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房地产的冬天要来了。 销量向下，房价回头，一场降价风潮在深、沪、京蔓延开来。事实上，此间风险，早在十数年前，就已经为地方政府、银行、地产商所悄然埋下
★本刊记者/周政华 杨正莲
中国房地产市场正在经历10年来最困难的时期，这是十数年风险累积的必然结果。 “深圳90%的项目都存在打折降价行为” 深圳，这个位于广东沿海的经济繁荣城市，曾于2007年8月，创造了中国城市商品住宅均价的最高纪录——18000元/平方米，这个价格较一年前翻了一番。 但到了2008年8月下旬，深圳的房价跌了三分之一。 这两年来，深圳市房价所经历的“过山车”式的涨跌轮回，从某种程序上预言了中国一线城市房地产的未来。 皇御苑三期，是一个位于深圳中心城区福田区的楼盘——开盘后的3个月内，先后推出了两项优惠政策：一次性付款9.6折和“买两房送五万，买三房送八万”。但从2007年11月开盘到2008年7月初，这个楼盘全部600多套住宅仅卖出了不到40%。 售楼员张靖涛对《中国新闻周刊》说，最近一个月来看房的人不超过30个，这相当于去年11月一天的看房人数。 这个楼盘的开发商在深圳还有三处住宅小区，属于规模中等的房地产公司。 万科、招商等深圳地产龙头企业也在降价。 2008年3月，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡的新楼盘降价10%，但截至6月底只出售了不到总数的1/4。对比2007年10月，该楼盘的前期以低于周边同类楼盘近20%的价格面市，一周内就销售一空。 “近期深圳90%的项目都存在打折降价行为。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕接受《中国新闻周刊》采访时说。 来自中国指数研究院的统计数据，更清楚地表明了深圳市房价的整体现状——自2008年1月以来，深圳市商品住宅均价月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房价降至不到11000元/平方米，成交量较去年同期下跌近60%。 深圳房价大幅跌落之下，一些贷款买房的深圳市民采取了“断供”。他们的说法是，按照目前价格，即便卖掉房子，也不足以偿还银行贷款。 2008年6月，一篇署名为“风语”的《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》博客文章称，其所在的蛇口片区某商业银行断供达到15亿元。作者以该银行的规模推断，整个深圳地区断供规模可能达到千亿元。 但深圳市银监局7月25日称，深圳的个人贷款不良余额不足14亿元。深圳市银监局认为，断供只是个别现象。 究竟有多少贷款买房者中断还款，目前尚不明确。 上海房价目前出现了步深圳后尘的迹象 按照国家统计局统计，与深圳同为一线城市的北京、上海目前房价平稳。 但，2008年初以来，京、沪两地开发商打折、买房送车、送物业费等变相降价措施已经迭出不穷。一般经济学者分析认为，国家统计局的数据可能并未考虑上述因素。 上海市一直被地产商鼓吹为“保值升值功能最好”的中心楼盘，8月成了降价的领头羊。
位于内环内——上海最繁华地段的君御豪庭、上海新昌城的均价都跌去了20%。中远两湾城，位于普陀区的楼盘的成交价，5个月内(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。 此外，上海市中环和远郊的一些楼盘价格，都出现了10%左右的下调。 楼市价格下跌的面积进一步扩大，包括杭州、重庆、大连、沈阳等城市的房价都出现了小幅下跌。来自国家发展改革委、国家统计局的调查显示：2008年7月份全国70个大中城市的房屋平均销售价格同比涨幅连续5个月下降。 值得注意的是，房屋交易量在下滑。 2008年7月，京、沪、深三地住房的成交量，仅为去年同期的一半左右(数据来自中指数研究院)——成交量下降反映的是供求关系的转变。 张化学，中国指数研究院咨询部主管对《中国新闻周刊》表示，成交量下跌，销售收入减少，将进一步促使房地产企业降价促销，回笼资金。 地产老板们的忧心已经表露出来。SOHO中国董事长潘石屹从2008上半年以来，不止一次在公开场合呼吁房地产行业要做好过冬准备。事实上，国家统计局的调查表明，2008年2季度，房地产企业家的信心指数较前一季度继续回落，在所有行业中排名倒数第一。 当然，具体到不同楼盘的降价时间和幅度，则会受资金情况的影响。一般而言，上市公司、大型国有房地产公司的现金情况好于中小地产商。但是，价跌量缩，一个下行的房地产市场基本成型。 更重要的是消费者的心理预期——8月下旬，央行针对国内银行的个人房贷进行调查时表示，此轮房地产交易下降的根本原因，就在于市场观望氛围的进一步增强。 