爱华网作者：申银万国
此次贷款利率下调，有助于缓解居民的还贷压力，对购买力的提升产生一定的正面影响，但无法真正改变当前购买力被透支的状况。对刚性自住者来说，房价收入比依旧很高，且未来将形成收入增速向下的预期；对投资者而言，租金回报率依旧很低，甚至低于其他固定产品收益率如10年期国债利率。 因此，一次降息不足以影响和改变居民的预期和行为，成交量将延续低迷趋势，价格将继续下跌。 信贷放松不能缓解开发商的资金压力，未来降价动力依旧存在。房地产公司的资金来源主要包括银行贷款、销售回款以及自筹资金。虽然银行信贷整体有所放松，但是基于风险控制，未来将继续收缩开发商信贷；而销售的低迷以及库存的不断增加将进一步加重开发商的资金压力。我们判断，未来半年，房地产公司降价的意愿将进一步加强，包括深圳、北京等城市，房价均具备下行压力。 我们维持地产股中性评级，基于前期股价跌幅较多以及政策面偏于利好的判断，地产板块股价会有反弹，但力度有限。理由是：（1）行业基本面的向下使得股价反弹缺乏持续催化剂；（2）从估值上看，目前股价对应的RNAV折价幅度为20%-30%，对应房价下跌的预期为20%左右。在宏观经济面不确定性较高以及行业趋势向下时，资金需要更高的风险溢价，目前股价并不具有足够吸引力。 行业回暖的催化剂来自于宏观经济的向好和政策面专门针对房地产调控措施的出台，在无任何外力刺激的情况下，行业的反转将来自于自身开工的减少和库存的消化，回暖的时间在2010年左右。如果宏观经济层面出现向好，居民收入水平大幅提高，或者政府通过降低税收、大幅降息等多种手段刺激房地产消费，那么行业回暖的时间将快于我们的预期。
