爱华网系列专题：中小企业如何过冬
降价销售、发行公司债，万科本年度最大的两个举措先后发生，不萌烁∠肓妗?
是“御冬”的最佳选择？还是公司本身的策略行为？这些措施能否确保万科安然过冬？
撰文·采访/韩笑
2008年万科“捐款门事件”尚未平息，而在地产商苦苦等候的“金九银十”之即，万科再次打折促销引发房地产行业内的降价热潮。最令人关注的是，近期万科又发行高达59亿元人民币的公司债。 一年时间内，围绕万科的事情一件件发生，不禁让人猜想作为房地产行业老大的万科究竟发生了什么事？它是否已经开始了储备“冬粮”的行动？ 上海某券商的房地产行业研究员坦言，“在国家宏观调控和房地产市场低迷的大背景下，整个行业的日子都不会好过，即使行业龙头也难以独善其身，其资金链条必然吃紧。” 降价销售、发行公司债，万科本年度最大的两个举措先后发生，虽然万科大规模的打折带来了销售量的提升和资金回流，但对于一家负债总额高达661.75 亿元，资产负债率为67％的大型房地产企业来说，采用这种办法回笼资金仍然无法满足其真正需求，而发行的59亿公司债的有效性也值得考量。 渤海证券研究所徐华表示，由于目前的资本市场不明朗，上市房地产企业股权融资的道路几乎被截断，房地产企业向银行贷款的难度加大等因素，房地产企业发行企业债融资可能是最好的选择。 房地产行业研究员周户则认为，万科的资金特别充裕，大规模的项目打折和发行企业债只是万科公司本身的公司策略行为。 打折、发债双管齐下 有业内人士表示，万科是一个现金流量吞吐惊人的资本巨人。 2006年~2007年，万科的经营现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，截至2008年一季度，万科的经营现金流缺口扩大至-142亿元。 由于万科近年经营现金流和投资现金流的净流量均为负数，其经营活动所需现金流完全依靠负债融资，而2007年高达200多亿元的预收款，则成为万科保持高速运转不可或缺的血液。 2007年年报显示，2007年，万科短期借款110.5亿元，一年到期的非流动性负债74亿元。 据了解，2008年万科计划完成竣工面积689万平方米，根据目前建筑材料、人工成本价格上升近20％，万科2008年的建筑开发所需资金投入达267亿元。 依上述不完全数据推算，万科今年的总资金需求至少达451.5亿元。而其去年末账上的现金及现金等价物余额仅170.5亿元，资金缺口达281亿元。 业内人士分析，万科资金缺口大的主要原因在于万科庞大的行业整合计划。万科有意识在全国的房地产市场铺开一张大网，对其它房地产企业和项目虎视眈眈。 大幅度降价，万科资金迅速回笼后，又乘势在楼市低迷之际抄底扩张。据北京商报报道，万科将斥资1.6亿元收购重庆一家房地产公司51％的股权，成为该公司最大股东。此举表明，万科想趁这些企业资金出现问题的时候凭借自己的强大实力进行收购。如此大的收购计划可能也不仅限于重庆地区，需要巨额资金完成收购计划可能才是导致万科的资金出现紧张情况的主要原因，需要通过降价促销的方式快速回收资金和其它融资手段完成。 针对极其有限的现金流如何应对庞大的开发计划和收购计划，确保资金投入充足？ 一方面，为了缓解诸多市场压力的万科发行了企业债券，其中5年期固定利率债券30亿人民币；5年期固定利率无担保债券15亿人民币（根据市场情况可超额增发不超过 140,000万元，最终发行规模不超过290,000 万元。） 一位万科高层管理人员表示，近期房地产行业波动比较明显，万科发行企业债是加强风险意识、补充资金流动的最好选择，也可能将为万科抓住行业调整的机遇创造有利的条件。 万科此次公司债分为有担保和无担保两个品种，信用等级分别为AAA和AA+，是迄今为止房地产行业中信用级别最高的债券评级。 据了解，万科拟将本期债券募集资金中的 15 亿元用于偿还公司1年内到期的长期借款及短期借款。该资金使用计划将有利于调整并优化公司负债结构。并且拟将本期债券募集资金中的44 亿元用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。 另一方面，在大部分房地产企业对“金九银十”的期许中，作为房地产龙头企业的万科率先迈出了打折销售的步伐。 据了解，在杭州，万科第一天推出优惠房源216套，133套立即被消费者认购，金额高达1.08亿元。第二天，万科追加魅力之城和白鹭郡南两个项目共推出220套低价房源，再次被认购112套，认购金额1.05亿元。短短三天，万科吸引了近500位购房者，认购金额高达数亿。 搜房网总裁莫天全表示，万科在个别地区的大规模降价是明智之举，消费者会对率先发生的事情比较感兴趣，并且从销售量来看，万科这一举措也得到了市场的认可。