文/王志远
2008年下半年中国房地产市场的观望气氛可能持续加强,奥运后不可能出现大的转折;房市回暖难度在增大,供大于求和开发商资金压力的加大是下降的根本。下半年国内外宏观经济不确定性是确定的,政府调控的方向也更加难测。“房”供大于求 下半年集中放量,房地产市场将供大于求。由于新盘推迟上市以及上半年一些在售项目销售的延后,下半年市场供应量将出现过度集中的态势。业内人士认为,特别是三季度,楼市将可能出现供大于求的新局面。 2008年初,从全国公布的各城市今年住宅产品总建设规模来看,市场供应非常充足。但从实际上半年整个商品房市场施工面积上来看,住宅的开发量显然是远远小于总建设规模的。 今年年初,国务院关于加快土地开发的相关政策出台了。两年土地若不开发便无偿回收的政策,促使地产企业不得不加快开发速度。所以,继续以往囤地的可能性减小,上半年被推迟的开发计划将在下半年集中放量。业内人士认为,下半年供大于求的局面对于开发商来说将更为“难受”。 房有望“裸降” 近日,“裸降”成为形容房地产市场价格波动的一个热词。所谓“裸降”,是指开发商去掉“打折让利”的遮羞布,直截了当地宣布“降价”。 从2007年开始的银根紧缩政策,在今年继续深化执行,使得流动性过剩的局面逐渐收缩。对高度依赖银行资金的地产企业形成了前所未有的考验,特别是对于去年疯狂拿地的企业来讲,将面临清还剩余地款的巨大压力。在政策的影响下,个人房贷增长缓慢,加上购买第二套房的利率政策的影响,抑制了部分市场需求。 我们认为,随着下半年地产企业资金链压力的不断加大,尤其是一些资金紧张的中小企业,楼盘销售的打折优惠之风将会越来越盛。一些项目的优惠力度将会明显加大,以刺激市场的成交量。这势必将使得房价的波动性增强,“裸降”也并非不可能。 置房看品质 奥运赛事精彩纷呈,楼市优惠促销花样繁多。对于购房者而言,他们是优惠的受益者。在纷繁的楼盘促销中,如何拨开迷雾作出理性选择,关系到每个购房者能否买到满意的房子。 俗话说“有钱不买三年闲”,对于房子这种特殊商品更应慎重,应以自己的需求确定是否买房。购房者的心理是很微妙的,他们既希望房子降价,又担心房子降价。“希望”是因为怕房子涨了自己买不起;“担心”是因为怕买到了房子再降了价自己就亏了。因此,购房最主要的原则就是要了解自己的真实需求,是否真的为了自住急需房子。如果是考虑投资,就可以再缓缓。 楼盘的促销一般就是用让利来吸引人们的眼球。在这样一个观望情绪比较浓的时候,以薄利来促进多销,这也是可以理解的。对于购房者而言,在这样铺天盖地的促销中如何取舍是个大问题。其实最主要的一点就是:首先是要能看得上促销的产品;其次再考虑各楼盘的促销方式和优惠幅度,让自己买到性价比更高的房子。 笔者分析了一下目前市场上的促销方式,有些打出“400%的优惠”,有些亮出“迎奥运九折优惠”,有些送出“北京赛事门票”,有些推出特价房,有些送装修,有些送家电,有些赠送物业费,有些“免月供、降利息”,有些根据中国队获取的金牌数目决定优惠数目等等,真可谓“八仙过海,各显神通”,但其宗旨都是一样——为了回款。商家的让利促销行为一般会有两个目的,最主要的一点是为了回笼资金;另外促销也是为了带旺市场,希望能以此创造楼市的繁荣局面。 目前,购房者在观望,开发商也在观望,一些购房者也因此推迟了买房计划。我们建议,如果需要还是得买,现在的购买时机也相对比较好。因为房地产市场的“金九银十”即将到来,房价有可能会因此而调整,购房者应该根据自己的需求,在合适的时候出手,买到适合自己的房子。