银行货款支撑下的高负债经营模式 房地产下行，直接考验中国的金融系统。 据不完全统计，截至2007年底，国内房地产企业的负债率平均超过80%，且大多都是银行债务。 中国最大的国有商业银行之一中国建设银行，近期迫不及待地找房地产企业讨回贷款。该行在8月中旬发表的一份报告中表示，目前正加紧催收到期的房地产开发贷款。 招商银行的行长马蔚华也在2008年中报发布会上说，鉴于房地产行业受经济周期影响较大，招行计划把房地产开发贷款的总量控制在5%左右。上半年，这家老牌股份制银行对房地产企业的贷款余额，已经下滑到了110亿元，这个数字比2007年的年底大约减少了10亿元。 采取类似行动的，不仅招行和建行。央行数据显示，自2008年1月以来，国内商业银行房地产贷款的增幅连续7个月回落。 对于房地产企业来说，断了的不只是财路，更可能是生命线。银监会的一项数据显示，截至2007年底，中国国内商业银行涉及房地产企业和个人住房的按揭贷款数额高达5万亿元。这个机构的另外一个最新数据是，2008年1月到7月，全国房地产开发企业1/5的资金，都来自银行直接贷款。如果算上房地产企业通过自筹资金、外资等其他间接贷款渠道，银行资金最终所占比例超过70%。 中国房地产公司的运作，属于典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。 银行和房地产公司的联姻始于1996年。从这一年开始，中国开始试行资本金制度——要求投资项目必须首先落实资本金。按此规定，房地产企业一旦凑足占项目总投资1/5的资本金，就可运作一个商品房开发项目。 “当时相当一批开发商利用从地方政府手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发”，中国指数研究院咨询部主管张化学说，这批开发商实际上只用5%～10%的资金就可以撬动整个项目了。 除了向银行贷款，房地产公司似乎也没有更好的选择。在以银行为主导的金融体系下，企业融资渠道非常有限。直到1990年，中国政府才决定在上海和深圳两个沿海城市各设立一家证券交易所，并且实行严格的上市审批程序。在两地上市的企业中，大型国有企业占多数。因此，房地产企业想通过证券市场融资，难度较大。 共同的“国有”属性，也是银行向部分房地产企业提供巨额贷款的一个重要因素。2007年，在中国市场，年销售额超过100亿元的房地产企业中，超过一半为国有企业。 银行与房地产企业关系密切后，就出现了广为诟病的官商勾结现象。 2003年1月，北京市世涛鸿业房地产开发有限公司董事长李庆贤，假借自己公司欲购买北京汇华天和生物技术有限公司股权的名义，与北京市商业银行玉海园路支行、北京恒嘉信置业有限公司签订委托贷款协议书，获取了恒嘉信置业公司存在玉海园路支行的人民币800万元的贷款。 事实上，这800万元的贷款被用于归还北京市世涛鸿业房地产开发有限公司的银行欠款，以及被李庆贤个人挥霍。而北京市商业银行玉海园路支行副行长王建梁，在收受李庆贤的贿赂后，违反银行规定，在委托贷款协议书中用银行名义为李的公司提供担保。 事发后，王建梁被法院判处9年有期徒刑，但玉海园路支行损失的数百万资金则再也无法追回。 另外一方面，个人住房按揭贷款也相当宽松，刺激了市场需求。从1998年开始，个人住房贷款成为银行热门的金融产品，各家银行纷纷降低贷款条件，首付款一降再降。到了2000年，各商业银行竞争白热化时，甚至推出了零首付。 “零首付”居民住房贷款，在实际中存在着两种“版本”：一种是商业银行推出的，如2000年7月中国建设银行和中国工商银行在上海、厦门及广东推出住房贷款“零首付”业务；另一种是开发商自己运作，方法包括开发商开出购房者已经负担20%房款的证明，向银行申请贷款；或者是抬高房价，利用虚高的房价得到100%的贷款。 现就职于北京一家媒体的颜红，购房时正好碰上了零首付时代。2000年，当颜打算在北京购买一套住房时，当时新开盘的紫竹花园、都会华庭、阳光曼哈顿、方宝苑、信荷城等楼盘都推出了零首付优惠。 上述零首付，事实上都是开发商先垫款交付银行，然后购房者在一到二年时间内，将20%的首付款分批交付开发商即可。颜最终选择了阳光曼哈顿的一套总价约为30万元的一居室住房。在交给开发商2.5万元定金后，颜红就搬进了新家。 零首付虽然减免了当期负担，却加重了未来还贷的负担。以10年期30万元的住房按揭为例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就约为3200元，这比付3成首期后月供高出了1000元。随着经济形势的变化，利率的上调，购房者未来债务负担增加，从而影响其还贷能力。 事实上，零首付是建立在透支未来消费的基础之上。 据不完全统计，截至2007年底，中国居民的住房拥有率高达80%，而同期人均GDP为中国15倍的德国居民的住房拥有率尚不及中国一半。