爱华网在全年信贷额度仅剩余412亿元的情况下，中信银行欲拿出约10%切入北京二手房贷市场。如果乐观估计下半年北京二手房成交量与上半年成交量持平，中信银行将占据北京二手房市场的半壁江山。
作者:杨练／文
下半年仅剩下6.1%信贷额度的中信银行祭出辣手，以“零费用、无中介”的全新模式强力冲击固有的二手房贷市场，试图通过“中信安家”的品牌整合资源，维持一个较高的业务收入增长水平。 近日，中信银行联合搜房网推出了“二手房买卖直通车”业务，中信银行可免费提供房价评估、办理贷款、资金监管和协助过户服务，这在一定程度上意味着中信银行开始涉足房地产中介业务。 逆势而为 尽管中信银行不是“直客”业务的始作俑者，但其他银行对二手房贷望而却步之时，中信银行敢于逆势操作，另辟二手房业务蹊径，令业界为之侧目。 银行中报显示，宏观调控之下的房地产业不幸沦为“重灾区”，无论是新(期)房或二手房都无法幸免，目前相较比之下，二手房的境遇似乎更是难上加难，并且出现了二手房贷款难的问题。这是因为新(期)房贷款很多是与开发贷款捆绑在一起的，是成批的与开发商谈判，卖的是批发价，商业银行在发放贷款时自然会倾向于新(期)房。 但中信银行有自己的看法，买二手房的客户一般以自住居多，应该是银行理想放贷的对象，而且，如果二手房贷款全面停止，长期下来会影响到新(期)房的销售，最后导致整个房产市场的极度萎缩，损害的还是银行的利益。 目前中信银行的二手房贷在住房按揭贷款中的占比约10%，即65亿左右，总行要求下半年大力发展二手房贷，在仅有400多亿信贷额度的条件下，争取增速能达到50%以上，至少要突破100亿元。 假设中信银行投入35亿元发展二手房贷，每套住房平均贷款为50万元，则其交易量可达到7000套。即使乐观估计下半年北京二手房成交量与上半年（13743套）持平，中信银行也将占据半壁江山。 为什么中信银行要在现在专攻二手房贷款?据本刊了解，这主要基于国家政策和房地产企业两方面的因素考虑使然。一手房开发市场也受到限制，新房成交量会持续走低，而以自住需求为主的二手房市场成交量相对乐观。 不过，历史数据表明，二手房贷的不良率是一手房贷的3倍以上。根据上海银监会最近公布的《上半年上海市房地产信贷报告》，截止到6月末，一手住房贷款不良率为0.38%，比二手住房低0.82个百分点。其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64%，为个人住房贷款中风险最大的部分。 银行人士分析认为，中介做假是不良二手房贷产生的主因。据某国有银行统计，在所有风险中，中介做假造成的不良贷款占比达七成以上。由于二手房的特殊性，上下买家多是通过中介公司完成交易，而少数中介公司则利用阴阳合同、假合同来骗贷，通过子虚乌有的房屋买卖获取贷款;其次，由于中介公司调查不实，造成二手房估价偏差，价实不等自然抬高了还贷风险;此外，二手房交易还经常出现权属风险对还贷造成阻碍。 由于受到宏观调控和部分银行停办二手房贷，今年北京二手房贷急剧萎缩，今年上半年成交量只有13743套，比2007年下半年跌去四成。而8月份的成交量已经下降到2000套以下。 相较于一级(新房)市场，二手房的投资、投机比例要低得多，自住的需求占80%，面对这种刚性需求带动的稳固市场，如果银行能适时推出好的发展条件和经济支持，那么二手房贷市场有较大发展潜力。 盈利秘密 以购买一套价值100万元的二手房产，贷款60万为例，如果通过中介进行买卖，买方要缴纳2.5万的中介费，贷款则另需向个贷担保公司缴纳约3000元的服务费。如果再加上千元的过户费以及银行评估费，花费将超3万元。 消费者如果通过中信银行来买房，可以节约约3%的成本。但表面看来，中信银行收取贷款利息之外无利可图，还要提供许多额外服务。谁为这些服务买单呢? 事实上，通过中介成交的话，中信银行需要支付一笔中介费用，惯例是贷款总额的1%-1.5%。这笔节约的费用基本可补偿中信银行发展该业务的前期投入。 此次中信银行以“零费用、无中介”模式重现二手房市场，表明中信银行已不单单把竞争焦点局限在渠道上，而是要面对个别的群体，逐一审查其信用，评估二手房资产，服务的是零售客户。银行也可以从以前的“返点”暗战转向“贷款费用和服务更具竞争力”的明战，这也许意味着银行贷款品牌时代的真正来临。 根据银行中报，中信银行以160%的利润增幅居银行业利润增长榜首，但代价是上半年使用信贷额度6338亿元人民币，完成全年计划的93.9%。下半年可用额度仅为约412亿元。还不到其上半年单月平均贷款额度的40%。 下半年利润将来自哪里？这是中信银行管理层需要应对的难题。 上半年，中信银行储蓄存款余额负增长，其中活期储蓄存款减半，银行未来的存款增长前景非常令人担忧。对公存款方面，余额增长15.5%，其中定期部分增长27.9%，存款定期化趋势已经非常明显。 而中信银行此番进攻二手房贷业务，可相对缓解存贷款期限错配的问题。而且二手房贷的利率基本上都是在基准利率以上上浮15%，资产收益率更高。 但据了解，中信银行内部似乎对下半年的信贷额度并不过于担心，一个直接的原因在于其表外贷款尤其是委托贷款在上半年维持高增长，并极有可能在下半年继续保持这一态势。 上半年，中信银行的委托贷款涨幅达49%，为上市银行中涨幅之最，期末余额为327亿元，而同期表内贷款增速仅为10%，期末余额为6338亿元，其中，委托贷款增幅为表内贷款增幅的将近5倍。 “除了委托贷款外，还有信托贷款，或者直接从其他有富余额度的银行购买额度，或者转让一些存量贷款腾出空间，总之方法很多。”中信银行内部知情人士透露。
