地走出熊市,也是一个配合条件。其实,经济本身在很大程度上就是一个信心问题,信心高涨,就会加大投资和消费,经济就会真的向好,就会进一步激发人们的信心。相反,信心低落,人们就会不投资、少消费,经济就会真的变差,信心就会进一步下滑,形成恶性膨胀。

      如何从观望情绪中和信心低潮中走出,需要政府及时出台一系列的措施,也需要政府利用好这个市场调整的时机,从中长期出发,在制度上做出一些深层次的改革和调整,让中国的房地产市场走上积极健康和可持续发展的道路。(作者为我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理)

  

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