美国、英国、法国、日本等发达国家的该比率均在70%以下。 信贷危机已经凸显 高负债经营模式，需要房价不断上涨才能支撑。 在经济繁荣时期，由于银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行会进一步扩大对房地产业的信贷供给，推动房地产价格持续走高。然而，一旦房价出现下跌，就会影响银行还款。 目前，信贷危机已经凸显。 截至2008年6月底，中资银行各项人民币房贷不良率比上年末上升0.22个百分点，已经逼近3%的国际警戒线。 在金融重镇上海，上海市银监局的数据显示，截至2007年底，该市中资银行房地产贷款占各项贷款接近1/3，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。 央行也意识到这是一个全国性的问题，在2008年8月发布的一份报告中提醒，金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险：一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。 “随着房地产市场下行通道进一步确立，不良贷款率将会显著提高。”海通证券的一位著名分析师表示，房价下跌对银行冲击的更大影响在于，作为银行主要贷款抵押品的房地产和土地资产将会贬值，在以银行为主导的中国金融体系下，一旦银行贷款不良率大幅攀升将可能引发整个金融系统的动荡。 最近一项新的信贷紧缩措施出台——2008年8月27日，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。这是自2004年以来，中央政府为防止房价过快上涨，所采取的系列信贷调控的最新举措。 2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和贷款利率，随后又规定住宅在封顶之后才能预售。上述政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款。 中国农业银行广州一家的支行的信贷员告诉《中国新闻周刊》，当前房地产行业的贷款业务一般都放在最后考虑。 尽管目前还没有具体的案例，但不少分析人士都认为，一些中小房地产公司将濒临破产。国泰君安证券研究所报告称，2008年房地产行业资金缺口会达到3100亿元。 沪深两市发布的年中报的109家房地产企业，上半年负债总计超过3500亿元，较去年同期上升了65%(数据截止至2008年8月29日)。 即便持有150多亿元现金的万科集团，在2008年中报中也明确提出将谨慎拿地，继续秉持现金为王的策略。 可想而知，降价促销、出让储备土地、出让子公司股权，将成为不少房地产企业回笼现金的选择。 此前在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，中国房地产业曾经掀起了一场圈地热，那些极度扩张并且负债累累的开发商此时却被自己囤积的大量土地所累。 地产公司首创置业，8月20日宣布以600万元将天津市东丽区的华明项目60%股权转让予RZP，将其附属子公司拥有的天津市新青区的新青项目40%及60%股权分别转让给首创置业及RZP，代价各为400万元及600万元。 首创置业2003年在香港联交所上市，主要项目大都位于京、沪、粤等沿海大城市，2008年上半年，销售收入接近25亿人民币。高盛公司早在2008年5月就曾预警，重庆、成都等首创置业楼盘云集之地2008年出现的销量下滑、价格下跌，将导致公司现金吃紧。 招商地产，万科集团最近也有类似卖地举动。 发行公司债，是上市房地产公司解困的一条主要渠道。据不完全统计，2008年以来，金地集团、新湖中宝、保利地产、万科A、北辰实业、中粮地产等发行公司债的申请相继获得证监会的审批。 一些非上市地产公司甚至不惜向民间借贷。5月，嘉兴市广源房地产开发有限公司获得上市公司大红鹰1亿元人民币自有资金的贷款，贷款期限一年，年利率为18%，这是银行中长期贷款年利率的2倍多。 但即使这样高的利率，并非所有开发商都能贷到。 土地财政也在缩水 楼市下行，也影响到了地方政府的税收增长。国家税务总局数据显示：2008年7月，国内税收增幅比今年上半年回落了19.7个百分点，其中证券、房地产业营业税收入均出现了负增长。 中国的地方财政，一直被称为“土地财政”——地方政府深度介入房地产市场，通过出让土地，获得土地出让金和各种税费等资金收益。 1997年亚洲金融危机之后，住宅产业被视为经济发展的新增长点，2003年被国务院确定为国民经济的支柱产业。一方面受中国以GDP增长为政绩考核指标的趋动，另一方面是税收体制的影响。中央政府的这一决定得到地方政府由衷的“积极响应”。 在中国当前的分税制体制下，房地产有关税费归地方政府征收并使用，共涉及营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等13个税种。 