楼市崩盘政府救市2016 楼市不需救不能救也救不了



  文/时寒冰

  最近,呼吁政府救楼市的声音异常响亮。

  我对这种呼吁感到非常困惑。因为,中国楼市的现状决定着,既不需要救,也不能救,同时,也救不了。

  不需要救

  何谓“救”?《汉语词典》的解释是:救助、解救(使脱离危险或困难)之意,《广雅》中写道:“救,助也。”

  现在的楼市需要救命吗?

  中国房地产的现状是,全国大部分城市(深圳、广州除外)的房价仍在上涨,仅仅是涨幅趋缓了而已。

  国家发改委、国家统计局的调查显示:今年7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%。其中,普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨8.3%和9.7%。新建住房销售价格同比涨幅最大的城市为海口,涨幅为16.7%,其次是乌鲁木齐15.8%、宁波13.3%、北京13.0%。从房价涨幅前四名的构成来看,既有一线城市,又有二线城市;既有沿海城市,又有中西部城市。这些数据具有相当的代表性。

  既然房价是在上涨中,哪里有危险可言?

  救市论者的唯一理由是,住房成交量在萎缩。这的确是事实。统计显示,全国商品房销售面积(累计)在持续下降,今年3月,下降1.40%,4月下降4.90%,5月下降7.20%,6月下降7.20%,7月下降10.80%。在任何一个行业,当商品销量下降的时候,厂家和商家都会通过主动降价等手段,吸引消费者以扩大销量。但在我国房地产市场,由于开发商等相关利益主体,长期享受着暴利带来的滋润,割舍不了高利润情怀,除了万科等房地产企业,真正降价售房的企业并不多见。只是有一些企业,把开盘价格定得很高,然后,再给出一个较大的折扣。这不叫降价,纯属忽悠。

  最近的一份调查结果显示,去年12月以来表示可能降价的开发商所占比例仅占8%,92%的开发商表示不会降价;而表示未来可能降价的开发商比例仅为9%,82%的开发商表示未来不会降价。这种“死了也不降价”的行为本身,就是与市场对抗的极端表示,既然开发商自己都不顺应市场的变化采取降价行动,谈何救楼市?

  任何一个国家的房价,都不是只涨不跌的。这需要开发商等市场中的主体顺势而为,在房价处于下跌周期中的时候,采取主动降价等方式,加快房屋的销售和资金的周转,确保资金链,以便长期稳定地向前发展。

  不能救

  我们知道,早在2005年3月26日,国务院就发布了旨在调控房价的“国八条”,出台政策的背景是,房价持续上涨到2005年时的时候,民众已经不堪承受,以至于“民怨沸腾”(某人大代表语)。“国八条”及此后的“国六条”,都是中央为了促使房价理性回归所推出的政策。但是,从2005年至今,全国几乎所有城市的房价都在大幅上涨,有的甚至涨了一两倍。目前,绝大部分城市的房价根本就没有调整,仅仅是在成交量下降的情况下,就去拯救楼市,与中央的调控政策相左,容易断裂政策的连续性,并有可能损及到公权力的公信力。

  实际上,就连不少开发商也反对救市。一位开发商在接受媒体采访时明确表态:“如果此轮调控可以通过房价下降带来短期阵痛性的效果,那应该是件好事。如果地方政府千方百计力挺开发商,掩藏楼市问题,比如泡沫,那么,房价会继续上涨,泡沫会酝酿得更大。长期来看,对中国经济是更严重的威胁。”应该说,这种认识是非常理性的。

  从经济安全的角度来看,楼市也不能救。伴随着房价的持续上涨,在近十年中,或明或暗的外资及大量热钱涌入中国楼市,获取了丰厚的利润。在楼市成交量萎缩的情况下,这些外来资金无法及时变现,而在次贷危机不断扩散,美国等西方国家企业资金紧缺的情况下,这些已经获利丰厚的资金急需从中国楼市撤离,以规避中国楼市即将到来的调整。政府救市恰好给急需撤离的热钱一个绝佳的机会。越南的教训告诉我们,一旦热钱大量撤离,房地产市场将陷入自由落体的状态,坠入可怕的深渊。

