爱华网作者：本刊记者 侯斐
房价跌了！在经历了2006~2007年房地产的黄金时代之后，房价终于在今年开始了由点及面的普跌。这是一种暂时的现象，还是出现了真正的拐点？房价还会继续跌下去吗？地产股未来的走势会如何呢？《红周刊》记者对此进行了探访。 黄金时代不再 景气接连下跌 2006~2007年可以说是房地产行业的黄金时代，两年间大中城市房价均价上涨2~3倍。但是进入2008年以来，房价上涨的趋势却一去不复返。从深圳房价下跌的“星星之火”开始，房价下跌的态势蔓延全国，渐成燎原之势。即使被开发商寄予厚望的“金九银十”也难现往日辉煌，旺季不旺。国房景气指数连续八个月下跌，大有“飞流直下三千尺”之势（如图）。那么，是什么原因导致了房地产行业的今非昔比呢？ 投机性需求下降购买力不足 “最近发生的美国金融海啸，让中国政府认识到房地产泡沫的严重危害性，认识到房地产市场泡沫对经济的严重冲击。因此，如何挤出房地产市场泡沫，如何防范房地产市场的金融风险将成为房地产政策的重要方面。”中国社科院金融研究发展办公室主任易宪容在其博客中写道。其实，这一点从政府出台的一系列政策中也不难发现：2007年9月后，国家通过提高第二套房首付比例等一系列措施从根本上遏制了投机性房地产的购买需求，从而减少了对房地产的需求。而随着美国次贷危机的爆发，投资者逐渐对投资于房地产的风险提高了认识，对投资房地产的兴趣也大打折扣，因此，投机性房地产需求也一落千丈。 根据招商证券研究，与国际相比，我国各大城市的房价收入比（每平方米房价均价除以收入水平）一直处于较高水平，北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。2008年6月，北京、上海、广州、深圳的房价收入比分别为21.0、15.6、13.6和19.4。而全球大约有50%的城市房价收入比在2~6之间，70%以上的城市房价收入比在10以下。即使考虑我国属于新兴市场及较快的经济发展水平，目前我国各大城市的房价收入比还是处于偏高水平。因此，招商证券认为，2~3年后一线城市房价应下跌30%~40%，这样这些城市的房价收入比总体在10左右，这些城市的房价总体才会比较合理。 存量增加 住房需求和投资需求两驾拉动房地产业快速前行的马车如今都已瘸了腿，房地产开发商只得被动地采取减产措施。根据统计局的数据显示：今年1~8月，房地产开发投资增速下降，新开工面积和在建面积增速也在不断下滑。尽管房地产商努力减少供给，但奈何难敌需求疲弱，可供销售住宅与已销售住宅的差值呈喇叭口扩大趋势，这就直接导致了商品房存量的增加。根据国信证券的统计，从整个行业来看，今年施工面积在23亿平米左右，竣工在6亿平米，销售在4亿-5亿平米，按现在的销售速度，现有施工面积需4年以上才能消化完。 政策或有松动迹象 但仍难改行业颓势 继9月18日央行下调贷款利率后，10月8日，央行再次下调利率和存款准备金率。对于降息的影响，分析人士认为，无论从房地产需求还是开发商层面来看，在短期内降息均很难造成实质性影响。兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委表示，贷款利率的下调虽然可以减轻还贷压力，但对消费预期的影响不大，购买力也不会因此得到根本改善。对于地产开发商，“两率”下调对于降低因历史存量贷款而产生的财务费用有一定作用，但由于商业银行将房地产视为高风险领域，开发商获得新增资金的难度没有因此而降低。在其看来，对目前的房地产企业而言，“价格重要，但比价格更重要的是资金的可得性”。因此，信贷放松不能缓解开发商的资金压力，未来降价动力依旧存在。因此，此次降息对地产股经营水平无法起到实质性的提升，也无法从根本上扭转行业颓势。 另外，据业界权威人士预计，在“两率”下调之后，针对楼市进行松绑的一揽子财税政策可能会逐渐浮出水面。据多位知情人士透露，未来可能采取的行动包括：改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等。对于政策出台的可能性，国信证券房地产行业分析师陈林分析说，在去年提高二套房首付的政策下，投机性购房意愿确实受到压制，但正常的更换住房需求也受到牵连，再加上全球房地产行业的不景气，消费者对投资房地产的态度已发生了很大的转变，所以，“第二套房政策”出台有一定的可能性。而对于政策的效果，陈林认为，此政策能够对行业景气起到一定的提升作用，但决定性的因素还是取决于供需。因此，此政策也并不能扭转行业的低迷。 房地产业的春天何时来？ 毫无疑问，现在房地产业正处于漫漫长冬，那么，何时才到尽头？行业春日又在何时？ “本次房地产市场调整是对过去10年房地产‘牛市’的调整，调整时间跨度在3年左右。”陈林对《红周刊》分析说，由于在“牛市”中积累了过多的库存住宅，所以从目前的水平来看，将库存消耗进而达到供求平衡的水平，3年是个较合理的时期。同时，陈林还表示，调整过后的整个行业状态应该达到恢复增长、供求平衡，消费者停止观望，而不可能再达到像2006~2007年那种非理性的”亢奋期”。国金证券在分析香港股市历次降息和房价的变动关系后得出，一般降息周期发生6~9个月后房价开始企稳。所以，对于行业企稳的时期，还有赖于宏观政策的出台以及政策调控的力度。 利好出台见光死地产股受资金豪赌
先是大举买入，待到利好出台立刻抛出，地产股在本周遭到资金豪赌。Topview数据显示，国庆节后的两个交易日内，房地产行业是资金流入最多的行业，节后两天地产行业的机构资金净流入金额为5.13亿元。如果算上此前9月25、26日分别流入的1.02亿元和4.95亿元，房地产行业已经是4个交易日资金净流入了，而且日均流入金额也创下了今年2月份以来的新高。但在10月8日”两率”下调的当天，房地产行业却成为资金净流出的板块。房地产板块也在利好消息出台的当日上演了”见光死”的大戏。这种短期的资金炒作，建议投资者应该谨慎对待。 而对于后期房地产股的走势，分析师仍不十分乐观。多家券商对行业评级为中性、谨慎持有等。国信证券认为，短期内政策松动可能带来阶段性交易机会，建议逢低较少配置一些行业内资金充裕、业绩较好的一线蓝筹公司。市场人士推荐具有以下特点地产股：一，资金充裕的公司，如依靠打折销售回笼较多资金及发行公司债融得大量资金的公司；二，商业银行认为其信用较高，从而较易拿到贷款的房地产公司，一般为规模较大、信用较高的公司；三，利用行业低谷拿到较便宜土地的公司，如22日公告拿到复兴门项目的金融街等。
