爱华网深圳房贷“断供”事件接二连三发生，是消费者真的还不起房贷，还是“炒房者”别有用心
文/易宪容
近期，深圳住房贷款“断供”事件让国内媒体炒得十分火热，深圳银行监管部门不得不出来澄清，说“断供”只是个别现象，根本不存在“断供潮”。在全国，深圳房价下跌最甚，在这里都没有出现“断供潮”现象，那么，在其他城市就不可能出现“断供潮”。可是，有人却在呼吁，全国出现“断供潮”，政府不出来“救市”，房地产市场将面临大问题。用并不存在的事实作为呼吁政府“救市”的依据，是司马昭之心人人皆知。
“断供”风险有多大 从这次“断供”事件来看，断供问题为什么能在短期内引起国内各类媒体的密切关注？其问题的根本点在于，国内房价刚开始向理性回归的时候，无论是购房居住的人还是投资房地产的人，大家都在关注，房价真的下跌，有没有一种规避风险的办法。如果用“断供”方式能把个人购买住房的风险降到最小程度，也不失为一种可选择的办法。特别是那些炒房者更是这样想。因此，“断供”问题自然会吸引按揭买房人的密切关注。 当房地产市场的价格出现调整时，居民对房地产价格预期会出现巨大逆转，使得大量居民没有意愿再进入房地产市场。另外，过高的房价早就把国内80％以上的居民抛离在房地产市场之外，从而使房地产市场销售迅速下降。在这种情况下，房地产开发商想维持暴利不愿意调整价格，开发商自然会寻找或制造一些概念，要求政府改变当前的房地产市场政策。而“断供”现象的出现则正好成为开发商借题发挥的机会（更公平地说，“断供”事件的发生更可能是炒房者的杰作）。在开发商看来，既然全国都出现了“断供潮”，政府应该尽快改变现行的房地产市场政策，尽快化解“断供”出现的问题。把“断供”事件炒得越大，政府改变现行房地产政策的几率就越高。但事实上，“断供”现象根本不存在。 我认为，“断供”事件应该是一次全国性房地产知识普及过程和房地产信息交流的过程。通过对房地产知识的普及，可以让广大民众知道什么是“断供”，以及个人“断供”行为的后果。同时，还可以让房地产市场的许多谎言暴露在光天化日之下（比如“房价下跌银行先死”的言论）。 目前，中国还没有《个人破产法》，即使房价迅速下跌，银行所面临的潜在风险也不会像有些人说的那样夸张。在中国，个人按揭贷款对银行的负债是无限责任（而美国有专门法律规定，住房按揭贷款债务责任是有限的，只要把房子交给银行其债务就终止），个人住房财产不及贷款债务的，可以用其他个人财产相抵；现在还不起可以将来还，自己还不起可以延续到财产继承人来还。有这样的无限还款责任，商业银行还怕“断供”吗？但是，有一个问题也是不可回避的，如果商业银行对按揭贷款的资格审查不是很严格，贷款人同样可能以此理由要求银行减免其债务负担，但这种要求在目前还没有法律依据。 在“断供”事件中也可以看到，国内绝大多数民众在这次房地产市场知识普及过程中消费理念在不断成熟、变得更聪明。那种在几年前希望把房地产娱乐化、希望制造一些房地产概念及舆论来左右房地产市场价格及政策的事情，已经成为历史。可以说，未来房地产市场只是产品竞争的市场，想通过概念炒作谋利的机会在不断减少。 监管部门有说法 “断供”事件的发生引起了监管部门的密切关注，这可以让坏事变成好事。在“断供”事件之后，银行监管部门要求各商业银行对“断供”问题进行实质性调查，并要求对个人住房按揭贷款进行压力测试，看看在房价下跌的不同时期，对银行的风险有多大，查明真相并找到解决问题的对策。对“断供”事件进行实地调查，可以把握当前城市住房按揭贷款的现状，更重要的是，通过调查可以了解“断供”事件为什么会发生，是个别案例还是普遍现象。 从目前实地调查的情况来看，深圳“断供”事件其实是一个弥天大谎。当事人对事件的无限夸大，意图是希望通过这件事要求政府调整目前的房地产市场政策。 制造事件的当事人基本都是2007年炒房大潮中的房地产投资大军。当他们发现炒房不仅没有获得短期暴利，反而负债沉重时，只得铤而走险制造一些概念来影响政策，希望通过政府的政策改变现状。不过，监管部门对市场了解得越清楚，政府救市的概率则越小，因为房地产市场对银行体系造成的风险还没有发展到要“救市”的地步。 近日，央行发布关于《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》（以下简称《报告》），对北京中资银行各项人民币房贷不良率的统计（参见下表）表明，个人住房按揭贷款完全在可控的范围内。不过，《报告》也指出，各金融机构需要密切关注房贷三重风险：一是部分房地产开发企业资金趋紧，可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷，可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位，可能会产生信贷资金风险。 同时，银监会已经将房地产信贷压力测试的通知下发给各地银监局，不同地区的银监局已经着手布置商业银行的压力测试。银监会要求各商业银行对住房按揭贷款的测试内容包括：如果房价下跌，或宏观经济发生调整，违约率会提高多少；对银行的信贷资产质量会有多大的影响。另外，还要求测试出房价下降后，还款人的收入和还款能力的比值变化，以及抵押物总值的变化等信息。通过压力测试，判断出银行未来的风险状况及承受能力。 对商业银行来说，“断供”事件对其影响最大的就是引起了监管部门密切关注，并引起了商业银行加强对住房按揭贷款的风险防范。这样一来，“断供”事件让那些试图要挟政府，以此来达到自己目的的想法无法实现。 当然，通过“断供”事件我们也看到，要减少房地产市场风险，就得减少房地产投资与炒作，就得保证房地产是一个民生的市场，是一个解决居民基本住房条件的消费市场。消费住房的价格可以由市场的供求关系来决定，即住房价格主要取决于当地居民住房购买支付能力。这样，银行按揭贷款的风险就会有限，再加上严格的市场准入制度，对借款人事前、事中、事后严格的审查与跟踪，住房按揭贷款的风险就可能降低到最低程度。 相反，如果把住房作为投资品，并利用便利的银行金融杠杆及政府对房价担保，投资住房的价格只能以投资者预期来决定。如果投资者都预期房地产市场价格上涨，就会有大量投资者利用银行金融杠杆进行炒作，房价还有可能炒上天，房地产市场泡沫会进一步吹大。那么，银行所面临的风险就高了。这就是银行监管部门要求对不合理的住房需求要有严格的限制，并要求各商业银行严格对第二套住房发放按揭贷款的原因，也是防范个人住房按揭贷款风险的根本所在。 “断供”苦肉计 6月底以来，深圳房贷“断供”事件频频上演。7月20日，深圳宝安碧水龙亭的黄小姐与其他67位业主作出了一个决定：集体断供。“去年6月按揭买的房，如今跌了40％，房子总价比房贷还少，这是名副其实的负资产。”黄小姐表示，继续还贷不如重新买一套划算。 此举让深圳楼市“断供”事件有了“升级版”，各种报道蜂拥跟进。记者实地调查时却发现，深圳“断供”的人基本都是炒房客，“断供”面和程度远没有想象中严重，作为“孤案”，也没有蔓延趋势。 碧水龙亭的68位业主众口一词地表示，“断供”的房子是用来自住的。很多人都明白：买房自住，房价涨了，也不可能用增值去购买其他商品，即使卖了房子再购买也没任何赚头；房价跌了，也丝毫不影响居住质量。而炒房则不同。
