质保金不退怎么处理 “不退房”的法与理



理解契约与严格执行契约完全不同,理解只需要起码的理性与教育,严格执行则需要市场与法治环境的长期熏陶。

  

      撰稿·叶檀  财经评论员

      万科在长三角杭州、上海、南京等地的公开、大幅度的降价行为,受到两方面夹击,一是老客户不满意,形成退房潮。在杭州,激动的客户砸了万科售楼处;二是一些房地产开发商不满意,表示万科这条鲶鱼破坏规则。

      万科受到许多希望房价继续下降的待购者的支持。许多网友表示,退房者没有起码的契约精神,而一些开发商对万科的指责,被这些网友指责为开发商的阴谋。万科则旗帜鲜明,声称对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求,作为一家上市公司,万科将本着契约原则办事,不可能接受合同范围之外的要求。

      万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件,房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在企业策略选择与社会个体在市场交易行为的利益冲突中,如何正确地理解契约,理解契约精神变得特别重要。

      就万科退房事件而言,各方必须遵守一个前提。房地产企业与购房者都应守法,只要正式签订的契约,并且契约没有故意隐瞒等显失公平的条款,双方必须遵守。双方协商不成,可以诉诸法律。

      万科并没有违法。虽然万科早在2007年就承诺,自2007年6月13日起,上海万科所有项目销售现场都践行“阳光宣言”,设定了“客户冷静期”,首创“3天无理由退订”。但此处所指的“无理由退订”指的只是无理由退还定金,而不是指购房合同签订之后,因此万科在法理上站得住脚。

      万科行为虽然不违法,但此举亏欠老客户,对信誉有损,于情于理不合。

      8月初,王石表示“万科不会依赖降价来赢得客户和市场”,万科执行副总裁肖莉宣称“我们不会打价格战”,但20天不到就发生了180度逆转。老牌房地产商万科理应考虑到如此降价会给老业主带来损失,而万科一声不吭,降价之前仍然高价出售,明显是想把成本转嫁给客户。

      契约在购万科住房者与万科之间发生,严格来说,只有利益关联方才是契约的主体,其他人的意见仅供参考,旁人无从置喙,因为这些人的利益并不牵涉其中。无利益关联者的意见,除了法律授权机构,不能成为判决契约合理与否的依据。

      由于万科降价,导致原业主有巨大财产损失,此时,万科有必要尽到告知义务。房地产属于大宗消费品,消费者往往倾一生积蓄购得一房,因此,房价的涨落直接影响到购房者长期生活品质。房价被人为控制,大幅波动,或者转嫁风险,是大部分消费者无法承受的经济压力。25%左右的降幅,与首付持平,已经超过消费者的忍耐力。隐性的受损者包括那些正在还按揭贷款的人,因为房地产价格下降,他们的支出增加,而收益减少。

 质保金不退怎么处理 “不退房”的法与理
      许多人往往以李嘉诚在东南亚金融危机时拒绝补偿房价差价为理由,但这与万科的情况有所区别,因为万科是主动降价,试图求得先机,成为房地产行业的并购者,而东南亚金融危机时,则是外部环境突然逆转,属于不可抗力。

      万科此前一直悄悄降价,奉行“打枪的不要”的低调原则,现在转而大张旗鼓,无非想给竞争对手强大的压力,希望市场加快转变,加快并购过程,以免万科率先降价在坚挺的房价面前,成为实际的亏损。

      消费者的过激行为,只是对自己所受经济损失的不满。他们知道自己得尊重契约,即使最后诉诸法律,也只是想找出契约中的漏洞,比如无理由退房的适用时段,等等。但理解契约与严格执行契约完全不同,理解只需要起码的理性与教育,严格执行则需要市场与法治环境的长期熏陶,从这方面来说,中国的企业与消费者都有非常漫长的路要走。

      风险从来不是某一方的专利,当消费者的利益受到大面积侵害时,一定会影响市场基础;责权利是对等的,当消费者没有获得充足的权利时,他们的责任感通常很差,当企业常常面临不确定的经商环境,它们很难形成长期的责任与义务意识,而转向投机与实用哲学。

      在健康、正常的市场中,一桩交易各取所需,双方共赢。生产者提供合格产品,消费者支付价款,双方既有责任,也有义务、权利。这里,离不开最后的仲裁者——公平的法律。

  

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