爱华网中国最炙手可热的高端地产市场，正出现潮退迹象
文 丁天
商业地产已是粉饰中国地产泡沫破裂的最后遮羞布。但次债危机迫使全球商业地产价值重估，这一幕或已在中国上演，并成为中国地产进入下跌轨道的最新注脚。 9月中旬，摩根士丹利被曝光正在出售其在上海的两个高端物业。其中，位于新天地区域的高端服务公寓项目锦麟天地作价12亿人民币，已经在市场待售至少数月之久。锦麟天地是该行在2003年初的投资项目，月租金从6400美元到10000美元不等，被视为能带来丰厚利润。大摩此前有意收购其在上海的第三座大楼，但后来又否定了这一计划。该行还决定不再继续投资上海第一高楼上海环球金融中心，其持有这座大楼9％的股份。 在过去的5年中，摩根士丹利成为最为活跃的中国高端地产投资者。从2003年开始，其先后在上海、北京、广州投资13个甲级写字楼和高端公寓，涉及金额高达百亿人民币。令业内侧目的是，其此前从未变现过任何项目。就在不久前，摩根士丹利募集了一个高达100亿美元的房地产投资基金。据外电报道，其有意将其中的约15亿美元投在中国。基于此，大摩在上海市场的反向操作立刻引发投资者的各种揣测。 事实上，其他海外投资者也在出售各自地产资产。据《环球企业家》综合数家代理行提供的信息，上半年至少有麦格理（Macquarie Ltd.）、HKR、印尼三林(Salim)、基汇资本（Gateway Captial）和卓越金融(VXL Captial)出售了它们在三年之内购买的物业。而在去年年底，高盛集团1.5亿美元出售了于2005年购入的上海写字楼高腾大厦，获利近50％。在上述交易提振下，上半年海外投资者涉及整幢物业成交的涉案总额约14亿美元，同比上升八成。 在地产金字塔的最高端，外资基金向来具有强大的标杆作用。2003年之前，上海甚少有海外基金进入。但自2004年起，海外基金开始认真接触潜在卖家，伺机而动。至2005年下半年，大量投资者突然涌入，购买对象均是高档写字楼和商业地产。包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒基金等在此时入场。基金购买一栋写字楼往往会迅速提升整个区域的同类型地产价格，并经历一个复杂的系统最终传导到普通住宅市场。基于此，投行和基金的动向历来是上海地产的风向标。 进入8月份，上海地产市场在部分主流地产企业的降价冲击下，已明显进入下降通道。摩根士丹利的出售发生在这一背景之下，甚至引起建设部的高度注意。《环球企业家》获悉，建设部相关负责人9月中旬曾率队来沪，对近期房地产海外投资情况进行秘密调研。在与某专业机构的座谈中，会议由原定的1小时延长至3个小时，乃至因此错过了中午就餐。 种种迹象显示，上海高端地产或正在迎来一个重要转折。 逆转 戴德梁行在今年4月份曾协助黑石集团在第六期房地产合伙人基金募集中曾成功融得109亿美元，是有史以来数额最大的一次。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司董事叶建成预计，今年他们参与的融资额将达到200亿元，基本与去年持平，但超过150亿的交易额大多在年初和年中完成。 与叶建成有合作关系的北美与欧洲金融机构，已有部分暂停或更改原本将在近期内扩大办公面积或提高写字楼品质的计划。他亦透露，上海本地开发商坐落于莘庄的大型商业项目仲盛世界商城，并未如传言所说被一知名大投资银行收购，而是在快要一一谈妥时被搁浅下来。仲盛世界商城毗邻莘庄地铁站南广场，总建筑面积达到28.5万平方米，若建成有望成为上海最大的零售商业物业之一。 次债危机对投资者资金源的具体影响仍难下断论。但随着美国金融市场的动荡，欧美市场将涌现一些不良资产的处理机会。叶建成估计抄底海外市场的回报率可能会达到8％-9％，高出中国2个百分点。基于此，投资者进行新一轮资金转移已在所难免。促成外资投资者撤离的另一个因素则是，自2006年以来相关管理部门三次下达限制外资条例，导致大部分外资收购不得不通过离岸公司的参股来进行。这间接导致了资本运作效率的下降。 在外资交易活跃的前期，根据仲量联行的一季度监测显示，浦东陆家嘴区域的写字楼租金在过去数个月连续的增长趋势之后，第一次出现了将近7％的下浮。“这是市场一个明显的信号。”仲量联行中国区董事、浦东商业部主管李凌表示，市场已经从业主市场转向定货市场，这将是大势所趋。 上海环球金融中心无疑成为这一转折的焦点。仲量联行亚太区董事兼中国业务拓展部总监陈立民指出，环球金融中心对外宣称的40％出租率实际应下调10个百分点。这幢造价11.3亿美元、高达101层的上海第一高楼在上一季度将近29万多平方米巨大而集中的供应量使市场顷刻供给饱和。 “在这样一个转折期，买方的谈判条件和议价能力都比过去强很多。”叶建成说，“现在投资者看市场，风险高，波动大，后市没有以前那么乐观，要求的回报率也就水涨船高。”他更由此表示，海外基金与投行不会急着收购项目，除非价格真的很低，不然宁肯选择持有现金。 仲量联行的数据显示，上海甲级办公楼的消耗吸纳量每年平均为40万平方米左右，但仅上个季度就有30万平方米供给涌入市场。交易肯定会继续，关键是市场用多长时间来吸纳这些新的供应量。李凌预计，要到明年的2、3季度，即10个月左右的时间才能见分晓。而2008年是超甲级写字楼市场至关重要的一年，买方和卖方双方市场的变化、市场租金的走势、消费者以及用户的心态，会对明年甚至于后年的写字楼发展市场定下一个基调，且在未来的12到18个月很难骤然改变。 但从更长远来看，摩根士丹利撤销第一高楼的追加投资也许是一个标志——在次债危机阴霾下，中国对投行等金融机构外资控股及投资项目的严格限制，导致世界金融巨头在中国的办事处大多无需如此奢侈的办公面积。环球金融中心和上海的高端地产持续走强，需要一个真正的世界金融中心来支撑。现在看来，仍需等待