同时他表示：“我预计整个房地产市场的调整期大概会延续一年左右。”2008年9月15日，SOHO总裁潘石屹在其博客中就万科降价举动作出评价：虽然其降价弃同行于不顾，但客观上回收了巨额资金，有了“冬粮”好御寒。 业内人士认为，在万科砸盘的影响下，个别地区必然再次出现巨大的价格波动。特别是那些项目自身不具备竞争力，又不具备太高实力的开发商可能会积极的根据市场变化来调整自己的策略了。 公司债前景不乐观 据统计，目前已公布2008年中报的94家地产上市公司，积压的存货共达3909.87亿元，较去年同期增加1760.29亿元，增幅达81.9％。其中万科2008年中报数据显示，其存货也已高达811亿元以上，较去年同期的增幅超过87％，以公司2007年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要2年以上的时间。 业内人士认为，在大量资金沉淀在土地中，而市场销售又持续低迷的情况下，地产上市公司都在寻求反周期运作和银行信贷之外的融资方式。 万科2008年9月5日发行的企业债再次印证信贷以外的融资方式是房地产上市企业必经之路。 据渤海证券数据，截止2007年底，万科公司资产总额为1000.94亿元，股东权益为339.20 亿元，负债总额为661.75亿元，资产负债率为66.11％。2007年公司实现营业收入355.27亿元，净利润53.18亿元，经营活动现金流量净额-104.38亿元。 徐华认为，从所有的上市房地产企业中报中可以看出，万科在去年是运营最好的企业。但是，徐华同时表示，受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性，基准利率上调会直接导致债券在二级市场上价格的下跌。由于万科债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。 对于万科企业债流动性风险，徐华表示，由于万科债券发行结束后拟于深交所上市，而公司债券目前尚处于试点阶段，可能会出现公司债券在二级市场交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，投资者可能会面临流动性风险，无法及时将本期债券变现。 鲶鱼效应终将如何显现？
万科降价给房地产开发行业带来了不小的冲击，对于万科降价的行为，业内褒贬不一。但是，无论如何，摆在所有开发商面前的都是一道难题：万科已经降价了，其他开发商还要继续挺下去吗? 100多年前，挪威的渔民出海打鱼时就发现，如果放一条鲶鱼在沙丁鱼群中，就会使沙丁鱼恐慌，进而不断游泳，避免因为停滞而出现缺氧死亡的情况，活的沙丁鱼到岸后可以比死鱼卖出贵几倍的价钱，因此这个办法被不断应用。 当前万科大降价行为，就好比给房地产商们中间放了一条鲶鱼，虽然业内对万科降价行为多有非议，但是毕竟其降价所带来的影响不容小视，这个行业会随着万科的降价走向何方？成为了业内外人士关注的焦点。 据搜房网数据显示，数月以来珠三角住宅的成交量已经开始显著下降，深圳的房价也随之下跌。有关专家指出，受信贷政策等综合性政策影响，开发商的资金链已经越绷越紧，同时，持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。潘石屹曾表示，珠江三角洲的城市住宅开发商基本上没有反应，不约而同地主动为万科降价行动让开了市场。杭州开发商的表现更甚，他们一致声明‘远离降价，远离万科’，把可能争取的市场份额彻底让给了万科。 潘石屹在其博客中预测万科的进攻步伐时如是表示：中秋之后，万科很可能把战火烧到京津塘地区，并且以北京为主。如果万科在北京、天津这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，万科最终也一定会胜利的。他表示；“这次住宅价格战中，唯一的胜利者只是万科。” 据了解，未上市的房地产企业迫于资金链断裂的困境开始了打折销售。周户认为中国房地产市场还会延续一段时间的调整状态。 而中海地产是除万科之外在杭州拿地最多的企业，其深耕杭州之心明显，但是在采访中，中海集团主席孔庆平却只字未提万科降价事件发生后，中海地产下一步将如何去操作。他表示,现在珠江三角洲的房地产企业有一些降价销售的行为，并不能说明整个房地产行业将要如何改变，因为中国房地产企业最大的也不过占市场比例的2％。他说：“北京房地产市场是所有业内人士长期看好的，北京4环以外的价格我不敢保证，但是4环以内的房价不会有大规模的下跌。” 业内人士一致认为，房地产的严冬还将持续，而且很可能会漫延到整个2009年。
