爱华网要是房价依然在高位运行，楼市回暖依然可望不可及。价低量升，对房企对购房者和中国经济，都是最佳的一个结局。
撰稿·杨少锋
2007年底，房地产行业迎来有史以来力度最大的宏观调控措施，楼市迅速进入冰冻时期。转眼间，一年过去，刺激楼市回暖的宏观调控措施频繁出台，力度一点不亚于2007年的调控，区别只在于2007年是为了抑制楼市泡沫而2008年则变成促进房地产行业健康稳定发展。在中央政府4万亿刺激经济回暖的措施出台后，央行做出十年来最大幅度降息的决定，然后是第一套住宅首付降低为两成并可享受七折优惠利率，接着二手房交易营业税大幅减免，中央政府提出银行可以适度放松对优质房地产企业的贷款。 在2007年，中国房价的涨幅达到了历史顶点，全国大部分城市房价暴涨，部分城市房价一年之内房价翻番，炒房现象遍布几乎所有内陆城市，开发商疯狂囤地之后开始捂盘惜售，房地产泡沫迅速蔓延，金融风险无限扩大。正是在这种背景下，中央政府采取了一系列措施抑制楼市泡沫，提高首付、清查囤地、紧缩银根……房地产这匹脱缰的野马，终于在严厉的调控措施中低下了头，大部分城市房价开始回落。中央政府的调控目标初步实现。 然而，伴随着美国金融危机的扩大，严重依赖出口的中国制造业陷入整体低迷，大量进出口贸易企业和加工企业倒闭；而房地产降温带来的另外一个后果是大量开发商迫于资金压力和市场压力不得不缩减开竣工规模，房地产的迅速降温，同时也造成钢铁建材家具家电等数十个关联行业集体低迷。 号称中国经济三架马车的“出口、投资、消费”，出口受到金融危机的影响大幅下滑已经无法逆转，2009年形势极其严峻；投资受到楼市低迷的影响已经大规模减少；而唯一剩下能够拉动经济的消费，成为了拯救中国经济的关键。 正是因为这种特殊的经济形势，中央政府对房地产的态度发生了重大的变化。 11月底，中国人民银行宣布降息，力度之大历年罕见。而第一套住宅首付将为两成并可以享受七折利率的政策，大幅降低了普通购房者的购房成本；相比之下，1个点的契税减免几乎没有任何意义。交易环节的营业税的大幅减免，对楼市也起到了巨大的推动作用。 不断出台的利好，让楼市需求有所回暖，而开发商的信心，也同样得到巨大的鼓励。但如果房地产行业认为形势就将一片大好，那还为时太早。
中国的实体经济，在本次金融风暴中已经遭受重大的打击，实体经济衰退对中国经济的影响是深远的，这一轮经济调整的结局，是中产阶层的大规模破产。股市的暴跌，有数据说平均一个股民亏30万，数以千万计的股民，成为此前一轮经济过热的牺牲品。 随着首付、税收和利率的大幅下降，购房者的负担将大幅减少，楼市需求将很快得以释放。但与此同时，房地产企业资金链紧张情况并没有得到改善，考虑到笔者此前分析的消费者实际购买力损伤，加上未来保障性住宅大量入市，房企度过难关的最佳手段依然是让价格理性回归。这，也是中央政府公开呼吁开发商主动调整价格以适应市场的最关键问题。 伴随着银根放松和利率税收下降，楼市需求将逐步释放，但要楼市真正回暖，还需要房价的理性回归。如果房企能够顺应时势调整价格，让房价与释放的需求对接，2009年下半年，楼市将有望回暖。要是房价依然在高位运行，楼市回暖依然可望不可及。价低量升，对房企对购房者和中国经济，都是最佳的一个结局。(作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理)