  房价连续上涨,不断恶化住房这一民生问题。如果在房价刚刚出现调整迹象时,政府就出台措施救市,托住房价,就会导致中高收入者也被住房市场抛弃,从而,留下更大的住房难题给政府。

  从行业洗牌的角度来看,房地产市场也不能救。房地产业的确需要调整了。当一个行业发展到建个房子都能卖大钱,是个人都能牟取暴利的时候,这个行业本身就已经出现了严重问题,或者说,已经走到了尽头——大调整必定要到来。人为阻碍这种调整,只会使我国房地产市场错过一次难得的调整机会,并导致房价中的泡沫越积越多,埋下更可怕的隐患。并且,人为阻碍这种调整,会使经济的内在规律遭到破坏,导致难以想象的严重后果。

  今年8月中旬,国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露,奥运会后国资委将再启中央企业重组一事。房地产央企总数继续维持不超过15家,相当一部分企业的房地产业务只是作为一个过渡,将会逐步退出。这意味着,管理层对房地产业的洗牌做好了充分的准备。

  救不了

  尽管许多官员和学者呼吁救楼市,但中央始终未予表态。然而,一些地方政府已经按捺不住,纷纷出台措施,鼓励人们购房。典型的,如长沙的购房补贴8万元,西安的对购房者给予一定的补贴,等等。

  地方政府的救市措施意在两个方面:一是增加财政收入,累积自己的政绩。在以GDP考核官员的情况下,GDP的增长对官员至关重要,而房地产业对地方GDP增长的贡献举足轻重。二是维护开发商等既得利益者的暴利,只有维护开发商的暴利,才能确保地价停留在高位,而高价卖地一直是地方财政的主要收入来源之一。更何况,这其中还有权钱交易等种种腐败行为。

  地方政府的救市措施,因为未经过地方人大批准而不具有合法性,同时,也有背离中央调整政策之嫌。实际上,在现状之下,地方政府根本救不了市。

  首先,地方政府的救市措施难以被民众认可。以西安的财政补贴为例,房价一旦步入下跌轨道,根本不是10%、20%所能停止的(深圳市房价下跌的惨状就是一个明显的例子),那么,1.5%的财政补贴又算得了什么?民众怎么可能,为了一点蝇头小利就去买房?目前,全国绝大部分城市的房价,相当于股市6000点时的位置,泡沫很多,民众对未来房价的走势普遍悲观,这种悲观的认识必将影响到民众的购房选择。

  其次,中国股市自2007年10月16日创下6124.04点(沪综指)的历史高位后,就持续下跌,截至9月12日,沪综指创出2064.29点的本轮调整新低,股市整整下跌了66.3%,如此跌势将数万亿市值化为乌有。由于参与股市的投资者以中等收入者为主,他们的大部分资金被套或者损失掉,中国房价就缺少了一个最重要的接盘力量。一旦房价步入调整,没有中等收入者这一消费主体作为支撑,房价调整幅度将变得更大。

 楼市崩盘政府救市2016 楼市不需救不能救也救不了
  第三,我国的人口红利对房价的支撑作用正在消失。计划生育政策的影响已经使人口结构发生了明显变化。2007年与1996年相比,全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所,减少一半还多!这意味着,未来对住房需求的下降趋势将是长期的。

  联合国和世行都曾发布报告认为,一个家庭3~6年的收入购买一套房是合理的,一旦超过6年,就说明房价过高了。在我国上海、北京等一线城市的绝大部分居民,如果剔除日常开销,40年甚至一辈子的收入,都不够买一套住房。房价高得离谱的现状本身就说明,它已经透支了未来十年以上的利润空间和市场空间。这意味着,中国房地产市场的调整是不可避免的。在这种情况下,外在的力量很难真正阻止房价的下跌,谁也救不了泡沫重重的楼市。  

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