爱华网惨淡一年的最后翻盘机会也已失去，但对中国房地产业而言，这恐怕还只是残酷的开始
商思林
倘若尚有人对“金九银十”这一房地产业传统的销售旺季仍报有一丝幻想，那么现在则是盖棺定论的时候了。 一贯以“高出周边楼盘价格”引以为傲的恒大集团，进入今年9月份后，就迫不及待地宣布在十一国庆期间全国18个楼盘将八五折开盘销售。事实上，以北京恒大金碧天下——地处天津蓟县——为例，其大部分楼盘在开盘当天即以“成本价”再打七至八五折。恒大在南京的成本价策略甚至引发了当地地产商对其“不遵行规”的批评。如此促销的结果是，据恒大方面透露，其十一期间共实现销售额48亿元，其中北京这一项目收入2.6亿元。 但这一数字显然也有被夸大之嫌。若依恒大所透露的2.6亿元销售额，这一项目的销售套数至少应在二百套以上。但据天津国土资源与房地产管理网站统计，9月29日至10月5日，恒大金碧天下所在的天津蓟县仅成交13套。 恒大仅仅是一个缩影。北京国庆节七天的成交量比九月份下挫了20％；被上海寄予厚望的秋季房展会吸引了3万多人，超过去年同期，但成交量却不到1％——市场看跌的观望气氛浓厚；南京出台对购买90平方米以下户型直接补贴1％的政策后，国庆期间的日均成交量仅有28套；深圳也不例外，日均成交量为60套。 如此惨淡的市场无疑是将那些已经陷入困境中的房地产商进一步推向深渊。今年3月赴港IPO失败后，恒大集团便一直陷于资金饥渴的焦虑中。6月，其成功募得6亿美元，但仍有高达百亿的债务在身。国庆节前，恒大以政府违约为由，要求退还今年1月在广州以41亿元竞得的一块天价土地，以及1.3亿元定金。此举凸显了这些在去年疯狂囤地的开发商现在是如何地慌不择路。 恒大集团副总裁何妙玲向《环球企业家》透露，恒大年初500亿元的销售目标现已向下调整为200亿元，即使如此，其中近一半销售额还需在余下的3个月内完成。 即使先于市场一步大幅降价的万科，也不能独善其身。10月8日，万科公布的9月份业绩公告显示，其当月销售收入同比下降达37％，这已是万科全国总平均销售单价连续三个月下滑，且同比销售额下降均超过三成——持续3年保持50％以上增长的这家中国最大房地产商今年极有可能出现负增长。 “没有任何理由怀疑，中国房地产已经进入全面的下跌通道。”中国住宅房地产研究会副会长顾云昌对《环球企业家》说。更令顾悲观的是，10月8日晚，七国央行同时宣布降息——欧洲已步美国后尘开始大规模救市，中国也在同一天于一个月内再次降息。好消息的另一面是，这反而让投资者更加不确定，危机到底何时才能见底，而明年全球宏观经济形势可能只会更糟糕——中国房地产的下降通道似乎也更加难以看到尽头了。 连锁反应 以2005年的“国八条”作为此轮房地产宏观调控的标志，此后历次收缩地根和银根的政策，都因更大幅度的报复性上涨而宣告“失败”。及至2007年，北京、上海、广州、杭州等地同一主体房价全年上涨均超过50％，局部区域甚至翻倍。 但在顾云昌看来，在房价快速飙升的2007年年中，决策者已埋下了若干调控强手，“7090政策”——每个项目中90平米以下的户型比例不得小于70％——强制扩大了普通住宅的供应。当年9月27日，针对第二套房提高首付比例和贷款利率的政策，令站在房价巅峰彷徨的投资者仓皇出逃。其后，中国股市自高峰跌落，让大部分投资者损失惨重，也加剧了投资房地产的资金匮乏。 此后，央行在6次加息后于今年8月推出的限贷令，勒紧了开发商负隅顽抗的资金链条——滞帐半年的表面平衡遭遇釜底抽薪。不过，这些急刹车式的手段假如能够提前出台，也许就能抹去此后的上涨空间，自然现在也就无需承受如此大的痛苦。 同时，大规模兴建的社会保障性住宅产品的蜂拥而入，也有效平衡了消费者对商品房的需求。黄金周期间，北京住宅期房成交1915套，高于去年同期，但其中限价房和经济适用房占其总成交量的73.3％，商品住宅期房交易量为512套，仅为去年同期的1/3。而截至10月5日，可售住宅套数则增加740套。 这不是偶然现象，抛开政策的强大扭力，中国房地产的基础已经逆转。据光大证券监测，北京9月住宅（期房）库存环比上升14.4％，消化时间进一步延长到近22个月；上海9月可售住宅库存环比上升10％，库存大约需要近六个月的时间消化；深圳9月库存上升13.9％，库存消化时间需要18个月。 急剧恶化的市场形势不仅让开发商措手不及，也让过去10年来受益于房地产热潮的其它相关产业面临巨大挑战。在七月份还大幅提价的钢铁龙头企业开始限产，由此连累铁矿石和焦炭价格也出现下调。包括其在内的这些在过去数年中受益于房地产拉动的50多个相关产业，正是10年前国家决定催热房地产业以直接拉动国内经济的决策初衷之一。而今，由房地产业所传导的降温信号也使得这些行业开始出现拐点。 对热衷于赚取土地级差以获取资金的地方政府而言，房地产业的急转直下同样不是好消息。它们甚至不惜以反市场化的手段直接出手干预──继西安宣布对购房者进行直接补贴和减免开发企业税收后，南京、天津、沈阳等地也出台了类似举措。
对于这些在管理市场经济方面经验尚浅的地方政府而言，长期以来，土地出让已成为其除税收以外的第二财政来源，现在，是时候调整城市经营的思路了。顾云昌向本刊透露，决策层已经注意到房地产系统性风险，稳定市场，促进交易，将是今后的政策主线。而下调贷款首付比例，尤其是对于第二套房屋购买下调40％的定金比例或许正在酝酿之中。“谁也无法袖手旁观，这样下去没有赢家。”顾云昌说，“但愿冬天不要太长，不要太冷。”
