爱华网文/时寒冰
最近，呼吁政府救楼市的声音异常响亮。 我对这种呼吁感到非常困惑。因为，中国楼市的现状决定着，既不需要救，也不能救，同时，也救不了。 不需要救 何谓“救”?《汉语词典》的解释是:救助、解救（使脱离危险或困难）之意，《广雅》中写道:“救，助也。” 现在的楼市需要救命吗? 中国房地产的现状是，全国大部分城市（深圳、广州除外）的房价仍在上涨，仅仅是涨幅趋缓了而已。 国家发改委、国家统计局的调查显示:今年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%。其中，普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨8.3%和9.7%。新建住房销售价格同比涨幅最大的城市为海口，涨幅为16.7%，其次是乌鲁木齐15.8%、宁波13.3%、北京13.0%。从房价涨幅前四名的构成来看，既有一线城市，又有二线城市;既有沿海城市，又有中西部城市。这些数据具有相当的代表性。 既然房价是在上涨中，哪里有危险可言? 救市论者的唯一理由是，住房成交量在萎缩。这的确是事实。统计显示，全国商品房销售面积（累计）在持续下降，今年3月，下降1.40%，4月下降4.90%，5月下降7.20%，6月下降7.20%，7月下降10.80%。在任何一个行业，当商品销量下降的时候，厂家和商家都会通过主动降价等手段，吸引消费者以扩大销量。但在我国房地产市场，由于开发商等相关利益主体，长期享受着暴利带来的滋润，割舍不了高利润情怀，除了万科等房地产企业，真正降价售房的企业并不多见。只是有一些企业，把开盘价格定得很高，然后，再给出一个较大的折扣。这不叫降价，纯属忽悠。 最近的一份调查结果显示，去年12月以来表示可能降价的开发商所占比例仅占8％，92％的开发商表示不会降价;而表示未来可能降价的开发商比例仅为9％，82％的开发商表示未来不会降价。这种“死了也不降价”的行为本身，就是与市场对抗的极端表示，既然开发商自己都不顺应市场的变化采取降价行动，谈何救楼市? 任何一个国家的房价，都不是只涨不跌的。这需要开发商等市场中的主体顺势而为，在房价处于下跌周期中的时候，采取主动降价等方式，加快房屋的销售和资金的周转，确保资金链，以便长期稳定地向前发展。 不能救 我们知道，早在2005年3月26日，国务院就发布了旨在调控房价的“国八条”，出台政策的背景是，房价持续上涨到2005年时的时候，民众已经不堪承受，以至于“民怨沸腾”（某人大代表语）。“国八条”及此后的“国六条”，都是中央为了促使房价理性回归所推出的政策。但是，从2005年至今，全国几乎所有城市的房价都在大幅上涨，有的甚至涨了一两倍。目前，绝大部分城市的房价根本就没有调整，仅仅是在成交量下降的情况下，就去拯救楼市，与中央的调控政策相左，容易断裂政策的连续性，并有可能损及到公权力的公信力。 实际上，就连不少开发商也反对救市。一位开发商在接受媒体采访时明确表态:“如果此轮调控可以通过房价下降带来短期阵痛性的效果，那应该是件好事。如果地方政府千方百计力挺开发商，掩藏楼市问题，比如泡沫，那么，房价会继续上涨，泡沫会酝酿得更大。长期来看，对中国经济是更严重的威胁。”应该说，这种认识是非常理性的。 从经济安全的角度来看，楼市也不能救。伴随着房价的持续上涨，在近十年中，或明或暗的外资及大量热钱涌入中国楼市，获取了丰厚的利润。在楼市成交量萎缩的情况下，这些外来资金无法及时变现，而在次贷危机不断扩散，美国等西方国家企业资金紧缺的情况下，这些已经获利丰厚的资金急需从中国楼市撤离，以规避中国楼市即将到来的调整。政府救市恰好给急需撤离的热钱一个绝佳的机会。越南的教训告诉我们，一旦热钱大量撤离，房地产市场将陷入自由落体的状态，坠入可怕的深渊。 房价连续上涨，不断恶化住房这一民生问题。如果在房价刚刚出现调整迹象时，政府就出台措施救市，托住房价，就会导致中高收入者也被住房市场抛弃，从而，留下更大的住房难题给政府。 从行业洗牌的角度来看，房地产市场也不能救。房地产业的确需要调整了。当一个行业发展到建个房子都能卖大钱，是个人都能牟取暴利的时候，这个行业本身就已经出现了严重问题，或者说，已经走到了尽头——大调整必定要到来。人为阻碍这种调整，只会使我国房地产市场错过一次难得的调整机会，并导致房价中的泡沫越积越多，埋下更可怕的隐患。并且，人为阻碍这种调整，会使经济的内在规律遭到破坏，导致难以想象的严重后果。 今年8月中旬，国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露，奥运会后国资委将再启中央企业重组一事。房地产央企总数继续维持不超过15家，相当一部分企业的房地产业务只是作为一个过渡，将会逐步退出。这意味着，管理层对房地产业的洗牌做好了充分的准备。 救不了 尽管许多官员和学者呼吁救楼市，但中央始终未予表态。然而，一些地方政府已经按捺不住，纷纷出台措施，鼓励人们购房。典型的，如长沙的购房补贴8万元，西安的对购房者给予一定的补贴，等等。 地方政府的救市措施意在两个方面:一是增加财政收入，累积自己的政绩。在以GDP考核官员的情况下，GDP的增长对官员至关重要，而房地产业对地方GDP增长的贡献举足轻重。二是维护开发商等既得利益者的暴利，只有维护开发商的暴利，才能确保地价停留在高位，而高价卖地一直是地方财政的主要收入来源之一。更何况，这其中还有权钱交易等种种腐败行为。 地方政府的救市措施，因为未经过地方人大批准而不具有合法性，同时，也有背离中央调整政策之嫌。实际上，在现状之下，地方政府根本救不了市。 首先，地方政府的救市措施难以被民众认可。以西安的财政补贴为例，房价一旦步入下跌轨道，根本不是10%、20%所能停止的（深圳市房价下跌的惨状就是一个明显的例子），那么，1.5%的财政补贴又算得了什么?民众怎么可能，为了一点蝇头小利就去买房?目前，全国绝大部分城市的房价，相当于股市6000点时的位置，泡沫很多，民众对未来房价的走势普遍悲观，这种悲观的认识必将影响到民众的购房选择。 其次，中国股市自2007年10月16日创下6124.04点（沪综指）的历史高位后，就持续下跌，截至9月12日，沪综指创出2064.29点的本轮调整新低，股市整整下跌了66.3%，如此跌势将数万亿市值化为乌有。由于参与股市的投资者以中等收入者为主，他们的大部分资金被套或者损失掉，中国房价就缺少了一个最重要的接盘力量。一旦房价步入调整，没有中等收入者这一消费主体作为支撑，房价调整幅度将变得更大。
第三，我国的人口红利对房价的支撑作用正在消失。计划生育政策的影响已经使人口结构发生了明显变化。2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少一半还多！这意味着，未来对住房需求的下降趋势将是长期的。 联合国和世行都曾发布报告认为，一个家庭3~6年的收入购买一套房是合理的，一旦超过6年，就说明房价过高了。在我国上海、北京等一线城市的绝大部分居民，如果剔除日常开销，40年甚至一辈子的收入，都不够买一套住房。房价高得离谱的现状本身就说明，它已经透支了未来十年以上的利润空间和市场空间。这意味着，中国房地产市场的调整是不可避免的。在这种情况下，外在的力量很难真正阻止房价的下跌，谁也救不了泡沫重重的楼市。