因此，全国各地政府不惜动员各种资源加大房地产投资。1997年至2006年间，全国房地产开发投资年均增幅超过20%，为同期GDP年均增幅的2倍。房地产税费逐渐成为地方政府财政收入的主要来源。 地方政府助推房地产业发展，主要是围绕土地供应来实现。 目前，中国实行的是土地公有制，私人只能拥有40到70年的土地使用权。天则经济研究中心主任张曙光认为，而在现行的公有制土地制度中，国有制土地是可以直接上市交易的，农村集体所有制也必须转换成国有制土地后才可以上市交易。中国地方政府都设有土地储备交易中心，进行土地交易。 一些地方政府为了扶持房地产开发，对国有土地使用权出让金的缴纳采取宽松的政策——低价协议出让土地，使开发商用很少的钱就能拿到土地开发商品房。由于地方政府违章批地，不规范用地滋生的腐败案件也频繁发生。 2007年12月19日，广州市花都区国土局原局长谭斌收受房地产开发商贿赂，违规转让6000多亩土地的使用权，向开发商少收取了土地出让金3.4亿元。 国土部发布的数据显示，2000年到2006年，全国各地有近万名官员，因为违法违规出让土地，受到党纪政纪处分或追究刑事责任。 为了遏制协议出让土地的灰色空间，国土资源部2002年推行招、拍、挂制度，要求土地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。但是，开发商当时普遍认为该制度会推高土地价格，于是纷纷加速囤地步伐，间接推高了土地价格——建设银行研究部的一份报告显示，2001年初至2007年5月份，开发商只完成了手头上40%的土地项目，余下的均被囤积和倒卖。 上海证券报评论部主任时寒冰，在今年8月底召开的后奥运时代高峰论坛上表示，协议出让制改成招、拍、挂制，事实上造成了地方政府垄断土地，是导致此轮房价暴涨的重要原因。 地价确实不断攀升。 2007年全国各大城市地价的平均水平为1751元/平方米，较2000年增长了四分之三。 开发商和地方政府合力推动了房地产市场水涨船高，与此同时，房屋拆迁纠纷案件也呈大幅上升趋势。 湖北省司法厅称，2008年上半年，该省房屋拆迁案件超过5600件，主要原因是拆迁安置中安置补偿标准及解决纠纷的依据不统一。早在2005年底，湖北省发改委就认为，该省房屋拆迁量过大，客观上刺激了居民的购房需求，导致房价的快速上涨。省会武汉的房价，从2005年到2008年，上涨了近一倍。在此期间，湖北省每年房屋拆迁量多达2000多万平方米。 在土地经营管理上，中国中央政府采取了与地方政府截然不同的措施。为打击开发商过度囤地行为，2008年1月，国务院办公厅宣布，土地闲置满两年坚决无偿收回。同时还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。 此举虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，这是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”调控思路的具体表现。 然而，一些地方政府纷纷出台措施，从信贷支持、税收扶持、报建费减免、鼓励土地转让、地价款缓缴等方面支持开发商。2008年7月中旬，南京市国土局决定将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，部分企业土地出让金付款期限被延长到一年。该局称此举旨在“促进土地市场平稳发展”。 尽管如此，中央政府宏观调控力度加强，地方政府运作空间收窄，房地产市场上的主体力量明显受到了制约。业内人士告诉《中国新闻周刊》，中央政府当前的宏观调控政策应该还会延续。 炒房团因素被“高估” 眼下，受宏观经济下行、楼市萧条影响，炒房团离场迹象也日益明显。但事实上，与制造了楼市泡沫的开发商、银行、地方政府相比，投资客其实只是推高房价的一个次要因素。 民众对于炒房团“兴风作浪”楼市的印象，始于名噪一时的温州炒房团。2003年，温州炒房团大规模购买福州房产，3年后，福州大多数楼盘价格上涨了一倍以上，部分甚至达到了150%。 此后，温州炒房团的足迹，又循着上海、北京等沿海发达城市，向内陆二、三线城市迁移。此间，恰逢全国性房价上涨期。由此，温州炒房团的“走到哪，涨到哪”的名声开始流传。国土资源部2004年就指出，个别地方游资炒作房地产造成房价泡沫，造成非理性上涨。 温州炒房团，事实上只是中国高达数万亿元的民间闲散资金，寻求投资渠道的一个缩影。2003年急剧拉升的房地产投资，对民间资金来说，是暗示了这一市场的潜在升值空间。所谓资本逐利而动，炒房团自然应运而生。 不过，近日地产中介公司我爱我家提供的一份统计数据显示，2008年7月，北京市拥有2套以上住房的顾客，已经主动将房屋售价下调了20%。
